A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.
Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom Dia
Vendi a casa (1.ª habitação) em dezembro de 2018 e realizei a escritura da nova habitação (também 1.ª habitação) em fevereiro de 2019.
Na declaração do IRS referente a 2018 efetuei o preenchimento dos devidos quadros e aí constou logo a parte que ainda estava em dívida ao banco e a parte que iria ser reinvestida.
Relativamente a 2019, concretamente, quais são os quadros que serão necessário preencher? Sendo que, como referi,parte do valor da aquisição da casa foi o valor que foi declarado para reinvestimento e o restante por empréstimo bancário.
Obrigado
Olá, Nuno.
Este ano só precisa de preencher o quadro 5 do anexo G, indicando a referência para a linha do quadro 4 que preencheu no ano passado e o montante efetivamente investido, bem como a identificação do imóvel onde foi feito esse investimento (no quadro 5A1)
Muito obrigado, Paulo.
Cumprimentos.
Boa noite, estou completamente perdida sem saber que quadros tenho de preencher no anexo G, e por isso venho pedir a vossa ajuda se possível.
Em 2017 adquiri com o meu ex companheiro um imóvel, e para sua aquisição recorremos a um empréstimo bancário e outro empréstimo associado para pagamento das despesas.
Após separação em 2018, no ano de 2019 fizemos nova escritura da casa, para eu retirar o meu nome da casa e da divida ao banco, ou seja, não recebi valor nenhum, apesar da nova escritura dizer: Compra e venda de metade, assunção e exoneração.
Na escritura fala no montante da divida global dos dois empréstimos, no valor total que faltava pagar, e na metade desse valor da responsabilidade de cada um dos outorgantes. Dizendo ainda que pelo preço (do valor que me cabia ainda pagar ao banco), eu vendo ao meu ex companheiro, a metade da fração, ficando a cargo dele, o pagamento da totalidade da divida, que será paga em prestações do empréstimo.
Que quadros e campos terei de preencher, e com o correspondente a que valores? Onde justifico que não recebi dinheiro algum, de forma a não concluirem que tive mais valias?
Obrigada
Olá, Tânia.
Deve preencher o quadro 4 do anexo G.
Indique o valor de aquisição da casa pela metade.
Quanto ao valor de realização, como pode dizer que não recebeu dinheiro nenhum se tinha uma dúvida e, pelo que descreve, parece que ela lhe foi paga?
Fiquei confusa com a resposta.
A minha parte da dívida com o banco passou a ser uma dívida do meu ex companheiro, para que a casa seja só dele. Em momento algum tive esse dinheiro em minha posse, eu cedi ao meu ex companheiro a minha metade.
Posso justificar isso no anexo G? Em que quadro? Mesmo assim acha que é considerado que tive mais valias coma venda?
Grata pela ajuda
Já lhe disse que é no quadro 4 do nexo G. Quanto a dizer-lhe se teve mais valias com a venda, como posso fazê-lo sem quaisquer dados sobre o caso? À primeira vista parece-me que não deve ter tido, mas se estivesse a dever mais do que o valor que pagou pela casa, até pode ser que sim…
O dinheiro não tem que passar pela sua mão para o ter recebido. Por exemplo, numa permuta de duas casas, pode nem haver dinheiro envolvido, mas as partes atribuíram um valor a cada casa para o negócio. E é esse valor que vai ditar se a casa valorizou ou não, se houve ou não mais valias que possam ser tributadas.
Voltando ao seu caso vou inventar alguns número para me ajudar a explicar melhor. Supnhamos que a casa valia 100.000€ e à data ainda estavam a dever 80.000€. Isso quer dizer, olhando apenas para a sua metade, que tinha um património líquido de 50.000€ – 40.000€ = 10.000€ de património, correto?
Ora, se passou a casa para o nome do seu ex-marido, esses 50.000€ saíram do seu património. No entanto, no fim da operação está a dizer que ficou não com os 10.000€ – 50.000€ = -40.000€ com que teria ficado se lhe tivesse dado a casa de borla, mas sim com um património global de 0€ pois diz que a dívida desapareceu.
Agora, eu não sei o que diz a escritura – o valor atribuído ao imóvel pode ter sido outro, pode até ainda estar com a dívida em seu nome, se apenas ficou registado que ele ia tratar disso (e ainda não tratou). Mas o cenário que descreveu não é consistente com dizer que não recebeu nada em troca, espero que tenha isso mais claro agora.
De qualquer forma, e para evitar confusões, o melhor é colocar a questão às Finanças…
Boa noite
Tenho de declarar a venda de um imóvel que foi realizada no ano passado. O valor total da venda é de 140.000€, contudo o imóvel pertencia a duas pessoas, pelo que eu só deverei declarar 50% deste valor.
Nos valores de aquisição e realização do anexo G, deve ser declarado o valor total da aquisição e o valor total da realização, ou apenas 50% de cada um destes valores?
Acontece que, ao preencher neste quadro os valores totais de aquisição e de realização, e indicando no campo quota-parte 50% deste valor (uma vez que o imóvel pertence a duas pessoas), o valor a pagar apresentado pelo simulador é igual, tanto se colocar 50% como se colocar 100% no campo da quota-parte.
Conseguem ajudar?
Obrigado
Vítor
Olá, Vítor.
Deve indicar os valores pela metade.
Boa tarde,
Agradeço desde já a ajuda. A situação é a seguinte:
Comprei casa em Novembro de 2019 (escritura do imóvel no dia 18), o recibo que consta nas despesas gerais do pagamento da escritura mais IS poderá ser inserido nas despesas de habitação?
Atentamente.
António
Olá, António.
Não. As despesas de habitação são as que estão previstas no artigo 78º-E do Código do IRS
Tenho exatamente o mesmo problema do António. Comprei uma casa em 2019 e não encontro onde vou colocar as despesas com a escritura, notário, TMT e IS. Fui informada que tudo isto iria abater no IRS… mas não sei se o “abate” é automático ou se serei eu que tenho de informar o que paguei. Obrigada
Teresa
Olá, Teresa.
A compra de uma casa normalmente não é declarada em sede de IRS.
Deve, no entanto, guardar comprovativos dessas despesas – caso um dia venda a casa, aí sim, terá de declarar a venda para apuramento das mais-valias e tributação sobre as mesmas, e poderá deduzir as despesas com a compra e com a venda do imóvel.
Boa tarde,
Agradeço a ajuda na seguinte informação:
Comprei um imóvel em 1992 por 1.261,600$ escudos e vendi 2019 por 41000€ como faço para preencher o anexo G e como devo fazer a reconversão do escudo para euros
Obrigado
Deolinda
Olá, Deolinda.
Deve acrescentar uma linha no quadro 4 do anexo G para declarar a venda.
Para converte de escudos para euros deve dividir o valor pela taxa de conversão de 200$482/€
No caso de querer reinvestir o dinheiro da venda de um apartamento que recebi de herança como devo preencher o Anexo G.
Olá, Paula.
Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestimento no quadro 5. Note que o reinvestimento só se aplica se o imóvel vendido fosse a sua habitação própria e permanente. Senão tudo o que se segue sobre reinvestimento fica sem efeito.
Na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento efetivamente é feito deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 e 5A.
De notar ainda que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros.
O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel.
Boa noite, no caso de venda de um imóvel no ultimo dia do ano de 2019 e ainda não ter investido esse valor, podemos declarar apenas no ano seguinte, ou seja no IRS de 2020? Obrigada.
Olá, Paula.
Não, tem de declarar já a venda (quadro 4 do anexo G) e a intenção de reinvestimento, se for o caso (quadro 5).
Depois, quando reinvestir, entrega novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 com o valor efetivamente reinvestido.
Boa tarde
Vendi em 2019 um andar que tinha comprado em 2005. Que valores preciso de comunicar ao fisco e onde os devo declarar? As despesas com o intermediário, tanto na compra como na venda, também contam?
Obrigado
J.M.
Olá, Joaquim.
Deve declarar no quadro 4 do anexo G o valor de aquisição e de venda, assim como as despesas e encargos com a mesma. De acordo com o artigo 51º do Código do IRS pode incluir nesta ultima rubrica as despesas inerentes À compra (IMT, IS, escrituras, etc), à venda (comissão imoiliária, certificado energético, etc) e ainda os gastos com obras de valorização do imóvel efetuados nos últimos 12 anos.
Perdi a casa para o banco,BCP
. penhora chegou para pagar tudo ao banco.esta tudo resolvido…mas só tenho a palavra do banco,nada.de papéis…mas agora não consigo terminar o preenchimento do IRS…que terei que.la por para ser concluído??obrigadoservola
Olá, Servola.
Tem que preencher o quadro 4 do anexo G com os dados da venda do imóvel. Os valores que não souber pode sempre retirar da escritura…
Boa noite
Tenho uma situação que é a seguinte:
Foi comprada uma casa em dois mil e dez 108.000,00€, depois foi vendida em 2019 por 127.500,00€, portanto o que gera uma mais valia, assim é preenchido o quadro 4 do anexo g.Entretanto pretendo reinvestir, preencho o quadro 5001 e 5002 do quadro 5, ponho o valor em dívida na altura da venda no quadro 5005 ( intenção de investimento) que era de 86.720,00€ correto?Entretanto como quero reinvestir supondo que é no ano seguinte (quadro 5009), mas que porventura só for feita dois anos depois, há alguma penalização?
Entretanto o valor a reinvestir é o da totalidade ou seja 127,500,00€? ( quadros 5009 a 5011).
O meu muito obrigado pela v/ colaboração,
José Boiças
Olá, José.
O campo 5005 é para declarar o valor amortizado ao empréstimo da casa que vendeu. O valor que pretende reinvestir deve ser declarado no campo 5006. Deve indicar o valor que pretende investir na compra/obras de nova habitação própria e permanente (sem contar com o dinheiro eventualmente pedido emprestado).
No ano em que efetivar o reinvestimento deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas os campos apropriados do quadro 5.
A penalização só ocorre se passados 36 meses após a venda ainda não tiver declarado que reinvestiu o montante que indicar agora no campo 5006.