IMI: Um guia com tudo o que precisa saber

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é um do imposto associado à propriedade de imóveis. No entanto, e com as atualizações realizadas pelo Estado, convém estar bem informado para evitar surpresas.

Para quem adquire um imóvel próprio o pagamento deste imposto não deve ser totalmente desconhecido. Pois quando se pretende comprar uma casa, deve-se sempre contar com os impostos subjacentes. Existem impostos que só paga na fase da compra e outros que deve pagar anualmente, como é o caso do IMI.

Antes de iniciarmos o artigo, deixamos-lhe com o índice dos temas que vamos abordar:

1. O que é o IMI?
2. O que é o VPT?
3. Como calcular o valor do IMI 2019?
4. Quando devo pagar este imposto?
5. Onde e como posso pagar o IMI?
6. Como consultar o meu IMI através do Portal das Finanças? 
7. Qual a lista de prédios sujeita ao pagamento de IMI? 
8. Como posso saber se estou a pagar mais IMI do que devia?
9. O que devo fazer caso verifique que estou a pagar mais IMI do que era suposto? 
10. Compensa fazer uma reavaliação do imóvel? 
11. Posso estar isento de pagar IMI?
12. Como posso pedir a isenção de IMI?

1. O que é o IMI?

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) trata-se de um imposto atualizado e definido anualmente pelos municípios onde o respetivo imóvel se encontra inserido. Este imposto incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), ou seja, o valor da avaliação do imóvel registado na Autoridade Tributária. No entanto, apesar de atribuído pelos municípios, este valor é calculado tendo por base uma tabela emitida pelo Estado, não permitindo assim que os municípios ultrapassem os limites impostos.  

Estes limites estão definidos nos seguintes intervalos:  

• Prédios Urbanos – entre os 0,3% e os 0,45% (até aos 0,5% em alguns casos);  
• Prédios Rústicos - até 0,8% em prédios rústicos; 

Pode consultar o valor patrimonial tributável do seu imóvel no Portal das Finanças. 

2. O que é o VPT? 

O VPT é o valor patrimonial tributário, isto é, o valor real do imóvel apurado pela Autoridade Tributária. O seu cálculo é feito com base em vários fatores, nomeadamente:  

• Idade do imóvel;  
• Preço de construção por metro quadrado (m2);  
• Características da zona onde se situa; 
• Área bruta de construção;  
• Finalidade;  
• Qualidade e comodidade do imóvel.  

A primeira avaliação da casa é feita pelo chefe de repartição da autoridade tributária da zona a que o imóvel pertence. Depois esta avaliação é atualizada automaticamente de 3 em 3 anos, de acordo com a inflação. 

3. Como calcular o valor do IMI 2019? 

O IMI é calculado com base no valor patrimonial tributário do seu imóvel. Para este cálculo são considerados três coeficientes: 

1. O número de anos do seu imóvel – A antiguidade do imóvel reduz o valor a pagar, mas como nem sempre as Finanças têm o valor patrimonial atualizado, pode estar a pagar mais do que devia porque o cálculo será feito com base na última atualização; 
2. Município onde se insere o imóvel – Em 2016 este fator foi revisto e em alguns casos, pode influenciar o valor do imóvel; 
3. Valor de construção – Em 2010, o Governo fixou em 603€, só que para os imóveis que não foram alvo de avaliação, é provável que o valor esteja desatualizado. 

Resumidamente, a fórmula para fazer o seu cálculo é a seguinte:  

IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável  

4. Quando devo pagar este imposto?

O IMI é pago anualmente, de uma só vez ou em prestação, pelo contribuinte que seja proprietário de um prédio rústico ou urbano. E, no início do ano 2019, aplicaram-se novas regras e prazos para o pagamento deste imposto.

As notas de cobrança do IMI passaram a chegar às caixas do correio dos proprietários e a ser disponibilizadas nas páginas pessoais no Portal das Finanças em Abril, um mês mais tarde face à prática desde que este imposto foi criado, em 2003. Em consequência, o IMI também começa a ser pago um mês mais tarde, em Maio, em vez de Abril. 

Em Maio deve ser paga a prestação única, se o valor do imposto for igual ou inferior a 100 euros, ou a primeira prestação, se o valor do imposto for superior a 100 euros. Por exemplo, se tem uma taxa de IMI cujo valor é menor a 100€, deve fazer o seu pagamento de uma só vez. As taxas que estejam intervaladas entre 100€ e 500€, podem ser pagas em duas prestações. Para taxas acima dos 500€, estas podem ser liquidadas em três vezes. 

Agosto é o mês da segunda prestação, se o valor do imposto for superior a 500 euros. 

Finalmente, em Novembro, deve ser paga a segunda prestação, se o valor do imposto for superior a 100 euros e igual ou inferior a 500 euros, ou a terceira prestação, se o valor do imposto for superior a 500 euros. 

5. Onde e como posso pagar o IMI?

Para realizar o pagamento do seu IMI basta dirigir-se a um dos seguintes locais:  

• Departamentos de cobrança das Finanças (balcão ou portal); 
• Balcões dos CTT; 
• Balcões das instituições de crédito com protocolo para o efeito celebrado com a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT); 
• Caixas Multibanco (opção pagamentos e outros serviços-estado e sector público-pagamentos ao estado)   
• Home banking (o seu banco online); 
• Serviços online das instituições de crédito. 

Depois de escolher o local que lhe é mais conveniente, pode optar por fazer o pagamento através dos seguintes meios:  

• Dinheiro;  
• Cheque; 
• Débito direto;  
• Transferência bancária.  

As referências de pagamento estão incluídas no documento único de cobrança (DUC) que o proprietário, usuário ou superficiário do prédio, recebe em sua casa. 

Não se esqueça que, quando o valor do IMI é elevado, pode fazer o seu pagamento em prestações.  

6. Como consultar o meu IMI através do Portal das Finanças? 

Por vezes, pode acontecer não chegar a receber em casa as notas de cobrança do IMI, nestes casos pode obter uma nova via no Portal das Finanças.
Para tal basta seguir os seguintes passos:

7. Qual a lista de prédios sujeita ao pagamento de IMI? 

O pagamento deste imposto não se aplica apenas a habitações. Também pode ser aplicado a prédios urbanos destinados a comércio e indústria. Segundo a Portaria n.º 11/2017, de 9 de janeiro os prédios cujo IMI se calcula por aplicação do método de custo de construção somado ao valor do terreno são:

• Centros eletroprodutores; 
• Barragens; 
• Instalações de transformação de eletricidade; 
• Instalações de produção, armazenagem e transporte de gás; 
• Instalações de captação, armazenagem, tratamento e distribuição de água; 
• Instalações de recolha, drenagem e tratamento de águas residuais; 
• Instalações de recolha, tratamento, valorização e eliminação de resíduos; 
• Instalações destinadas ao transporte aéreo, rodoviário, ferroviário, marítimo, fluvial e lacustre, não integradas no Domínio Público; 
• Postos e torres de telecomunicações; 
• Estádios e outros recintos desportivos; 
• Pavilhões multiusos; 
• Piscinas; 
• Recintos para a prática de desportos motorizados; 
• Parques temáticos; 
• Campos de golfe; 
• Instalações afetas a indústrias extrativas com construções associadas; 
• Estruturas destinadas à indústria naval, cimenteira, petrolífera, química e metalúrgica; 
• Instalações de atividades pecuárias; 
• Instalações de atividades de aquicultura; 
• Moinhos e azenhas; 
• Postos de abastecimento de combustíveis; 
• Estruturas e pavilhões aligeirados, com áreas cobertas mas não fechadas; 
• Construções precárias, roulottes e contentores; 
• Parques de campismo; 
• Instalações de lavagem de automóveis; 
• Edifícios afetos à atividade aquícola. 

No entanto, chamamos a atenção para o facto de que a este tipo de imóveis pode não se aplicar as mesmas regras de cálculo do IMI que se aplicam aos prédios destinados a habitação.

8. Como posso saber se estou a pagar mais IMI do que devia?

O IMI é calculado com base no valor patrimonial tributário do seu imóvel (VPT). No Portal das Finanças, existe um simulador que permite calcular o VPT com todos os seus parâmetros atualizados. Caso este seja mais baixo do que o que consta na caderneta predial da sua casa, vale a pena pedir a reavaliação.   

9. O que devo fazer caso verifique que estou a pagar mais IMI do que era suposto? 

Se verificou que é um dos proprietários ou usufrutuários que está a pagar IMI a mais, imprima o modelo 1 do IMI, preencha-o e entregue-o no Departamento das Finanças, pedindo a atualização do valor do seu imóvel.

O pedido de atualização do valor do imóvel é gratuito e tem de ser entregue nas Finanças até ao final do ano para ter efeito no ano seguinte. 

Faça a sua simulação e verifique se não poderá obter uma poupança com a correção do valor a pagar do seu IMI. 

10. Compensa fazer uma reavaliação do imóvel? 

Embora existem muitos casos em Portugal em que o valor do IMI acima do que deveria, convém fazer as contas para verificar se compensa, ou não, fazer a reavaliação. Isto porque nem sempre a reavaliação resulta numa diminuição do imposto. Pode acontecer exatamente o contrário, ou seja, a valorização do imóvel e por consequência um aumento do imposto.

Tal como já referimos, no Portal das Finanças, pode encontrar um simulador que calcula o VPT com base nos vários parâmetros atualizados (ano do imóvel, preço por m2, zona onde está inserido, área bruta de construção, finalidade, qualidade e comodidade do imóvel).  Estes fatores vão sofrendo alterações ao longo dos anos. Isto significa que, se por acaso o seu imóvel tiver desvalorizado, é possível que esteja a pagar mais IMI do que deveria. 

11. Posso estar isento de pagar IMI? 

Sim, pode estar isento do pagamento da taxa de IMI. No entanto, nem a todos os contribuintes concedem esse direito.

Para que perceba melhor, vamos começar por explicar que existem dois tipos de isenção: a temporária e a permanente.

A primeira destina-se a agregados familiares que possuam baixos rendimentos. Já a segunda aplica-se a famílias que adquiram imóveis novos.   

Tanto a isenção temporária, tal como a isenção permanente, podem existir nos seguintes casos:  

• Quem adquirir um imóvel para habitação própria e permanente de VPT não superior a 125.000 euros e se tiver um rendimento conjunto do agregado familiar inferior a 153.300 euros, tem direito a uma isenção automática de IMI. Nestas condições, a atribuição da isenção é automática e concedida por um período de 3 anos.  
• Quando o rendimento anual do agregado familiar não for superior a 15.295 euros, o que representa 2,3 vezes o valor anual do indexante dos apoios sociais de 475 euros, será possível beneficiar de uma isenção permanente.    
• Os prédios urbanos alvo de projetos de reabilitação urbanística pelo período de 2 anos, a contar da emissão da respetiva licença camarária, também ficam isentos ao pagamento deste imposto. A reabilitação tem de ser certificada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana ou pela Câmara Municipal consoante as situações.   

Nota importante: mesmo que tenham dívidas ao Estado, as famílias mais carenciadas podem beneficiar da isenção de IMI na modalidade permanente. Esta regra não se aplica no caso da isenção temporária. 

12. Como posso pedir a isenção de IMI?

Pode pedir a isenção de IMI no Departamento das Finanças mais próximo da sua área de residência ou diretamente no portal online através da opção: serviços>entregar>pedido IMI>isenção.   

Se está a pensar comprar casa este é um custo que deve ter em conta, para que as suas finanças e da sua família estejam sempre controladas.

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