A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
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Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
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Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
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E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde!
Recebi uma casa em testamento, neste momento estou a pagar ás finanças o valor que me competia do testamento, este valor pode ser de alguma forma dedutível no IRS?
Estou a fazer obras nesta mesma casa, de melhoramento para mais tarde vender, onde posso colocar estas despesas?
Obrigada
Olá, Eunice.
O imposto de selo pago agora com a aquisição do imóvel poderá ser deduzido na altura da venda, quando o declarar no quadro 4 do anexo G, ao abrigo do disposto no artigo 51º do Código do IRS.
Boa tarde!
Peço desculpa, e as despesas das obras também são colocadas na altura da venda? E quanto tempo tenho para as poder declarar?
Obrigada
Sim, declara tudo junto na linha do quadro 4 do anexo G (despesas e encargos). Pode declarar as obras de valorização do imóvel suportadas por si nos 12 anos anteriores à venda.
Certifique-se de que guarda a fatura dessas obras para a poder deduzir, naturalmente. E que essa fatura identifica bem o imóvel a que diz respeito e o tipo de obra de que se trata (se disser que é para deduzir no IRS, pode ajudar a terem o cuidado de colocar todos os elementos necessários).
Boa tarde.
Em 2019 vendi o meu apartamento e liquidei o empréstimo que tinha.
No quadro 4 do anexo G coloco as datas e valores da compra e da venda.
Devo colocar no quadro 5 o valor em dívida do empréstimo à data da alienação do bem?
Este ano vou adquirir outro imóvel, posso já declarar a intenção de investimento? Ou aguardo para o ano que vem e declaro o que foi investido?
Muito obrigado
Olá, Pedro.
Para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias previstas no nº5 do artigo 10º do Código do IRS tem efetivamente de declarar desde já a intenção de reinvestir no quadro 5 do anexo G.
No próximo ano (ou quando efetivar o reinvestimento) entrega novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 com a informação relevante para esse ano.
Bom dia.
Em 2017 comprei um imóvel para habitação própria e permanente e em 2019 vendi-o. Pretendo aplicar a totalidade da mais-valia obtida na compra de um outro imóvel mas não de habitação permanente. Desde modo, questiono se no IRS de 2019 terei que referir que pretendo reinvestir a mais-valia obtida na mesma e, se serei tributado por não comprar imóvel para habitação própria e permanente.
Muito obrigado.
Olá, Rui.
Se o imóvel onde vai reinvestir o dinheiro não se destina a habitação própria e permanente então não pode tirar partido da isenção de tributação prevista no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS nem declarar a intenção de reinvestimento no quadro 5 do anexo G.
Vendi a minha casa em novembro de 2018. Declarei a compra no IRS de 2018. Este ano tenho de fazer menção novamente ao valor, no IRS? Quanto tempo tenho para pagar as mais-valias? Obrigada
Olá, Carla.
Já terá pago o imposto sobre as mais valias no ano passado.
Se por acaso declarou intenção de reinvestir o montante obtido com a venda do imóvel (quadro 5 do anexo G) e ainda não o fez, saiba que tem até 36 meses depois da venda para o fazer, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Caso o não faça até essa altura então as finanças irão recalcular o IRS de 2018 e cobrar-lhe a diferença do imposto apurado acrescido de juros de mora.
Boa tarde, em Janeiro de 2019 comprei um imóvel.
No preenchimento anexo H não estava nem a identificação do imóvel nem os juros .como tenho que fazer?
Esses valores e identificação do imóvel tem que ser o banco a informar as finanças?
obrigado.
Olá, António.
Não tem que fazer nada. Não tem direito a qualquer dedução – de acordo com o artigo 78º-E do Código do IRS os juros do crédito habitação só são dedutíveis para contratos celebrados até 2011.
Uma dúvida. Um dos outorgantes assinou a escritura (divorciado) mas não recebeu nenhum montante, como fazer a declaração disso no IRS?? É que o IRS não deixa entregar sem preencher esse campo.
Olá, Nuno.
De acordo com o nº2 do artigo 44º do Código do IRS (conjugado com o Código do IMT), o valor de realização a declarar deve ser sempre pelo menos o valor patrimonial que o imóvel tinha na altura (a menos que, de acordo com os nºs 5 e 6, se faça prova de que o valor foi efetivamente inferior).
Suponho que esteja a falar da escritura de partilhas no divórcio em que um passou a sua parte do imóvel para o outro?
Quando diz que não recebeu nenhum montante, tratou-se então de uma doação? (de notar que, por exemplo, se quem ficou com o imóvel assumiu a parte do empréstimo habitação do outro, dificilmente se pode dizer que não recebeu nenhum montante, simplesmente ele foi para pagar a dívida).
O melhor provavelmente é contactar as Finanças para colocar a questão. Mas tente dar mais detalhes como os NIFs envolvidos, a identificação do imóvel, datas dos factos, etc…
Eu e a minha companheira vendemos uma casa, da qual éramos proprietários 50% cada um, tanto que pagávamos cada um o seu IMI separadamente. Hoje vivemos em união de facto e já entegamos o IRS em conjunto há 3 anos. No quadro 4 do anexo G devemos dividir os valores por 2 e colocar duas linhas? Exemplo, vedemos por 200.000, devemos colcoar uma linha para cada NIF com 100.000 cada no valor de realização?
Olá, Alexandre.
Na ajuda ao preenchimento desse quadro encontra instruções sobre como declararem o imóvel numa única linha.
Se por acaso dividissem em 2 linhas aí sim, teriam de indicar os valores pela metade para cada uma.
bom dia, comprei casa em dezembro de 2019, onde tenho de colocar os valores pagos no serviço casa pronta nomeadamente escritura e outros.
obrigada
Olá, Celine.
Em lado nenhum – a compra de uma casa não se declara no IRS. Guarde no entanto os comprovativos dessas despesas – caso um dia venha a vender, então aí sim, poderá deduzir as despesas e encargos com a compra do imóvel.
Boa noite,
Comprei casa com o meu namorado em 2004 por 80.000€ que vendemos em 2019 por 90.000€ com despesas e encargos de cerca de 6.000€. Ainda em 2019 comprámos nova casa no valor de 125.000€. Com o dinheiro da venda da nossa primeira casa amortizámos o empréstimo ainda em dívida (cerca de 50.000€), reinvestimos 30.000€ na compra da nova casa, e ainda contraímos novo empréstimo (que custou 95.000€). Ficámos com 10.000€ para despesas. Continuamos solteiros e preenchemos declarações de IRS separadas.
As minhas questões são:
– no quadro 4, na declaração de cada um, tenho que apresentar os valores de realização, aquisição e despesas pela metade e depois na quota-parte de identificação do imóvel indico 50%? Ou mantenho a totalidade dos valores e na quota-parte coloco os 50%?
– no quadro 5, a mesma questão os valores de reinvestimento e de amortização de empréstimo pela metade ou totais?
– E no nosso caso preenchemos bem se colocarmos no campo 5005 o valor de amortização do empréstimo (50.000€), no campo 5006 o valor reinvestido (30.000€), e novamente no campo 5008 o valor de 30.000€? Ou preenchemos só o campo 5008 e o quadro 5B?
– No quadro 5A1 a mesma dúvida, cada um coloca 50%, certo?
Muito obrigado. Agradeço mesmo muito se me puder ajudar.
Olá, Carla.
– Tem que indicar os valores pela metade e colocar os 50%, sim.
– a mesma resposta – deve colocar tudo pela metade
– O preenchimento do campo 5008 não é compatível com o preenchimento do quadro 5B. Devem preencher os campos 5001, 5002, 5005, 5006 e 5008 como indicou (exceto que os valores são pela metade) e o quadro 5A1
Muito, muito obrigada.
Boa noite,
Com a venda da HPP em 2019 já reenvesti na data de hoje 50 % , no entanto ainda estou a realizar obras na nossa habitação que comprei. No anexo G posso colocar o valor máximo que penso investir nos próximos 2 anos, mesmo que depois seja inferior?Grata.
Olá, Silvia.
Deve indicar o montante que pretende investir, por um lado, e por outro o montante que chegou a investir no ano passado (se for o caso).
No próximo ano, deve submeter novamente o anexo G indicando o montante que investiu este ano.
De notar que todos os valores indicados devem ser apenas os que investiu com capital próprio, sem recurso ao crédito.
Se no fim das contas não chegar a investir o total que indicou este ano tencionar investir, a Autoridade Tributária fará novamente as contas do imposto a pagar referentes a 2019, com o montante que efetivamente reinvestiu, e terá de pagar a diferença para o imposto pago e com juros de mora.
Boa tarde, Vendi um imovel em 2019 e reenvesti em outro para HPP ainda em 2019, ambos os imoveis tanto o da venda como o do reenvestimento são 50/50 com o meu marido, como é que declaro no IRS o reinvestimento?
Olá Dora.
Devem declarar a venda no quadro 4 do anexo G e o reinvestimento no quadro 5.
De acordo com a ajuda ao preenchimento do quadro 4 podem declarar o imóvel apenas numa linha, para simplificar, se meterem declaração conjunta. Se meterem declarações separadas então cada um deve declarar os valores pela metade.