Imobiliário: O mercado está mau para comprar

Entre 2010 e 2013, quem já trabalhava no mercado imobiliário, com certeza se recordará da relutância e indisponibilidade de muitos em investir.

Pouca liquidez, preços em queda, inexistência de dívida, além de um enorme sentimento de desconfiança sobre quedas futuras do preço.

Nessa altura, o mercado também estava mau para comprar. Dizia-se que “cash is king”, numa espera por uma melhor altura para comprar, por preços mais baixos.

Quase 15 anos volvidos, os preços estão muito elevados, não há oferta, a dívida está mais cara. Está mau para comprar.

Mas o mercado está sempre mau para comprar?

É claro que não! Como sabemos bem, o mercado é feito de ciclos, de subida, e de correção. É importante conhecê-los, entender bem como se formam e o que os caracteriza para podermos tomar decisões mais corretas.

No entanto, definir alturas ótimas para comprar imóveis, só mesmo à posteriori. Olhar pelo retrovisor é fácil e dá aso a que nunca se erre. Nunca se erra, mas também nunca se investe.

Importa recordar ainda o ano de 2020, de início da pandemia. Quantos decretaram o fim do mercado imobiliário? Quantos não vaticinaram o aumento do desemprego, do crédito malparado, das falências? Quantos, por isso, não decidiram esperar para investir?

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Muitas vezes, a espera é um erro. Os investimentos decidem-se com base num conhecimento adquirido e em elementos que circunstancialmente se recolhem. Obviamente, sempre com os olhos postos no futuro, assente em expectativas que se geram. Mas um dia, há que decidir.

Por isso, na realidade, todos os momentos de mercado são bons para comprar e para vender. Naturalmente, quando o mercado está num ciclo de correção, a venda torna-se mais complicada, principalmente no objetivo de se obter um preço de venda mais elevado.

Por seu turno, quando o mercado está num ciclo muito expansionista e perto de atingir o seu topo, torna-se mais difícil comprar “a bom preço”.

Mas isso não significa que, num caso, o mercado esteja mau para vender e, noutro, esteja mau para comprar. O mercado está bom ou mau para se investir em função de:

• Objetivo de rentabilidade;
• Tipo de rentabilidade pretendida (rendas vs. mais-valias);
• Prazo de investimento (holding period);
• Disponibilidade de capital para investir;
• Necessidade de recorrer a dívida;
• Segmentos preferenciais de investimento.

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Não é o preço, per si, que dita as circunstâncias de um negócio. Há muitas outras variáveis, como vimos. É isso que acabará por definir se o mercado está bom, ou não, para comprar.

Por isso, defina muito bem os seus critérios de investimento. Faça uma pesquisa detalhada do mercado, reúna o máximo de informação possível, avalie muito bem as condições de cada negócio e depois, decida!

Bons negócios (imobiliários)!

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.