Imobiliário: O que esperar de 2025?

Como já vem sendo um hábito, no final de cada ano gosto de tentar fazer um breve balanço e procurar explicar quais as minhas expetativas para o ano seguinte. Na verdade, já vai longa esta minha colaboração com o Doutor Finanças. Vai longa também a análise que tenho feito ao mercado, bem como as perspetivas que sobre ele vou lançando.

Recordar o que escrevi em anos anteriores

No final de 2021, falei sobretudo sobre os impactos de um aumento da inflação no mercado imobiliário, mais em concreto, no segmento da habitação. É importante relembrar que por essa altura, a inflação era uma mera miragem e pouco se falava sobre aumento de juros na Europa.

Durante o ano de 2022, mais próximo do último quadrimestre, registámos um aumento substancial das taxas de juro, após subida vertiginosa da inflação.

Depois disso, no final de 2022, escrevi sobre a minha expectativa de um início de uma correção no mercado. Uma desaceleração do mesmo, marcada inicialmente por uma quebra na oferta. Mas sobretudo, por um ajustamento lento e longo no tempo.

Na altura, escrevia que "Mais em concreto, espero que 2023 se confirme como o ano do início de um novo ciclo no mercado. Um ciclo de correção e ajustamento que, caso as atuais condições não se alterem substancialmente, poderá ser um pouco mais longo e lento que aquilo que alguns esperam."

Recordar que em 2023 o mercado registou uma quebra próxima de 20% no número de transações.

E em 2024?

Emprego, rendimentos, juros. Estas foram as variáveis que elegi há um ano.

O emprego manteve-se elevado; os rendimentos reais dos portugueses subiram; os juros iniciaram o seu processo de queda (previsivelmente ainda não terminado).

Adicionalmente, tivemos a eleição de um novo Governo que procurou implementar novas medidas no segmento de habitação. Destaque para os benefícios fiscais à compra de habitação por parte dos jovens, medida que acabou por impulsionar ainda mais o mercado.

Ainda há pouco tempo escrevia em Out of the Box sobre o possível impacto que essa medida terá causado no mercado, com aumento de preços e número de transações. Os números mais recentes do INE vêm reforçar um pouco essa ideia.

Permitam-me recordar o que escrevi há um ano:

"Por isso, num pressuposto de manutenção da atual conjuntura, mesmo que registemos uma ligeira quebra nos juros, como já muitos preveem, as condições gerais do mercado deverão manter-se intactas: menos transações, mais tempo para concretizar uma venda, menos volume, estabilidade de preços.

Por fim, o clima político que atualmente se vive em Portugal. O resultado das próximas eleições legislativas pode, também, ser um influenciador de mercado: manutenção das atuais políticas que restringem o investimento estrangeiro e dificultam o aumento da oferta, sobretudo no arrendamento, ou uma alteração das mesmas, mas sobretudo de visão de longo prazo para o mercado imobiliário: a adoção de medidas diferenciadoras e alternativas que melhorem de forma substancial a acessibilidade na habitação pode ser um catalisador importante para o início de um novo ciclo."

Olhando para trás, concluo que falhei parcialmente nas expetativas que gerei. O mercado, após um início de ano mais tímido, com cerca de 33.000 casas vendidas até março, colocava-se em linha com os números de 2023. A tal expetativa que gerava de um certo arrastamento temporal de um mercado em correção.

No entanto, os meses seguintes registaram um comportamento ao nível das transações que, confesso, não esperava. Para tal, mantenho a minha convicção, suportada por dados de mercado e pelos contactos que vou tendo com muitos players: o segmento dos jovens muito contribuiu para este aumento de atividade.

E então, como será 2025? Um enigma!

Este ano decidi abster-me de grandes análises. Porquê? Simples: tenho muitas dúvidas sobre o que poderá ocorrer no mercado num futuro próximo.

Aconselho os leitores a lerem um paper muito interessante de António Cunha do Instituto Superior de Administração e Gestão, intitulado "Housing price dynamics and elasticities: Portugal's conundrum". Faz-me lembrar um pouco o livro do Prof. Shiller “Irrational Exuberance” que funcionou como previsão para a crise do subprime.

No seu paper, António Cunha escreve que "The explanation for the housing price growth in Portugal is a conundrum." Em português, “A explicação para o crescimento dos preços da habitação em Portugal é um enigma.”

Nas aulas que dou no ISCTE Executive Education, bem como em diversas palestras e ações de formação sobre ciclos de mercado, ao procurar explicar as principais variáveis que mais afetam o mercado imobiliário e a sua performance, termino sempre com aquela que me parece a mais importante: comportamento.

O mercado imobiliário é muito comportamental. Os seus players tendem a replicar ações e comportamentos de outros. Essa cópia comportamental, com o tempo, pode levar a atos mais irracionais e a uma exuberância no mercado sem grande explicação. Quando essa exuberância é suportada pelo recurso a dívida, formam-se bolhas imobiliárias.

Nota para memória futura: o mercado português deverá registar em 2024 um valor máximo de crédito concedido para aquisição de habitação desde os tempos anteriores ao subprime.

Quando o mercado, de forma persistente no tempo, descola em demasia dos seus fundamentais, é momento de alerta. A escassez de oferta não pode ser justificação para tudo. O mercado tem vivido anos consecutivos em que:

1. Os preços de venda das casas sobem muito acima do rendimento dos agregados familiares e
2. Os preços de venda das casas sobem muito acima do valor das rendas.

Ambas as métricas – Price to Earnings e Price to Rent – apontam para um mercado sobrevalorizado e em franco desequilíbrio. Isto num contexto de taxas de juro elevadas (em queda, é certo, mas bem superiores àquilo que se registou há bem pouco tempo).

Por tudo isto, importa:

1. Simplificar a análise e
2. Ficar alerta.

Durante 2025, há algumas variáveis sobre as quais irei prestar devida atenção: emprego, rendimentos, dívida imobiliária nos Estados Unidos, performance económica na Alemanha e França e perceber como podem vir a influenciar o mercado imobiliário global.

Findo mais um ano, desejo a todos os leitores um fantástico ano de 2025 e, obviamente, bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.