A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
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Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Em 2019 foi vendida uma habitação permanente e no mesmo ano foi adquirida outra com valor superior, tem de ser declarado no IRS sendo a compra superior ao da venda?
Obrigado
Olá, Mónica.
A venda tem de ser declarada (quadro 4 do anexo G).
Se ambos os imóveis se destinavam à sua habitação própria e permanente, então tem todo o interesse em declarar também o reinvestimento no novo imóvel no quadro 5 do anexo G para ter direito à isenção de tributação sobre mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS. De notar que se tiver recorrido a empréstimo bancário para a aquisição do novo imóvel não deve contar essa parte do valor de compra como reinvestimento…
Boa tarde, vendi a minha habitação em Outubro de 2019 por 230000€ que tinha comprado em 2014 por 158000€. Em Dezembro comprei uma nova habitação por 225000€ e dei 22500€ de entrada, o resto foi por empréstimo. No irs entram as despesas(IMT, Imposto de selo, escritura) da compra da nova habitação ou da antiga?
Olá, Pedro.
Uma vez que o que está a ser calculada é a mais valia que obteve com a venda da habitação antiga, são as despesas dessa que são tidas em conta para apuramento das referidas mais valias.
Pode considerar como despesas e encargos aquelas que constam do artigo 51º do Código do IRS.
Boa tarde novamente. O valor de aquisição é o valor real pelo qual comprei o imóvel, ou o valor que ele valia nas finanças? E o que é a “realização”? e já agora novamente, quais são as despesas e encargos. Obrigada
Olá, novamente, Isa.
De acordo com o artigo 46º, o valor de aquisição é o valor sobre o qual foi calculado o IMT na altura em que comprou o imóvel. Tipicamente é o valor pago, sim, mas nos casos em que o valor patrimonial do imóvel fosse superior, de acordo com o Código do IMT, é este último que conta.
Já o valor de realização está explicado no artigo 44º e corresponde ao valor por que vendeu o imóvel.
Boa tarde, quando no anexo G estou a preencher o valor de aquisição do imóvel, aparece um campo de “Despesas e encargos”. Isto refere-se ao que foi pago às finanças pelos impostos aquando da escritura?
Obrigada
Olá, Isa.
De acordo com o artigo 51º do Código do IRS, para além dessas despesas pode incluir ainda os encargos com a venda do imóvel (certificado energético, comissão imobiliárias, etc) e as despesas com obras de valorização do imóvel realizadas nos últimos 12 anos.
Olá Paulo.
Eu vendi uma casa em 2019 que não era HPP.
Em 2010 tinha feito obras para remodelar a cozinha (+-5000€). Para poder declarar isso como despesa agora no IRS, teria que ter ainda a fatura física de 2010 certo?
Obrigado
Olá, Pedro.
Sim, todos os elementos inscritos na declaração de IRS devem ter suporte documental que os justifique.
Boa noite, comprei a minha primeira casa em 2017 e por acaso não me lembrei de declarar nada nos irs, o que devo fazer? vou pagar alguma multa?
Olá, David.
A compra de casa não precisa de ser declarada no IRS. A venda é que sim.
Bom dia,
Em Outubro de 2019 vendemos o apartamento que era a nossa habitação permanente e só em Março de 2020 é que comprámos a nova habitação. Como faço para declarar no IRS? Declaro a mais-valia da venda já e para o ano a compra ou posso declarar tudo no IRS do ano que vem.
Obrigada.
Olá, Ana.
Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestimento no quadro 5.
Na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento efetivamente é feito deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5A e 5A1.
Obrigada Paulo,
Mais uma dúvida, o imóvel que vendemos foi uma doação dos meus sogros. No quadro 4 do anexo G, quando pede lá a data e o valor de aquisição o que colocamos? a data e valor que realmente custou aos meus sogros ou não coloco valor, visto ser uma doação?
Obrigada.
Deve colocar a data em que a Ana adquiriu o imóvel (a data da doação).
De acordo com o artigo 45º do Código do IRS o valor de aquisição deve ser o valor patrimonial que o imóvel tinha nessa data e sobre o qual terá sido calculado o imposto de selo que foi pago na altura.
Boa noite,
Estou a preencher a minha declaração e tenho duvidas no seguinte: Vendi a minha casa (habitação própria) e comprei outra também para habitação permanente. Ao valor da venda posso abater as despesas (o valor suportado com a imobiliária e com o certificado energético).
Ao valor da compra posso abater o IMT e o imposto de selo e depois declarar o diferencial?
Obrigado
Olá, Isaura.
Não.
Boa tarde. Vendi a minha casa por 164000 que me tinha custado 13500 e paguei a divida de cerca de 84000. Seguidamente comprei outra por 200 000 onde fiz um novo credito de 135000 pagando o resto em dinheiro. O anexo G não tem a opção de reinvestimento com credito. Ou seja dizer que investi 200 000 na nova casa. Como faço? Obrigado.
Olá, José.
Mas a verdade é que não reinvestiu 200.000€ na nova casa, mas sim, 65.000€ – o resto pediu-o ao banco.
No quadro 5 do anexo G deve indicar os 65.000€ como reinvestimento.
Boa noite. Compramos casa em 2007, o meu marido faleceu em 2018 e, eu e minha filha (herdeiras), vendemo-la em 2019. A minha dúvida é : no mod G, a data e valor de aquisição, a indicar, é a data da compra(2007) ou a data da herança (2018)? O valor a indicar, por cada uma, é o valor total (compra e venda), ou cada, indica o valor da sua percentagem? Houve despesas de melhoramento da casa, em data anterior à data da herança, como indicar estas despesas em cada uma das herdeiras. A minha filha (herdeira), não está incluída no meu modelo 3 do irs. É independente.
Olá, Emília.
Deve acrescentar duas linhas no quadro 4 do anexo G – uma referente à metade que comprou (em 2007), outra à quota parte que herdou (em 2018). A sua filha deve indicar apenas uma linha referente à quota parte que herdou.
De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição das partes herdadas o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros.
Os valores em cada campo devem ser indicados pela quota parte correspondente (se compraram o imóvel por 50.000€, por exemplo, deve indicar que os seus 50% foram adquiridos por 25.000€; se venderam o imóvel por 100.000€, por exemplo, a sua filha deve indicar que vendeu os seus 25% por 25.000€; e por aí adiante).
As despesas de valorização da herança, se anteriores ao óbito do seu marido, devem ser indicadas na linha correspondente aos seus 50%.
Boa tarde
Em 2007 comprei uma casa no valor de 123 000 euros e na altura fiz tambem um credito Montepio Lar Mais e com as despesas da escritura e imposto de selo o valor do emprestimo foi de 130 000 euros.
Entretanto em 2019 por incumprimento das prestaçoes, consegui pagar a casa na totalidade pelo valor de 153, 177,32 e mais as despesas da imobiliaria de 7, 822,80 euros
Só que nao sei o valor da escritura e do imposto de selo
Obrigada
Maria Santos
Olá, Maria.
Recomendo contactar as Finanças para saber como proceder.
Boa tarde
Em 2007 comprei uma casa no valor de 123000 mil euros e em 2019 vendia por 159000 mil euros e destes 159000 mil euros paguei a divida da casa ao banco na totalidade que foi de 153 177,32 mil euros e paguei a comissao à imobiliaria que foi de 7 822,80 e 1545,90 de escritura e imposto de selo. E nao lucrei com dinheiro nenhum. A minha duvida é se vou pagar mais vaias e aonde coloco o valor da venda na totalidade ao banco que sao os 153 177, 32 mil euros no meu IRS?
Obrigada
Maria Santos
Olá, Maria,
Obrigada pela sua pergunta.
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