Se vendeu uma casa em 2019, chega-se o momento, junto com a declaração de IRS, de declarar as mais-valias que obteve com essa venda. Isto caso tenha conseguido algum lucro com a transação, que é o mais normal. Se, pelo contrário, teve prejuízo, consideram-se menos-valias, mas neste caso não há tributação em sede de IRS.
Procuramos, então, perceber o que são estas “mais-valias” e como as declarar no IRS. Acompanhe-nos neste artigo.
O que são mais-valias?
As mais-valias não são mais do que os ganhos obtidos com a venda de um imóvel. São, por isso, uma espécie de rendimento. Mas não se enquadram nem nos rendimentos empresariais, profissionais ou capitais, tão pouco nos rendimentos prediais. É por essa razão que para esta categoria, na declaração de IRS existe um enquadramento específico.
Este lucro é tributado a 50%.
Como calcular uma mais-valia?
Para calcular uma mais-valia, há uma série de dados que deve ter à mão. Nomeadamente:
- Valor de aquisição;
- Ano de aquisição;
- Mês de aquisição;
- Valor de realização (venda) ;
- Ano de realização;
- Mês de realização;
- Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
A fórmula de cálculo é a seguinte:
Pode também usar a nossa Calculadora de Mais-Valias de Imóveis que faz todos os cálculos por si.
Como as declarar?
As mais-valias devem ser registadas nos anexos G e G1 da declaração de IRS.
Deve ter em consideração que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual.
No anexo G, quadro 4, deve identificar:
- O titular do imóvel;
- A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;
- Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;
- Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda.
Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda).
Casos em que se aplica a isenção
Existem algumas exceções à regra, que permitem a isenção na tributação das mais valias. Elas são:
- Imóvel anterior a 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS);
- O imóvel vendido tenha correspondido à morada de habitação própria e permanente e o valor obtido com a venda tenha sido reinvestido na totalidade compra de um novo imóvel também para habitação própria e permanente. Isto num prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda;
- Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa - que tem de ser habitação própria e permanente e tem de ter sido comprada por si antes de 2015. Esta exceção foi criada como um regime transitório de cinco anos. O seu fim está marcado para 2020.
Ainda assim, em ambos os casos de isenção, é necessário incluir os dados das vendas no anexo G1, quadro 5.
Tem até 30 de junho de 2020 para entregar a declaração de IRS referente aos rendimentos do ano 2019. Sirva-se deste artigo no momento em que estiver a preencher o modelo 3, especificamente o anexo G e G1.
Se tiver dúvidas deve contactar o centro de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira, através do número de telefone 217 206 707.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde,
Vendi uma HPP em 2019. Com o excesso do dinheiro da venda comprei um terreno Rústico (com possibilidade de construção no PDM). Preenchi o anexo G do IRS com o valor reinvestido no dito terreno. A simulação deu 0 a pagar. Recentemente recebi a nota de liquidação com um valor enorme a pagar. Contactei as finanças, que me disseram que pelo terreno ser rústico não poderia entrar para abate a mais valias.
Confesso que não percebo a lógica. Comprei um terreno edificavél pelo PDM, tenho um processo de licenciamento a correr na camara, no entanto as finanças dizem-me que não posso considerar o dinheiro já gasto no terreno para abate de mais valias.
Visto que pretendo contrair um empréstimo para fazer a construção, gostaria de saber se existe alguma forma de ser considerado o dinheiro que já investi no terreno
Obrigado.
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
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Boa tarde.
No anexo G, na rubrica «intenção de reinvestimento», o «Valor de realização que pretende reinvestir (sem recurso ao crédito) na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel» corresponde ao valor da venda do imóvel depois de subtraído o montante em dívida do respetivo empréstimo? Obrigada!
Olá, Carla.
Deve declarar o valor que pretende reinvestir. Se já utilizou algum valor para amortização de empréstimo, não o deve inclui aqui.
Boa tarde!
Em 2019 vendi a minha habitação própria, cuja construção por administração directa terminou em 2000. A esta distância, restam-me poucos documentos das despesas de construção. Como calculo as mais valias?
Obrigado
Olá, Fernando.
Para calcular as mais-valias, pode utilizar a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis do Doutor Finanças.
No valor das despesas e encargos pode incluir as despesas legais de aquisição, como o custo da escritura e registo predial, bem como IMT do imóvel a vender e o imposto do selo; Despesas de obras de manutenção e de melhoramento do imóvel nos últimos 12 anos, o pedido de certificação energética para os casos em que ainda não exista, e a comissão eventualmente paga à imobiliária.
Boa tarde,
Eu e os meus irmãos vendemos em 2019 uma casa que herdamos por falecimento de irmã em 2018. Tenho dúvidas quanto ao preenchimento do anexo G das mais-valias no seguinte: o valor de aquisição foi de 350.000 euros e o valor de venda foi de 670000 euros.
No ato da escritura foi paga a hipoteca ao banco no montante de 280.000. Este valor pago ao Banco não é contabilizado nas mais-valias? desconta no valor de venda? O valor de realização será = 670.000 – 280.000? Poderei coloca-lo nas despesas e encargos?
Obrigada.
Olá, Mónica,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde em 2019 o meu Pai herdou parte de 2 casas de uma Tia que faleceu, ele e mais 14 primos. Como devo preencher o modelo G1? Apenas tenho as escrituras onde constam as freguesias e os artigos, não tem os códigos das freguesias nem as frações. Além destes dados devo declarar só a parte que lhe coube 1/15 das vendas correcto?
Obrigado
Olá, Rodrigo,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bomdia.
Vendemos nosso apartamento em dezembro de 2018.
Em nossa declaração do IRS de 2019,Anexo G, tínhamos a intenção de reinvestir.
Este ano, 2020, não queremos mais reinvestir.
Como preenchemos o Anexo G para pagar o imposto da Mais-Valias em 2020?
Muito obrigada.
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde, vendi um imóvel que estava arrendado(não era habitação própria permanente)em 2019, do qual obtive mais valias. Gostaria de saber se estou abrangido pelo regime de isenção que termina em 2020, caso use as mais valias para liquidar o empréstimo de um imóvel que é a nossa habitação própria permanente e que foi adquirido antes de 2015.Qual é o decreto que especifica esta isenção que referem no site, p.f.
“Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa – que tem de ser habitação própria e permanente e tem de ter sido comprada por si antes de 2015. Esta exceção foi criada como um regime transitório de cinco anos. O seu fim está marcado para 2020.”
Obrigado.
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Quando duas pessoas compram um apartamento e posteriormente o vendem, que valores devem ser inscritos no campo da realização e da aquisição do imóvel no quadro 4 do anexo G, na declaração de cada uma dessas 2 pessoas? O valor total da aquisição e da realização do imóvel? Ou o valor correspondente à quota de cada um?
Obrigado
Olá, Luís,
Obrigada pela sua pergunta.
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Olá carissimos: Gostaria que Vs.Exa. me ajudasse no seguinte; Em 2017 adquiri um apartamento, tive o mesmo cerca de dois anos.Em 2019 vendi o mesmo apartamento com um lucro de cerca de déz mil euros. Logo há lugar a declarar mais valias. Assim gostaria de saber se posso declarar as despesas que tive com a aquisição, como por exemplo com os registos, com o IMT, com certidões etc. E ao mesmo tempo se posso agora também declarar despesas que tive para colocar o chão no apartamento e pinturas, antes de o vender. Muito obrigado. Com os meus cumprimentos. Fernando Sobral.
Olá, Fernando,
Obrigada pela sua pergunta.
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boa tarde
Em 2019 vendi um imóvel que era habitação própria mas por motivos de divorcio foi assim decidido. Este ano 2020 adquiri um novo imóvel onde apliquei parte do valor recebido. A minha duvida é a seguinte:
devo declarar as mais valias na declaração de IRS deste ano ou poderei faze-lo na declaração do próximo ano, uma vez que tenho 2 anos para as declarar e assim fazia com o reinvestimento (compra que foi feita este ano de 2020)? Outra questão é as despesas para obter licença de utilização que não tínhamos e que foi necessária para a venda (obras, documentos a entregar na camara, despesas com engenheira civil, levantamento da licença), todos estes documentos foram passados em nome do meu ex marido e como tem sido um processo litigioso, como posso ter estes valor (metade) deduzidos também na minha declaração de IRS?
Obrigada
Olá, Cecília.
Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestimento no quadro 5.
Na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento efetivamente é feito deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 e 5A. Tem 36 meses após a venda para efetivar este reinvestimento.
Relativamente às despesas, tem sido o seu marido a pagar a totalidade das mesmas ou pagou a sua parte? Apenas tem direito a deduzir as mesmas se tiver sido a Cecília a suportar uma parte dos encargos. O ideal era terem sido passadas faturas em nome dos dois (metade para cada um) mas, não tendo sido o caso, peça ao seu ex-marido uma declaração em como a Cecília suportou metade dos encargos. Nesse caso ele também não pode deduzir a totalidade das despesas. Se forem chamados a confirmar os valores junto das Finanças, isso tem que bater tudo certo…