Se vendeu uma casa em 2019, chega-se o momento, junto com a declaração de IRS, de declarar as mais-valias que obteve com essa venda. Isto caso tenha conseguido algum lucro com a transação, que é o mais normal. Se, pelo contrário, teve prejuízo, consideram-se menos-valias, mas neste caso não há tributação em sede de IRS.
Procuramos, então, perceber o que são estas “mais-valias” e como as declarar no IRS. Acompanhe-nos neste artigo.
O que são mais-valias?
As mais-valias não são mais do que os ganhos obtidos com a venda de um imóvel. São, por isso, uma espécie de rendimento. Mas não se enquadram nem nos rendimentos empresariais, profissionais ou capitais, tão pouco nos rendimentos prediais. É por essa razão que para esta categoria, na declaração de IRS existe um enquadramento específico.
Este lucro é tributado a 50%.
Como calcular uma mais-valia?
Para calcular uma mais-valia, há uma série de dados que deve ter à mão. Nomeadamente:
- Valor de aquisição;
- Ano de aquisição;
- Mês de aquisição;
- Valor de realização (venda) ;
- Ano de realização;
- Mês de realização;
- Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
A fórmula de cálculo é a seguinte:
Pode também usar a nossa Calculadora de Mais-Valias de Imóveis que faz todos os cálculos por si.
Como as declarar?
As mais-valias devem ser registadas nos anexos G e G1 da declaração de IRS.
Deve ter em consideração que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual.
No anexo G, quadro 4, deve identificar:
- O titular do imóvel;
- A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;
- Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;
- Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda.
Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda).
Casos em que se aplica a isenção
Existem algumas exceções à regra, que permitem a isenção na tributação das mais valias. Elas são:
- Imóvel anterior a 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS);
- O imóvel vendido tenha correspondido à morada de habitação própria e permanente e o valor obtido com a venda tenha sido reinvestido na totalidade compra de um novo imóvel também para habitação própria e permanente. Isto num prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda;
- Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa - que tem de ser habitação própria e permanente e tem de ter sido comprada por si antes de 2015. Esta exceção foi criada como um regime transitório de cinco anos. O seu fim está marcado para 2020.
Ainda assim, em ambos os casos de isenção, é necessário incluir os dados das vendas no anexo G1, quadro 5.
Tem até 30 de junho de 2020 para entregar a declaração de IRS referente aos rendimentos do ano 2019. Sirva-se deste artigo no momento em que estiver a preencher o modelo 3, especificamente o anexo G e G1.
Se tiver dúvidas deve contactar o centro de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira, através do número de telefone 217 206 707.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite, Queria clarificar a seguinte situação por forma a garantir o correcto preenchimento do IRS deste ano 2020
No ano de 2018 vendia a minha habitaçao propria e na declaraçao de IRS de 2019 declarei a venda e a intenção de investir numa nova habitaçáo pois até a data não tinha sucedido.
o valor declarado a reinvestir foi o (valor da venda – divida banco) ( eg: 400.000€ -50.000€ = 350.000€ ).
Duvida: Acontece que neste ano ainda não fiz a escritura da nova casa pelo que não sei como proceder este ano no preemchimento da declaração do IRS, agradeço esclarecimento.
Nota: Por indicação das finanças na declareci o valor já entregue no CPCV
Obrigado desde já
Olá, Pedro.
Se não fez reinvestimento este ano, nada tem a declarar a esse respeito.
No ano em que efetivar o reinvestimento é que volta a entregar o anexo G, preenchendo apenas os campos aplicáveis no quadro 5.
É possivel que esteja, sim, mas isto é a diferença entre poder ou não pagar (desnecessariamente) cerca de 15.000€.
Ainda não fiz a simulação porque não sei que campos preciso preencher no anexo G.
Eu sempre fiz o meu IRS sozinho, mas este ano com mais-valias não quero arriscar. Não há nenhum simulador que me permita replicar o meu cenário, por causa das % que eu detinha em cada casa.
Em relação ao valor de realização, na altura que fiz a amortizaçao e falei com uma pessoa nas finanças, ela sempre se referiu ao valor da realização como sendo a diferença entre o valor da venda e o valor em dívida ao banco. Segundo ela, o valor que teria que ser reinvestido era esse valor e não o valor pelo qual vendi a casa.
O simulador das finanças permite replicar todos os cenários, incluindo o seu. Tem que preencher os dados da venda no quadro 4 do anexo G e no quadro 5 indicar o valor amortizado ao empréstimo da casa antiga e o montante a reinvestir (onde pode incluir a amortização da casa nova, caso se encontre nas condições descritas na informação vinculativa que indique acima).
É verdade que a diferença entre o valor da venda e o valor em dívida ao banco é o que tem que reinvestir para ter direito a isenção total de tributação sobre as mais valias (nº5 do artigo 10º do Código do IRS), mas não se chama a isso valor de realização – esse é definido no artigo 44º e corresponde ao valor da venda, como pode constatar e como é explicado na ajuda ao preenchimento do quadro 4.
Hoje procedi à entrega do IRS para 2019. Em relação ao anexo G, quadro 5, gostaria de confirmar que coloquei os dados de forma correcta.
Eu coloquei os valores da seguinte forma:
5005 – Capital em dívida ao meu Banco aquando da alienação
5006 – Valor a reinvestir (presumo que esteja correcto, embora não se trate de intenção porque eu efectivamente reinvesti as mais-valias no mesmo ano da alienação). No fundo é um somatório dos valores do 5007 e 5008.
5007 – Valor suportado por mim com capitais próprios aquando da aquisição do novo imóvel (anterior à alienação)
5008 – Valor da amortização feita por mim ao empréstimo da casa nova (após alienação).
Pode pf ajudar-me a perceber se o preenchimento está correcto desta forma?
Olá, Pedro,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
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Olá Paulo, voltando à minha entrega e só para confirmar que fiz tudo correcatmente, no Anexo G, quadro 5, coloquei os seguintes elementos:
5005 – Valor do crédito em dívida à data da venda da minha casa
5006 – Valor que reinvesti (igual ao somatório dos valores que coloquei no 5007 e no 5008)
5007 – Valor que investi na casa nova com capitais próprios (antes da alienação)
5008 – Valor que amortizei ao empréstimo da casa nova, logo após alienação.
Está correcto o preenchimento?
Pedro
Boa noite. Chegou finalmente a altura de entregar o IRS e é a primeira vez que o vou fazendo reportando uma situação de compra e venda de uma HPP. A minha dúvida tem a ver com o reinvestimento, dado que a casa que vendi era 100% minha, mas a casa que adquiri é partilhada com uma segunda pessoa e a parte que é minha é de 74% (os restantes 26% são da minha companheira). Há outro pormenor neste processo, que é o facto de ter comprado a casa nova antes de vender a antiga, mas ambas as escrituras com uma diferença de cerca de 1 mês.
Em relação à casa que vendi (100% minha), o valor de venda foram 189.000€ e devia ao Banco 81.000€ logo o valor da realização foi de 108.000€.
A casa que adquiri (74% minha) foi adquirida por 355.000€, recorrendo a um empréstimo de 319.500€. Após a venda da minha casa, reinvesti 82.000€ na casa nova ao amortizar esse valor ao empréstimo.
A minha dúvida: Segundo as finanças, o valor da entrada da casa nova (35.500€) apesar de ter sido pago por mim, deve reflectir a % de propriedade que me cabe, logo, 26.270€. Tudo OK. No entanto, o valor que reinvesti depois da venda, é considerado a 100% ou apenas a 74%?
Não me parece lógico que seja a 74% apenas, senão isso significaria que para não pagar mais-valias sobre uma realização de 108.000€ teria que investir não este valor, mas sim 145.945€ o que não faz qualquer sentido.
Agradeço antecipadamente os vossos comentários.
Obrigado
Pedro
Olá, Pedro.
De acordo com esta informação vinculativa a amortização do empréstimo pode ser considerada reinvestimento, sim. Até aqui tudo bem.
Pessoalmente concordo com a sua opinião e acho que a amortização do empréstimo deve ser considerada como reinvestimento pela totalidade. Por via das dúvidas, reúna consigo os elementos que provem que o dinheiro usado nessa amortização era seu (transferências bancárias, por exemplo).
De qualquer forma, não perde nada em pedir uma informação vinculativa nas Finanças para ficar seguro desta interpretação.
Olá Paulo.
Antes de mais agradeço a sua resposta.
Eu tenho forma de comprovar que a amortização foi feita com dinheiro meu, dado que no próprio documento da Instituição Bancária que regista o pedido de amortização está referida a conta de onde o dinheiro foi transferido, que é uma conta de outra Instituição Bancária da qual eu sou, e sempre fui, o unico titular (também comprovável).
O meu problema tem a ver com a forma como essa informação é colocada na declaração de IRS. O meu receio é que, ao colocar o valor que amoritizei, as finanças apliquem sobre o mesmo a % do imóvel que me pertence (74%) e não os 100% visto que são capitais exclusivamente meus. E se isso acontecer, como é que eu posso comprovar que o capital amortizado me pertencia? A declaração de IRS não tem qualquer opção para o fazer.
Cumprimentos,
Pedro
Eu acho que está a fazer uma tempestade num copo de água. É o Pedro que declara quanto é que reinvestiu (e se os 82.000€ eram seus, indica que reinvestiu os 82.000€ nos 74% do novo imóvel e pronto). Se as Finanças ficarem com dúvidas entram em contacto consigo e aí é que tem de demonstrar como chegou ao valor que indicou como reinvestimento.
Já fez ao menos a simulação para ver se as contas são feitas como está a pensar ou não?
Só uma correção a uma coisa que disse na mensagem anterior e em que só reparei agora – o valor de realização foi de 189.000€, não de 108.000€
Boa noite, adquiri em conjunto com minha esposa e mais um casal um imóvel, por 81 000,00 € que entretanto já vendemos por 107 000, 00€. Devo declarar a aquisição de 40500 correspondente aos nossos 50% no campo do valor de aquisição? O valor total da compra neste caso 81 000,00 €?
Podem por favor ajudar como devo preencher os campos do IRS? Aguardo feedback obrigado.
Rui Marinho
Olá, Rui.
Sim, devem preencher os valores pela vossa quota parte. Se vocês os dois detinham apenas 50% do imóvel então devem indicar os 40.500€ como valor de aquisição e 53.500€ como valor de realização, por exemplo.
Boa tarde,
Em 2005 adquiri um imovel de valor de 119k mas o valor de emprestimo é 125k.
Em 2019 vendi este imovel a 171.500k.
Amortizei 98k.
Já em 2020 comprei novo imovel onde tive credito de 80k e dei entrada de 40k(120k no total).
Apesar de ter tido obras e remodelações,não tenho facturas de nada,a unica factura de que tenho é da escritura da compra e outra das comissões dada a imobiliaria na venda.(10,700k)
Tanto a 1ªcompra como a segunda está em meu nome e da minha mulher.
A duvida é,tenho de declarar o reinvestimento deste ano nesta declaração ou apenas na proxima?
As finanças cobram já algum valor ?Isto porque se fizer a declaração irs sem a informação da venda são mais 700€ de reembolso,porque?
Atentamente,
Olá, Alexandre.
Este ano, para além de declarar a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G, deve declarar a intenção de reinvestimento no quadro 5, para poder ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS (assumindo, naturalmente, que ambos os imóveis se destinavam à sua habitação própria e permanente; senão esqueça tudo o que estou a dizer). Isto porque o imposto a pagar é calculado agora, com a venda, incluindo a isenção (parcial) caso tenha direito à mesma.
Na declaração do próximo ano, entrega novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 e com as informações necessárias para confirmar o reinvestimento efetuado já este ano.
Com os dados que apresenta, como não reinvestiu o dinheiro que teria de reinvestir para ter direito a isenção total de tributação, deve ter tido apenas isenção parcial, daí os 700€ de diferença no imposto. Pode validar os cálculos recorrendo à calculadora de mais valias.
Em Setembro de 2009, recebi do meu Pai por doaçao com usufruto, um imovel, que passou para o meu nome em Junho de 2013, por óbito do meu Pai.
Aquando da doaçao, o VPT tinha um valor, que após a escritura, duplicou, e se manteve até à passagem definitivamente para o meu nome em 2013.
Tendo alienado o imovel em Outubro de 2019 e nao sendo o mesmo a minha morada fiscal, as minhas duvidas sao:
Optando por apresentar declaraçao conjunta, por se mostrar mais favoravel, devo indicar a alienaçao só em meu nome, ou tenho que indicar metade dos valores em meu nome e a outra em nome da minha esposa?
No anexo G, devo indicar o ano de aquisiçao em 2009 ou em 2013, que foi quando efectivamente passou para o meu nome?
O VPT a indicar, é o de 2009 antes ou depois da escritura?
Obrigado pela atençao, Jorge Mota.
Olá, Jorge.
Em primeiro lugar, como é que a sua esposa entra na história? São casados com comunhão geral de bens, é isso? É que caso contrário os bens herdados e doados são bens próprios, isto é, o imóvel seria apenas seu.
Mesmo que o imóvel seja dos dois, de acordo com as instruções de preenchimento do quadro 4 do anexo G pode declarar tudo numa única linha em caso de declaração conjunta.
Quanto à data de aquisição, se bem percebi, adquiriu a nua propriedade em 2009 e o usufruto em 2013, é isso? Nesse caso é capaz de fazer sentido declarar cada um desses direitos parcelares numa linha diferente, com data de aquisição diferente. Esta informação vinculativa prestada pelas Finanças vai no mesmo sentido. A minha dúvida é como calcular o valor de aquisição de cada parcela – recomendo pedir o apoio das Finanças nessa tarefa, enviando-lhes tantos elementos quanto possível (identificação do imóvel, datas, elementos constantes das escrituras, etc).
Olá Paulo.
A doaçao, foi-me feita pelo meu Pai com uso fruto em 2009, e com o falecimento dele em 2013, é que passou a constar no meu patrimonio imobiliario.
Obrigado pela atençao, Jorge Mota.
Bom dia,
Adquiri 50% de um imóvel para HPP, em novembro de 2014, através de um empréstimo bancário para a totalidade desses 50%. Um ano depois, adquiri com capitais próprios os restantes 50% desse imóvel. Vendi esse imóvel em abril de 2019 e reinvesti já, em janeiro de 2020,na aquisição de 50% de um imóvel para HPP. As minhas questões são:
Como devo preencher o Quadro 4 do anexo G? Apenas uma linha? Ou duas, identificando as diferentes datas, valores e percentagens, na aquisição do imóvel?
Relativamente aos Encargos e Despesas com o imóvel vendido, pretendo declarar o IS, o IMT, as despesas com a escritura e Imobiliária. Posso igualmente declarar as despesas que tive com a atribuição do empréstimo bancário? Dossiê, avaliação do imóvel, etc?
Relativamente ao preenchimento do Quadro 5 do anexo G? Devo, ou melhor, posso, preenchê-lo declarando que efetivamente, já reinvestimento em janeiro de 2020, ou devo declarar apenas a minha intenção de reinvestimento, através do preenchimento apenas dos campos 5005 e 5006?
Tendo em conta os dados explanados, deve igualmente preencher o Anexo G1?
Extremamente grato pela vossa atenção e ajuda,
Olá, Manuel.
Deve preencher duas linhas no quadro 4 do anexo G, uma por cada aquisição.
No quadro 5 deve indicar apenas, para já, a intenção de reinvestimento, uma vez que o mesmo ocorreu já em 2020 (pelo que só deve declarar a efetivação desse reinvestimento na declaração a entregar no próximo ano).
O anexo G1 destina-se a imóveis que estejam naturalmente isentos de tributação sobre as mais valias (grosso modo, os adquiridos antes de 1989), o que não é o seu caso.
Quanto às despesas com o empréstimo bancário. O artigo 51º do Código do IRS refere que podem ser consideradas as despesas necessárias inerentes à compra.
Pessoalmente, não acho que um empréstimo seja uma despesa necessária à compra do imóvel (mesmo tendo em conta que em muitos casos a compra não existira se não fosse pelo empréstimo), mas não perde nada em pedir uma informação vinculativa nas Finanças para saber se eles têm o mesmo entendimento.
Boa tarde,
Comprei Habitação com a minha Esposa, na altura namorada em 2010, no valor de 55.000€. Em 2013, já casados, adquirimos uma casa por 45.00€, mas com necessidade de obras, em 2014 pedimos empréstimo para poder concluir as obras. Em 2018, vendemos a primeira habitação com uma valorização de 12.000€. Não fizemos qualquer declaração em 2018, nem 2019 porque a intenção era aplicar esse dinheiro em melhorias na actual habitação, o que ainda não aconteceu. O que devo fazer quanto a este assunto?
Obrigado pela ajuda.
Olá.
Em primeiro lugar, a venda do imóvel em 2018 devia ter sido declarada na declaração entregue em 2019. Aliás, até me admira que as Finanças tenham deixado passar isso em branco, já li vários relatos de pessoas a quem a declaração não foi validada por causa de as Finanças terem detetado que tinha sido vendido um imóvel nesse ano e cuja declaração estava em falta.
Portanto, em primeiro lugar, talvez seja melhor contactar as Finanças para avaliar o que se passou a esse respeito e se deve submeter uma declaração de substituição à entregue no ano passado.
De qualquer forma, para que a casa nova entre nestas contas é necessário que se verifiquem os seguintes requisitos (nº5 e 6 do artigo 10º do Código do IRS): a casa vendida fosse a vossa habitação própria e permanente (não digo que tivesse de o ser na altura da venda, mas pelo menos até uma temporada antes, sim). E a casa nova tem que ser a vossa habitação própria e permanente atual. Para além disso, só podem ser considerados reinvestimento os montantes gastos entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda da casa antiga. E era preciso declarar a intenção de reinvestimento na mesma declaração em que foi declarada a venda.
Bom dia Paulo Aguiar. Obrigado pela resposta. A declaração entregue em 2019 referente a 2018, foi dado como certa, com os valores declarados, valor da venda, valor pago ao banco e valor de reinvestimento, tudo certinho. Agora na declaração a entregar em 2020 referente a 2019, gostaria de saber onde declaro o valor que declarei de reinvestimento na declaração deste ano, qual é o campo?
Atentantamente,
Paulo O
Olá, Paulo.
Tem de preencher no quadro 5 do anexo G os campos 5001 e 5002 relativos à linha em que declarou a venda (suponho que linha 4001 do ano 2018), o campo 5009 com o valor efetivamente reinvestido e ainda o quadro 5A1 com os dados do imóvel onde foi efetuado o reinvestimento.
Boa tarde,
Em 2019 eu e o meu irmão vendemos as nossas partes (1/4 cada um) de um imóvel que havíamos herdado aquando do falecimento do nosso pai, em 2010. Estamos no entanto com dificuldade em aferir o valor a colocar no “valor de aquisição”. Uma vez que somos descendentes fomos isentos do pagamento de imposto de selo, pelo que não temos esse “dado” para verificar qual o valor patrimonial à data do óbito. Onde/como poderemos obter esse valor?
Muito obrigada.
Olá, Sofia.
Veja se consta da declaração Modelo 1 do Imposto de Selo, entregue pelo cabeça de casal na altura da habilitação de herdeiros.
Senão, o melhor é contactar as Finanças, indicando o nº do artigo.
Boa tarde, no ano de 2019 vendi uma HPP que tinha comprado em 2010 por 140000 com recurso a crédito e vendi por 188000. Na altura amortizei o credito que foi usado para comprar a casa. Também no ano de 2019 comprei uma HPP por 160000 mas fiz um novo crédito por 140000, ou seja o meu reinvestimento foi de 20000. Mas agora tenho intenção de amortizar o actual crédito com mais 20000. Conta como revestimento? Posso usar o reinvestimento na amortização?
Obrigado
Olá, Filipe.
Não. Aliás, embora num cenário ligeiramente diferente, esta informação vinculativa das Finanças acaba por confirmar isso mesmo.