A tributação das mais-valias imobiliárias para não residentes

O tema da tributação de mais-valias imobiliárias em IRS é amplamente analisado na vertente dos residentes fiscais em Portugal (residentes), mas com menor frequência no caso dos não residentes fiscais (não residentes), embora seja um grupo significativo e com transações de compra e venda imobiliária muito relevantes em quantidade e valor. Face a esta circunstância, no presente artigo iremos abordar o enquadramento da tributação das mais-valias imobiliárias no contexto dos não residentes.

Apuramento da residência fiscal

Uma chamada de atenção preliminar para o apuramento do estatuto de residência fiscal, que pode assumir alguma complexidade, especialmente nos casos de pessoas que passam períodos alargados em Portugal e no estrangeiro. Em caso de dúvida é aconselhável consultar a Autoridade Tributária ou um especialista.

Não residentes: rendimentos sujeitos a IRS

Enquanto os residentes em Portugal são tributados pela totalidade dos seus rendimentos, os não residentes estão sujeitos a IRS relativamente aos rendimentos que se considerem que tenham sido obtidos em território português. Entre estes rendimentos estão incluídos os rendimentos respeitantes a imóveis situados em território português, incluindo as mais-valias ocorridas com a sua transmissão.

Apuramento da mais-valia imobiliária

O modelo de apuramento das mais-valias imobiliárias por parte de não residentes, isto é, o ganho obtido com a transmissão do imóvel, segue de um modo geral a mesma lógica do que acontece para os residentes, com duas exceções muito significativas:

• A mais-valia apurada é considerada em 100%, ao invés dos 50% que se aplicam para os residentes. De ressalvar que no regime opcional (ver secção Taxa aplicável – Regime opcional), a mais-valia acaba por ser considerada apenas em 50%.
• O regime de reinvestimento não se aplica, caso a transmissão do imóvel ocorra na condição do sujeito passivo enquanto não residente.

A este propósito pode consultar a Calculadora de mais-valias de imóveis, com as devidas adaptações.

Taxa aplicável – Regime geral

Percebendo-se como é apurada a mais-valia imobiliária, resta entender como é a mesma tributada. O regime geral aplicável aos não residentes consiste na aplicação de uma taxa única de 28%. Vejamos então um exemplo simplificado:

1. Valor de realização: €150.000
2. Valor de aquisição: €100.000
3. Encargos directos: €2.000
4. Mais-valia = A – B – C = €48.000
5. Tributação = 28% * D = €13.440

Taxa aplicável – Regime opcional

Em alternativa, os não residentes que sejam residentes noutro país da União Europeia ou Espaço Económico Europeu, podem optar por ser tributados à taxa geral de IRS que lhes seria aplicável caso fossem residentes, sendo que para efeitos de determinação dessa taxa são tidos em conta todos os rendimentos, incluindo aqueles obtidos fora de Portugal. Nestes casos, o entendimento da Autoridade Tributária é que a taxa incide sobre 50% da mais-valia, tal como acontece com os residentes.

Regime discriminatório?

Vários não residentes têm contestado o regime fiscal que lhes é aplicável, no que diz respeito à tributação das mais-valias imobiliárias, essencialmente devido à incidência da tributação sobre 100% das mais-valias, no caso geral, ao contrário dos 50% aplicáveis aos residentes.

Em diversas ocasiões tem sido concedida razão aos sujeitos passivos, nomeadamente em centros de arbitragem tributária, assente nos princípios de não discriminação e de liberdade de movimento de capitais. Nestes casos os sujeitos passivos têm visto, frequentemente, a sua liquidação de IRS corrigida para metade.

Mais recentemente o Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) veio também pronunciar-se sobre o tema, considerando o regime fiscal em causa discriminatório e restritivo à liberdade de capitais, mesmo que ao sujeito passivo não residente seja permitido optar por uma solução equiparada à dos residentes (regime opcional).

A posição do TJUE terá certamente impacto nos processos em curso e em novos que surjam, podendo também ocorrer uma revisão da legislação portuguesa com vista a assegurar a conformidade com os princípios feridos.

Pedro Pais

O Pedro Pais desenvolve conteúdos sobre finanças pessoais há vários anos, tendo fundado um dos primeiros blogs nacionais sobre o tema, o Pedro e o Blog, mais tarde financaspessoais.pt, e o Fórum Finanças Pessoais, que se tornaram bastante conhecido e fazem hoje parte integrante do Doutor Finanças. É Revisor Oficial de Contas desde 2015 e sócio da GPA SROC, onde coordena trabalhos de auditoria, assessoria fiscal e consultoria. Quando não está a trabalhar ou a estudar, o Pedro gosta de se dedicar à família, amigos e jogar Padel.