O efeito da alavancagem nos investimentos imobiliários

No artigo anterior refletimos sobre a vantagem de recorrer a dívida para financiar investimentos imobiliários, e se perante o atual nível de taxas de juro, ainda compensaria fazê-lo.

Neste artigo, procurarei dar dois exemplos práticos sobre o efeito da alavancagem na rentabilidade de um investidor imobiliário.

Buy-to-let vs. flip

A maior parte dos pequenos investidores opta por investir em habitação, seja para arrendamento, seja para pequenas obras de reabilitação. Estamos, assim, perante duas alternativas de investimento: buy-to-let ou house flip.

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O buy-to-let é mais indicado para investidores de médio-longo prazo que privilegiam a obtenção de rendas, minimamente previsíveis ao longo do tempo, enquanto olham para a possibilidade de valorização do seu capital de forma mais lenta, num prazo futuro. São menos tolerantes ao risco.

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O house flip é mais indicado para investidores com maior tolerância ao risco e que veem a possibilidade de valorização do capital investido por via da transformação de uma habitação. Investimentos para prazos mais curtos e ganhos de capital mais rápidos.

O efeito da dívida na rentabilidade do investidor

Vamos analisar o efeito da dívida na rentabilidade do investidor, nestes dois tipos de investimento.

Assumi os pressupostos constantes no quadro em baixo para cada uma das alternativas de investimento, tendo contemplado os custos inerentes à aquisição no caso do investimento em buy-to-let e uma isenção de IMT no caso do flip.

Quanto a alavancagem, foi igualmente assumido os custos inerentes ao financiamento, nomeadamente comissões iniciais a pagar ao banco (abertura de dossiê, avaliação, outros custos), imposto de selo sobre o crédito e imposto de selo sobre os juros.

O ponto a reter dos dados apresentados é apenas o efeito da dívida na rentabilidade (TIR) do equity, ou seja, na rentabilidade para o investidor.

Uma alavancagem num investimento, como é o caso apresentado do buy-to-let, que apresenta uma rentabilidade de 4,14%, é contraproducente, não produzindo os efeitos desejados, uma vez que a rentabilidade do equity cai para 3,26%.

Ora isto ocorre simplesmente porque a taxa de juro é superior à rentabilidade do investimento. Sempre que isto acontece, a alavancagem deixa de produzir os efeitos desejados na rentabilidade do investidor.

Já no caso do house flip, uma vez que a rentabilidade do investimento (10,24%) é superior à taxa de juro (6%), recorrer a dívida para financiar o investimento já produz o desejado efeito de aumento da rentabilidade do equity.

Naturalmente, quando isto acontece, tal não significa que um investidor deva recorrer a muita dívida. É verdade que, quanto mais dívida tiver, maior é o potencial de rentabilidade do equity investido. No entanto, também o risco aumenta exponencialmente.

No limite, financiar um investimento a 100% resulta numa rentabilidade infinita. Ora, rentabilidade infinita, risco infinito…

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: O presente artigo não representa um conselho de investimento, nem tampouco um conselho de financiamento. Adicionalmente, as rentabilidades de ambos os investimentos não devem ser comparadas para efeitos de tomada de decisão, uma vez que, além de meramente teóricos, os investimentos apresentam prazos diferentes.

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.