Se vendeu uma casa em 2019, chega-se o momento, junto com a declaração de IRS, de declarar as mais-valias que obteve com essa venda. Isto caso tenha conseguido algum lucro com a transação, que é o mais normal. Se, pelo contrário, teve prejuízo, consideram-se menos-valias, mas neste caso não há tributação em sede de IRS.
Procuramos, então, perceber o que são estas “mais-valias” e como as declarar no IRS. Acompanhe-nos neste artigo.
O que são mais-valias?
As mais-valias não são mais do que os ganhos obtidos com a venda de um imóvel. São, por isso, uma espécie de rendimento. Mas não se enquadram nem nos rendimentos empresariais, profissionais ou capitais, tão pouco nos rendimentos prediais. É por essa razão que para esta categoria, na declaração de IRS existe um enquadramento específico.
Este lucro é tributado a 50%.
Como calcular uma mais-valia?
Para calcular uma mais-valia, há uma série de dados que deve ter à mão. Nomeadamente:
- Valor de aquisição;
- Ano de aquisição;
- Mês de aquisição;
- Valor de realização (venda) ;
- Ano de realização;
- Mês de realização;
- Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
A fórmula de cálculo é a seguinte:
Pode também usar a nossa Calculadora de Mais-Valias de Imóveis que faz todos os cálculos por si.
Como as declarar?
As mais-valias devem ser registadas nos anexos G e G1 da declaração de IRS.
Deve ter em consideração que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual.
No anexo G, quadro 4, deve identificar:
- O titular do imóvel;
- A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;
- Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;
- Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda.
Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda).
Casos em que se aplica a isenção
Existem algumas exceções à regra, que permitem a isenção na tributação das mais valias. Elas são:
- Imóvel anterior a 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS);
- O imóvel vendido tenha correspondido à morada de habitação própria e permanente e o valor obtido com a venda tenha sido reinvestido na totalidade compra de um novo imóvel também para habitação própria e permanente. Isto num prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda;
- Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa - que tem de ser habitação própria e permanente e tem de ter sido comprada por si antes de 2015. Esta exceção foi criada como um regime transitório de cinco anos. O seu fim está marcado para 2020.
Ainda assim, em ambos os casos de isenção, é necessário incluir os dados das vendas no anexo G1, quadro 5.
Tem até 30 de junho de 2020 para entregar a declaração de IRS referente aos rendimentos do ano 2019. Sirva-se deste artigo no momento em que estiver a preencher o modelo 3, especificamente o anexo G e G1.
Se tiver dúvidas deve contactar o centro de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira, através do número de telefone 217 206 707.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia,
Tenho algumas duvidas em relação ao preechimento do anexo G, vendi uma moradia em 2019 , que foi construida num terreno que adquiri , que data devo considerar como “compra” ? em relação à venda , estava divorciada e o valor resultante da venda não foi dividido em partes iguais , devo declarar o valor total ou só o que me coube ? . A intenção é reinvestir o valor da venda numa compra nova , onde coloco essa informação ?
grata pela atenção dispensada.
Olá, Paula.
Eu diria que a data de aquisição deve ser a data da inscrição na matriz (quando entregaram as plantas, etc para registar a nova habitação).
À partida deve declarar os valores só pela parte que lhe cabia. Mas tinha uma percentagem da casa diferente de 50%, era isso? Ou essa divisão desigual foi em compensação por outras coisas no acordo de partilhas?
A intenção de reinvestimento pode ser declarada no quadro 5 do anexo B.
A diferença de valores no ato da venda tem a ver com outras situações, mas eu tinha 50% da casa. Assim sendo no campo da “compra” coloco o valor total ou só a minha metade?
Obrigada uma vez mais pela ajuda
Olá, Paula.
Recomendo pedir uma informação vinculativa nas Finanças, indicando as condições das partilhas do divórcio para que eles possam apreciar e dar-lhe uma resposta ao seu caso concreto.
Boa noite e parabéns pelo excelente artigo. Peço-vos ajuda para 2 questões específicas.
O ano passado alienei um prédio do qual detinha 25% por repúdio de herança em Fev/2002.
A data que devo colocar como aquisição será a data do repúdio?
O prédio estava inabitado. Se utilizar a mais-valia obtida para amortização de habitação própria e permanente tenho alguma isenção de mais-valias?
Muito obrigado pela atenção.
Olá, José.
Deve colocar como data de aquisição a data a partir da qual passou a ter direito ao imóvel (quando fala em repúdio foi outra pessoa que repudiou a herança e tocou-lhe a si, foi isso?)
De acordo com o artigo 2062º do Código Civil, os efeitos do repúdio retrotraem-se ao momento de abertura da sucessão, o que significaria que o José tem direito ao imóvel desde a data de falecimento e será essa a data de aquisição.
Se o prédio não era a sua habitação própria e permanente, então não tem direito à isenção de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Boa noite,
A venda de uma casa em 2020 só se coloca no IRS de 2021 certo?
Olá, Vanda.
É isso mesmo.
Obrigada!
Olá! Gostaria que me esclarecesse algumas dúvidas, por favor. Vendi a minha casa em 2019 (adquirida 2009). Ainda não compramos uma nova casa, mas já temos a escritura marcada e demos um sinal de 20000€ ainda em 2019. No quadro 4 Anexo G já percebi que basta colocar um titular, no entanto não sei o que escrever na quota-parte.
No quadro 5 do Anexo G, no campo 5001 devo colocar 2019? Os campos 5005 e 5006 devem ser preenchidos? (Vendi a casa por 132000€ e abati o crédito no valor de 90000€. Devo colocar no campo 5005 os 90000€ e no campo 5006 os 132000€ (valor da venda)? No campo 5008 coloquei os 20000€ que dei de sinal aquando da assinatura do CPCV e no quadro A1 preenchi os dados do meu futuro imóvel. Estou a fazer tudo correto? Muito obrigada pela disponibilidade.
Olá, Helena.
Se detinham a totalidade da casa devem colocar 100% na quota parte.
Quanto ao quadro 5 parece-me estar a fazer tudo bem, sim. No campo 5006 deve indicar o valor que pretende reinvestir no novo imóvel (sem contar com montante que eventualmente peça emprestado). Se é ou não o valor que indicou não dá dados para lhe saber responder…
No próximo ano, deve submeter novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 e o campo 5009 com o resto do valor reinvestido.
Olá! Vendemos a casa em 2019, que adquirimos em 2009 com recurso ao crédito. Na altura da aquisição, o valor escriturado foi muito inferior ao valor patrimonial. Podemos indicar na declaração o valor real do imóvel? Ou tem mesmo de ser o inscrito na matriz? No quadro 4 do Anexo G, devo colocar os valores de realização e aquisição só para um titular, ou para os dois titulares? no caso de ser para os dois, os valores são os totais, ou metade?
No quadro 5 do Anexo G, não estamos a conseguir perceber, onde se coloca a intenção de investir, bem como o valor já reinvestido (sinal, contrato/promessa compra e venda)
desde já agradeço se me puder esclarecer estas duvidas.
Obrigado
Olá, Joel.
De acordo com o artigo 46º do Código do IRS, o valor a indicar como valor de aquisição é aquele sobre o qual tiver sido calculado o IMT pago na altura. Ora o Código do IMT diz que se o valor patrimonial for superior ao valor pago é sobre o primeiro que deve ser calculado o IMT. Mas devem ter passado por isso na altura, não?
Se os dois proprietários do imóvel estão a fazer declaração conjunta, de acordo com a ajuda ao preenchimento do quadro 4 do anexo G podem preencher apenas uma linha com a totalidade.
O valor total que tencionam reinvestir deve ser colocado no campo 5006. O valor efetivamente reinvestido antes da venda do imóvel deve ser colocado no campo 5007; o montante reinvestido depois da venda do imóvel (mas ainda no mesmo ano) no campo 5008. Se nos próximos anos vier a reinvestir o resto deve entregar novamente a declaração com o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 (e o campo 5009, 5010 ou 5011, conforme aplicável)
Olá! No quadro 4 do Anexo G, uma vez que só um titular é que vai declarar, o que se coloca na quota-parte?
O preenchimento do campo 5007 obriga-nos a preencher o A1. e quando validámos, aparece ” o mesmo prédio não pode ser vendido e alvo de reinvestimento no mesmo ano ”
Mais uma vez,
muito obrigado.
Se tinham a totalidade do imóvel devem colocar 100%.
Quanto ao quadro 5A1 a identificação do imóvel que lá deve constar é a daquele em que reinvestiram o dinheiro não o que venderam.
Boa tarde, em 2019 vendi uma vivenda que foi construída por mim num terreno que comprei em Julho de 1994. A declaração para inscrição da moradia foi efectuado em Junho de 1997.
No preenchimento do anexo G, devo preencher a tabela 4 – Alienação Onerosa de Direitos Reais Sobre Bens Imóveis [art.º 10.º, n.º 1, al. a), do CIRS] ?
O que devo colocar nos campos da Aquisição ?
Obrigado
Olá, António.
De acordo com o artigo 46º do Código do IRS deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial inscrito na matriz ou, se superior, o valor do terreno acrescido dos custos de construção devidamente comprovados.
Olá, Bom dia, estou divorciado, no caso do valor das despesas com escritura e registo, visto que foi pago em conjunto com a minha ex. na altura de compra,declaro a totalidade dos valores ou metade? ou como faço na eventualidade de outra opção?
Obrigado.
Olá, Armando.
Deve declarar os valores que efetivamente suportou (à partida, metade?)
Suponho que não tenha dois comprovativos de pagamento pela metade, mas faça/peça uma cópia do outro e indiquem cada um metade do valor.
Boa tarde, Divorciei-me em Dezembro de 2019, eu e a minha ex esposa vendemos o apartamento também em Dezembro de 2019. Como faço para as mais-valias coloco o valores totais no IRS ou só metade?
Olá, José.
Deve indicar os valores pela metade.
Boa tarde, estou numa situação parecida. Indico todos os valores pela metade (realização, aquisição e despesas e encargos) e depois o que coloco na “Quota-parte” ?50 ou 100%?
E no quadro 5 do anexo G, relativamente ao Valor em dívida do empréstimo à data da alienação do bem – também só coloco metade?
Muito obrigada.
Olá ,Carina.
Sim, deve indicar todos os valores pela metade se a sua quota parte era de 50%.
Boa tarde. No meu caso trata-se da venda de um imóvel com Declaração de ruína em que o valor da venda foi bastante inferior ao valor patrimonial. Que dados devo colocar no Anexo G no campo da realização.?
Olá, Carlos.
De acordo com o nº2 do artigo 44º do Código do IRS refere que se considera como valor de realização o valor patrimonial do imóvel, quando superior ao valor da escritura (por cruzamento com o nº 1 do artigo 12º do Código do IMT).
No entanto, o nº5 do artigo 44º diz que o nº2 não é aplicável se for feita prova de que o valor de realização foi inferior.
Eu diria que deve declarar o valor por que efetivamente vendeu o imóvel desde que consiga comprovar o que efetivamente pagou, seja através da escritura, extratos bancários, cópia do cheque, etc. Reúna o maior número de elementos de prova que conseguir e avance sem problemas com o valor inferior.
Já agora, de acordo com o nº6 os vários meios de prova possível do valor efetivo da operação são os que se encontram descritos no artigo 139º do Código do IRC
Boa tarde! Ficamos isentos se investirmos todo o valor da venda em obras numa casa que estava no nosso nome, mas sem ser habitação permanente, ou a isenção so se aplica quando se realiza uma compra? Grata
Olá, Carian.
Para ter direito à isenção de tributação sobre mais-valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, é essencial que a casa vendida se destinasse a habitação própria e permanente e que a casa onde seja reinvestido o dinheiro (que pode ser em obras, sim), se passe a destinar a esse mesmo fim. Não sendo o caso, o destino dado ao dinheiro obtido com a venda não terá qualquer influência na tributação sobre as mais valias…
Olá! Vendemos a casa em 2019, que adquirimos em 2002 com recurso ao crédito bonificado, na declaração IRS temos que preencher algum campo relativo a isso.
Como se trata de habitação própria, temos de preencher os anexos G e G1?
Na simulação, mesmo assinalando que pretendemos reinvestir o valor, consideram um aumento de rendimento global na ordem dos 10.000 e em vez de receber passamos pagar, isto não devia acontecer se não pretendessmos reinvestir?
Obrigado
Olá, José.
O anexo G1 não se aplica neste caso, uma vez que o imóvel foi adquirido depois de 1989. Tem de preencher os dados da venda no quadro 4 do anexo G e, uma vez que se trata de habitação própria e pretendem reinvestir noutra habitação própria, devem indicar essa informação no quadro 5 do anexo G.
Como não indica valores não posso comentar o comportamento da aplicação. Recomendo usar a calculadora de mais valias, que apresenta os cálculos com mais detalhe do que a simulação de IRS, e talvez consiga perceber de onde vem o valor a pagar.