A existência de mais-valias sobre imóveis, terrenos ou produtos financeiros, acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a sua venda. Neste caso fica sujeito a tributação em sede de IRS. Já se esta diferença for negativa, trata-se de uma menos-valia.
Em situações regulares, 50% das mais-valias são tributadas. Por exemplo, num caso em que se apura uma mais-valia de 50 mil euros, serão tributados 25 mil euros. No entanto, existem situações que podem levar à isenção do pagamento de mais-valias. Mas atenção, esta isenção potencial aplica-se, na esmagadora maioria aos casos em que a venda e a compra estão relacionadas com habitação própria e permanente.
Ainda assim, pode conseguir uma isenção do pagamento se:
Reinvestiu o valor numa habitação própria e permanente
Uma das opções para ficar isento de pagar mais-valias é reinvestir o valor da casa que vendeu (se esta era de habitação própria e permanente) numa outra habitação com o mesmo fim, num terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino.
Se reinvestir num imóvel a precisar de obras, só é considerado ou o valor da aquisição ou o valor das obras. No entanto, se comprar um terreno para construção, o reinvestimento já considera o valor de aquisição do terreno e a construção. No último caso, é obrigatório pedir a inscrição na matriz predial.
Continua isento do pagamento de imposto sobre mais-valias, se o reinvestimento for feito em qualquer parte do território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.
Contudo, atenção, pois existem prazos para reinvestir o dinheiro: 24 meses anteriores à venda do imóvel e 36 meses posteriores.
Ou seja, se decidir vender a sua atual casa primeiro e só depois investir num outro imóvel, tem 36 meses para o fazer. Até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, uma vez comunicada às Finanças, através do anexo G da declaração de IRS, a intenção de aplicar a mais-valia. Só no momento em que comprar um novo imóvel ou terreno, é que as Finanças vão apurar o lucro obtido e confirmar a aplicação dessa verba.
No entanto, e se pelo contrário, decidiu comprar a nova casa antes de ter vendido a atual, pode reinvestir as mais-valias caso a compra tenha ocorrido até 24 meses antes da venda.
Depois da compra de um novo imóvel, tem 48 meses para apresentar o comprovativo em como a casa que comprou é uma habitação própria permanente (HPP). Isto é, se aplicar, por exemplo, numa casa de férias, perde a isenção. A sua morada fiscal deve corresponder à morada deste novo imóvel.
Alertamos ainda que o valor pelo qual o imóvel foi transmitido deve ser reinvestido na sua totalidade. Ou seja, se vendeu um imóvel de 200 mil euros, mas, desse valor, só vai reinvestir noutro imóvel 100 mil euros, então fica sujeito à tributação da mais-valia apurada.
Leia ainda: Habitação: Conheça os termos HPP, HPS e HPA
Comprou o imóvel antes de 1 janeiro de 1989
Vendi uma casa que herdei, como calculo as mais-valias?
Estão isentos de mais-valias os imóveis adquiridos antes do dia 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o código do IRS, pelo que não existia este imposto) e os terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965.
E, nestes casos, o imóvel não tem de ser habitação própria e permanente.
Contudo, embora a venda de um imóvel nestas circunstâncias não esteja sujeita ao pagamento de imposto sobre mais-valias, a sua venda deve, igualmente, ser declarada em sede de IRS através do anexo G1 da sua declaração.
Tem mais 65 anos ou está reformado
Os contribuintes com mais de 65 anos ou que estejam reformados à data de venda do imóvel, também podem ficar isentos de mais-valias. Mas, neste caso, tem de ser um imóvel que seja considerado HPP. E para beneficiarem do pagamento de mais-valias tem de reinvestir o valor da venda num contrato de seguro (como por exemplo o PPR), num fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização, como é o caso dos certificados de reforma.
Com exceção dos certificados de reforma, deverá fazer o resgate destes produtos através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.
Leia ainda: Nem sempre os PPR pagam menos IRS
Atenção: amortizar o crédito da casa vendida pode não chegar para a isenção
Quem vendeu uma HPP até 2020 podia ter isenção do pagamento de imposto sobre mais-valias se utilizasse o lucro obtido com a venda do imóvel na amortização do crédito habitação que tinha sobre o mesmo. Isto se a mais-valia fosse investida na totalidade. Esta possibilidade surgiu como algo excecional como resposta à última crise financeira, e que abrangia contratos de crédito celebrados até 2015. O fim desta “exceção” estava marcado para 2020. O que significa que na declaração de IRS que entregar em 2021, esta possibilidade ainda existe, porque está a reportar os rendimentos de 2020. Já na declaração que entregar no próximo ano já não chegará para a isenção.
Por isso, neste ano de 2021, voltou a estar em vigor a regra geral, que dita que só poderá beneficiar da isenção de mais-valias se reinvestir parte do dinheiro da venda de uma casa, numa outra habitação própria e permanente.
Ou seja, pode usar a mais-valia para amortizar o crédito da casa que vendeu, mas se usar a totalidade terá de pagar imposto sobre as mais-valias. Terá de usar parte na compra de uma nova HPP. Só desta forma a utilização no pagamento do crédito anterior dá acesso à isenção de tributação de mais-valias.
Se tem dúvidas sobre se registou efetivamente mais-valias e se não sabe se está isento de tributação, pode recorrer à Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças para simular o seu caso concreto.
Leia ainda: Separei-me e vendi a minha parte da casa, tenho de declará-la no IRS?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde.
Eu é a minha irmã temos uma casa que herdámos e já se encontra no nosso nome. Para a vender é não pagar mais-valias, à quanto tempo essa habitação tem der a nossa habitação permanente, pois irei usar o dinheiro para comprar uma nova habitação permanente?
Obrigada
Olá, Ana.
Não há um limite de tempo mínimo para essa transação. Contudo, as Finanças podem pedir prova de como, de facto, aquela foi a sua hpp.
Boa tarde.
Vendi a minha casa no ano passado (como solteira) e agora vou construir com o meu futuro marido. A duvida é se posso reinvestir as mais valias da minha casa (solteiro) na nossa futura casa (como casal)?
Obrigada
Olá, Lúcia.
Sim, pode. 🙂
Se eu vender um terreno (imóvel que não é de habitação própria permanente) e comprar uma casa para habitação própria, fico isenta de tributação de mais-valias? Obrigada.
Olá, Mariana.
Nesse caso, não fica isenta do pagamento de tributação.
Apenas poderia ficar isenta se o imóvel vendido fosse também habitação própria e permanente.
Boa noite. Eu e a minha irmã herdámos a casa da minha avó, em que já está no nosso nome. Se quisermos vender a casa é para não pagar mais-valias, pois tenho interesse em comprar uma nova, quanto tempo tenho de ter a minha morada fiscal nessa casa, uma vez que neste momento não está?
Obrigado
Olá, Ana.
Não há um limite de tempo mínimo para essa transação. Contudo, as Finanças podem pedir prova de como, de facto, aquela foi a sua hpp.
A minha esposa e os irmãos venderam a casa dos pais já falecidos são 9 herdeiros a casa foi construído em 1956. A minha esposa tem um certificado de incapacidade 78% e é aposentada eu casado com ela em comunhão de adquiridos sou igualmente reformado. Pergunto, tenho de declarar em sede de IRS 1/9 do valor da venda da casa?
Estamos enquadrados em algum regime de isenção?
Olá, Vitor.
Não estão em regime de isenção. O ano que devem considerar é o ano em que herdaram o imóvel e não o ano de construção/aquisição do mesmo.
Sugiro a leitura do nosso guia de mais-valias imobiliárias.
O valor de aquisição e realização deve ser declarado consoante a percentagem que cada irmão tem do imóvel.
Se, por exemplo, venderam o imóvel por 100 mil€, esse valor a dividir por 9 dá cerca de 11 mil€. É este o valor que cada irmão deve colocar na declaração de IRS enquanto valor de realização.
O mesmo se passa para o valor de aquisição. Se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data da herança era de, por exemplo, 50 mil€, devem dividi-lo por 9 o que dará um resultado de cerca de 5.500mil€.
Pode simular o valor aproximado a pagar de imposto utilizando a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.
Boa tarde, eu e o meu irmão herdamos a casa que era dos nossos pais e o meu irmão quer comprar a minha parte. Tenho que declarar mais valias?
Olá, Nuno.
Sim, tem.
Sugiro a leitura do artigo “Herdei uma casa que vou vender, como calcular as mais-valias?“.
Uma vez que o Nuno apenas tinha metade da casa, deve introduzir o valor de aquisição pela metade. Por exemplo, se o valor patrimonial tributário (vpt) do imóvel à data da herança era de 100, o Nuno deve considerar apenas metade desse valor, ou seja, 50.
O valor de realização é o valor pelo qual vai vender o imóvel ao seu irmão.
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Somos as presas de tanto abutre. Triste País.
Tenho mais de 65 anos, estou reformado, tenho 63 %de incapacidade, estou isento de pagamento de IRS. Gostaria de saber se também estou isento de pagamento de mais-valia? Obrigado
Olá, Mário.
Não tem direito a isenção por ter um grau de incapacidade.
Contudo, se o imóvel que vendeu era a sua Habitação Própria e Permanente (HPP), pode reinvestir o dinheiro da venda na aquisição de uma nova HPP ou, por tem 65 anos, pode reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização e ficar assim isento do pagamento de imposto.
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Os meus pais faleceram e a casa deles ficou para mim que sou único filho , a casa tem cerca de 50 anos e a minha pergunta é. Eu vendi a casa em Março deste ano ,tenho que declarar no IRS as mais valias este ano ou só na entrega para o próximo ano?
Olá, Pedro.
Tem de declarar a venda na declaração correspondente ao ano da mesma. Ou seja, se vendeu este ano deve declarar a venda no próximo ano quando entregar a declaração correspondente aos rendimentos de 2021.
Bom dia
Tenha uma situação complexa que gostaria de obter opinião.
Comprei em 2016 moradia e em 2020 estava no processo de venda quando comprei outra ( mudei a morada fiscal e tive lá 3 meses)
Com a pandemia não vendi a moradia e voltei para lá (mudei a morada fiscal)
No mesmo ano 2020 vendi a casa que comprei em 2020.
Depois no final do ano de 2020 lá consegui arranjar outro comprador da minha casa e vendi e comprei outra onde estou a investir tudo o que ganhei.
Situação comprei casa A 2016 e vendi 2020
Comprei a casa B em 2020 e vendi em 2020
Comprei a casa C em 2020 e queria reinvestir todo o dinheiro que realizei na casa A e B.
Nota: sempre que mudei de casa mudei de morada fiscal.
Alguém me pode ajudar?
Olá, Paylo.
É necessário que à data da venda, a morada seja a sua HPP onde corresponde a sua morada fiscal.
Parece-me que quando vendeu a casa B, a sua morada estaria na casa A.
Se assim foi, penso não ser possível reinvestir o dinheiro da venda para ficar isento. Ou seja, à partida, terá de pagar imposto sobre esta transação.
Quando vendeu a casa A, a sua morada fiscal correspondia a este imóvel. Neste caso, pode utilizar o dinheiro da venda para reinvestir na casa C. Recordo que tem 36 meses para o fazer.
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.