Imobiliário: Métricas de mercado (Parte 1)

Neste artigo, irei mencionar algumas métricas, de cariz quantitativo, que permitem analisar a performance do mercado imobiliário. No próximo artigo, olharemos para métricas qualitativas.

Na verdade, métricas há muitas. A sua utilização dependerá, naturalmente, do âmbito, natureza e extensão da análise que se pretenda realizar. Neste artigo, olharemos para métricas simples que qualquer um pode facilmente calcular.

1. Preço médio por metro quadrado

O preço médio por metro quadrado (€/m²) é uma das métricas mais utilizadas na análise do mercado imobiliário. Esta métrica ajuda a estimar o valor de um imóvel com base na sua área. A base de valor, em termos de áreas, no segmento residencial, deve ser sempre a área bruta privativa.

Para calcular o preço médio por metro quadrado, divide-se o preço de venda do imóvel pela sua área em metros quadrados. Esta métrica permite comparar imóveis de diferentes tamanhos e localizar tendências de preços em diferentes áreas geográficas.

Na minha opinião, esta métrica tem vindo a perder alguma importância nos últimos anos. Com a menor acessibilidade na habitação, o utilizador final tende mais a analisar o seu poder de compra, leia-se, capacidade de fazer face a uma prestação bancária.

Logo, um utilizador final irá olhar para o preço de venda de um imóvel e, em função das suas necessidades financeiras, procurar perceber se, de facto, o consegue pagar.

No entanto, o preço médio por metro quadrado não deixa de ser importante numa lógica de comparação com outros imóveis e para efeitos de pura análise de mercado e da sua performance.

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2. Taxa de ocupação

A taxa de ocupação mede a percentagem de unidades imobiliárias que estão ocupadas num determinado período. Esta métrica é especialmente relevante para o mercado de arrendamento. Uma taxa de ocupação elevada indica uma forte procura e um mercado saudável, enquanto uma taxa de ocupação baixa pode sinalizar excesso de oferta ou falta de procura.

A taxa de ocupação (ou o seu inverso, a vacancy rate) é também uma métrica muito utilizada no mercado de ativos comerciais, medindo a disponibilidade de espaços para ocupação imediata numa dada localização.

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3. Taxa de absorção

A taxa de absorção mede a velocidade com que os imóveis são colocados (vendidos ou arrendados) numa área específica durante um determinado período. É calculada dividindo o número total de colocações pelo número total de imóveis disponíveis. Uma alta taxa de absorção indica uma procura elevada e um mercado dinâmico, enquanto uma baixa taxa de absorção pode sinalizar uma menor procura.

4. Tempo médio no mercado

Podemos ter também o tempo médio no mercado, que se refere ao número médio de dias que um imóvel permanece disponível para venda ou arrendamento antes de ser transacionado. Esta métrica é um indicador de quão rápido os imóveis estão a ser vendidos ou arrendados. Um tempo médio no mercado curto pode indicar um mercado aquecido, enquanto um tempo longo pode sugerir um mercado mais lento ou com excesso de oferta.

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5. Meses de venda

O número de meses de venda refere-se ao número de meses que levaria para vender todo o stock de imóveis disponíveis no mercado ao ritmo atual de vendas. Esta métrica é calculada dividindo o número total de imóveis disponíveis pelo número médio de vendas mensais. Um número baixo de meses de oferta indica um mercado de vendedores, enquanto um número alto indica um mercado de compradores.

6. Velocidade de vendas

A velocidade de vendas refere-se ao ritmo a que os imóveis estão a ser vendidos num mercado específico. Esta métrica pode ser avaliada através da análise do tempo médio de venda, da taxa de absorção e dos meses de venda. Uma alta velocidade de vendas geralmente indica um mercado robusto e uma forte procura por imóveis.

7. Taxa de valorização imobiliária

A taxa de valorização imobiliária mede a variação percentual do valor dos imóveis ao longo do tempo. Esta métrica é importante para investidores, pois indica o potencial de retorno sobre o investimento.

No entanto, sabemos bem que “rentabilidades passadas não são garantia de rentabilidades futuras”. Apesar disso, é sempre importante olhar para a performance histórica de um dado mercado ou localização antes de se tomarem decisões de investimento.

8. Rendimento de arrendamento (Yield)

O rendimento de arrendamento, ou yield, é uma métrica utilizada para avaliar o retorno anual de um imóvel alugado em relação ao seu valor de mercado. Para calcular o yield, divide-se o rendimento anual obtido com o arrendamento pelo preço de aquisição do imóvel. Esta métrica é fundamental para investidores que procuram avaliar a rentabilidade de potenciais investimentos imobiliários.

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Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.