O que acontece à Garantia de Obra em caso de resolução da empreitada pelo dono de obra?

São diversas as circunstâncias em que, por entender existir incumprimento do empreiteiro, o dono de obra opta por, formalmente, resolver o contrato de empreitada como que “despedindo” o empreiteiro.

Partindo do princípio que tal resolução é fundamentada, importa saber se, depois de operar os seus normais efeitos, se mantêm as obrigações do empreiteiro ao abrigo do que são as garantias necessariamente prestadas.

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Forma, mecanismo e cautelas a ter na resolução de um contrato de empreitada

Entendendo o dono de obra que o empreiteiro tem incumprido o contrato, de forma suficientemente gravosa, permitindo-lhe resolver o mesmo, deverá:

• (i) analisar o contrato e confirmar (ou não) se a conduta do empreiteiro é suficiente para resolver o contrato, assim como
• (ii) em caso afirmativo, deverá respeitar os prazos e formas de comunicação, tendentes à resolução, que, regra geral, passam por uma primeira advertência e fixação de prazo, para que o empreiteiro altere o seu comportamento incumpridor, sob pena de, não o fazendo, fundamentar o exercício do seu direito de resolução do contrato.

Não produzindo a interpelação para cumprimento qualquer resultado, deverá, então, o dono de obra enviar uma comunicação formal ao empreiteiro, resolvendo o contrato de empreitada e indicando a fundamentação de tal resolução, com menção aos preceitos legais e contratuais que fundam o seu direito de o resolver, a data em que a operação será efetiva e as ações que devem ser adotadas pelo empreiteiro, juntamente com a eventual aplicação de penalidades previstas no contrato de empreitada.

Dadas as consequências e possíveis contingências decorrentes da resolução, sugere-se vivamente a consulta a um advogado na fase de preparação e notificação da resolução contratual ao empreiteiro.

Operada a resolução contratual, mantém-se o direito à reparação no âmbito da garantia de obra, quando se verifiquem defeitos ou desconformidades na obra executada pelo empreiteiro com quem se resolveu o contrato?

A questão está longe de ter uma resposta clara e unânime, havendo respostas para todos os gostos. No entanto, no meu entender temos de olhar para a natureza do contrato de empreitada e para o regime legal que o regula e as garantias legais a prestar, necessariamente, pelo empreiteiro.

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O que fazer em caso de defeitos ou desconformidades?

Antes do mais, e na data em que a resolução opera, sugere-se vivamente que seja feito um relatório detalhado sobre o estado de execução da obra, registando, sempre que possível, com vídeo e fotografias. É, ainda, imperioso que o dono de obra reúna e arquive toda a documentação referente à empreitada, como sejam o contrato e seus anexos, o orçamento, os projetos, as faturas e comprovativos de pagamento e ainda informação ou documentação que tenha sido produzida.

Quanto à obrigação de prestação de garantia por parte do empreiteiro, determina o n.º 1 do artigo 1225.º do Código Civil que “se a empreitada tiver por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente”.

Assim, ainda que o contrato tenha sido resolvido e por essa razão tiver cessado os seus efeitos, a verdade é que a Lei impõe ao empreiteiro a obrigação de reparar, por um período de 5 anos, eventuais defeitos ou desconformidades nos trabalhos que tiverem sido por si executados. Ainda assim, o dono de obra terá sempre de invocar e demonstrar que os defeitos ou desconformidades, que pretende ver reparados no âmbito da garantia, foram efetivamente causados pelo empreiteiro com quem veio a resolver o contrato de empreitada e que está, ainda, em prazo para submeter a reclamação.

A reclamação deve ser comunicada no mais breve prazo – e sempre dentro de um ano após o conhecimento do defeito ou da desconformidade, na situação do preceito legal supra transcrito -, embora convenha, antes de reportar o defeito e interpelar para a realização de trabalhos de reparação, fazer um diagnóstico completo do defeito ou desconformidade. Mais vale fazer uma avaliação precisa da dimensão do defeito e eventuais medidas corretivas, do que denunciar o defeito à pressa e, por essa razão, não conseguir garantir a completa e eficaz reparação do mesmo.

A resolução do contrato pode implicar a cessação das obrigações futuras, mas não necessariamente das obrigações anteriores, como a de reparar defeitos já existentes ou que se manifestem dentro do prazo de garantia e cuja existência se consiga demonstrar ser imputável ao empreiteiro.

Embora, como se disse, não seja uma questão com uma solução uniforme, a verdade é que os tribunais têm assumido uma posição de defesa do dono de obra, sobretudo se o fundamento invocado para a resolução é sólido e comprovado.

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Miguel Ramos Ascensão, advogado of counsel da Antas da Cunha Ecija

Miguel Ramos Ascensão, Of Counsel na Antas da Cunha ECIJA & Associados SP RL., com mais de 20 anos de experiência na área Imobiliária onde foi reconhecido, em 2015, pela WWL como um dos advogados de referência em Portugal no direito Imobiliário e na assessoria em transações imobiliárias.