A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
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Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia, será possivel me explicarem como posso proceder ao preenchimento do anexo g.
Comprei casa em 2005, vendi em 2018 e em 2019 comprei uma nova..
No ano passado declarei a venda e supostamente a minha pretensão de reinvestir o lucro.
Tendo em conta que temos algum tempo para declarar as as mais valias.. como faço?
Olá, Tânia,
Este ano deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas os campos aplicáveis do quadro 5.
Bom dia,
Tenho umas duvidas, que gostaria de verem esclarecidas, caso seja possivel.
Adquiri um apartamento em 2017, o qual, vendi em 2019 pelo mesmo valor.
Terei de declarar na mesma nas mais valias?
Não me lembro, aquando da compra se declarei a mesma, caso não tenha feito que consequências poderá acontecer?
Ser notificado para esclarecer ou tributarem o valor todo como mais valias?
Obrigado
Cumprimentos,
Carlos Pontes
Olá, Carlos.
A compra não é declarada em sede de IRS (senão agora, no momento da venda).
Mesmo tendo vendido sem mais-valias, tem de declarar a venda no quadro 4 do anexo G – só assim as finanças saberão que vendeu sem mais valias.
Boa noite.
Comprei minha primeira habitação em fevereiro de 2019, como a declaro em IRS?
Olá, Carlos.
A aquisição de uma casa não é um rendimento, pelo que não tem nada a declarar em sede de IRS.
Boa tarde, tem razão.
Queria-me referir o Rosto, quais os campos a preencher?
Isabel Martins
Eu não conheço a situação do seu primo, não lhe sei dar uma resposta concreta. Mas se tentar validar a declaração e for corrigindo os erros que aparecem, tem a sua resposta 🙂
Boa tarde,Comprei uma moradia em 2007 e vendi a mesma em 2019. Estando divorciada na altura da venda, terei de colOar o valor total da compra e da venda e apenas submeto 50% correcto? Nunca apenas a minha parte só no final informo os 50&. Pode dizer-me que despesas e encargos terei de colocar logo após estes valores? será o valor da dívida da casa? Muito obrigada.
Olá, Teresa.
Há frases no seu comentário um pouco confusas…
De qualquer forma, se tinha metade do imóvel, deve indicar os valores no quadro 4 do anexo G pela metade também.
De acordo com o artigo 51º do Código do IRS pode deduzir as despesas com a aquisição do imóvel que vendeu (IMT, IS, escritura, etc), com a venda do mesmo (certificado energético, comissão imobiliária, etc) e com eventuais obras de valorização do imóvel que tenham sido suportadas nos últimos 12 anos.
O valor amortizado ao empréstimo habitação não é uma despesa com o imóvel (da mesma forma que não foi considerado um rendimento quando pediu o empréstimo).
Boa tarde! Vendi em maio 2019 um apartamento que comprei em 2001. Comprei uma casa em maio de 2019. No quadro 4 do anexo G, a realização e aquisição referem-se ambas ao apartamento que vendi?
Obrigada!
Olá, Patrícia.
Sim, todos os valores a colocar no quadro 4 referem-se apenas ao imóvel vendido.
Se ambos os imóveis se destinavam à sua habitação própria e permanente, pode declarar a informação referente ao imóvel que comprou no quadro 5 do anexo G para tirar partido da isenção de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Vendi casa própria para depois comprar outra, para além das despesas:obras,certificado energético,comissão imobiliária,imt,imposto selo custos de solicitadora isto referente à 1ªhabitação,agradecia saber se as despesas com escritura da casa atual se posso declarar no IRS .
Olá, José.
Não, pelo menos não agora.
Poderá deduzi-las caso um dia venha a vender também essa casa (da mesma forma que as está a deduzir para a casa antiga agora), por isso não faz sentido que possam ser deduzidas duplamente.
Boa Tarde! Gostaria de uma informação, comprei um imovél em novembro de 2019, não tenho nenhum rendimento em portugal, tenho que declarar a compra deste imóvel e fazer o irs.
Deste já muito obrigado pela atençao.
Cumprimentos
Weslley
Olá, Weslley.
Não, não tem de declarar nada em sede de IRS. Só se um dia vender o imóvel, aí sim, precisa de declarar.
Boa tarde.
Estou a declarar a venda do meu imóvel em 12/2019 e a aquisição em 10/1999, no anexo G campo 4. é necessário colocar um código entre 4001 e 5000.
Sabe me dizer qual código devo colocar?
Obrigada
Olá, Angélica. As linhas desse quadro devem ser numeradas. A primeira será a 4001, a segunda a 4002 e por aí adiante.
Bom dia. Em Maio de 2019 fiz escritura para vende 1/2 do imovel ao meu atual companheiro. Na escritura esta indicado que recebi o valor de 50% da divida a ser entregue ao Banco. Como é que tenho de declarar esta venda? Quando fiz simulação do IRS dava indicação de que teria de preencher o anexo G porque tinha havido alienação de imoveis. Comprei o imovel sozinha em 2016. Tenho de colocar o valor da compra em 2016 e o valor de metade do que vendi agora? Ele tem de declarar a compra do imovel? Obrigada
Olá, Vanessa.
Ele não tem de declarar a compra.
A Vanessa deve indicar a compra de 50% do imóvel em 2016 (por metade do valor que pagou na altura pela totalidade) e venda agora em 2019 pelo valor que o seu companheiro lhe pagou (os tais 50% da dívida).
Pode declarar metade dos encargos com a compra (IMT, IS, escrituras, etc) e a totalidade dos encargos que a Vanessa teve com a venda, se é que teve algum.