A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
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Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde,
Vendi a minha casa HPP em 2019 e comprei logo outra HPP também em 2019.
Este ano no IRS, tenho que mencionar a venda e a compra, certo ?
Estou a simular e no campo 4, na coluna “Nº de linha 4001… não sei que numero colocar?
E onde insiro os dados da compra da casa nova ?
Obrigada
Olá, Sílvio.
As linhas do quadro 4 são númeradas sequencialmente (4001, 4002, etc).
Quanto à casa nova, deve declará-la no quadro 5 do anexo G.
Ola boa tarde, em que campos do IRS2020 se coloca no anexo G, campo 4, a venda da antiga e compra da antiga, e compra da nova habitação? essa a minha duvida. e as despesas em geral apenas numa delas ou identificadas em cada habitação?
Olá, Sérgio.
Os campos do quadro 4 do anexo G dizem todos respeito à casa antiga.
Caso se trate de uma situação de venda da habitação própria e permanente para reinvestimento noutra habitação própria e permanente, então no quadro 5 deve indicar o montante que planeia reinvestir e, se for já caso disso (se tiver reinvestido até ao fim do ano passado), os dados da casa nova onde esse reinvestimento foi concretizado.
Boa tarde! No ano de 2019, divorcei-me e vendi a parte da minha casa a minha ex-mulher! Tenho que colocar alguma informação na declaração de IRS? Se sim, onde? Obrigado
Olá, João.
Sim, deve declarar a venda da sua metade da casa no quadro 4 do anexo G.
Boa tarde,
Em julho de 2019 vendi o meu apartamento de 1a habitação. Com o valor, liquidei ao banco e comprei no mês seguinte um novo apartamento fazendo a escritura nesse mesmo mês de Agosto. Como proceder no preenchimento da declaração de IRS.
Cumprimentos
Olá, Ande.
Conforme explicado no artigo deve indicar no quadro 4 do anexo G os dados e valores referentes à casa que vendeu. E no quadro 5 os valores reinvestidos na casa nova, assim como a identificação da mesma…
Olá!
Na parte da ajuda ao preenchimento só fala do caso de HPP e no caso duma casa secundária vendido por mãe e 2 filhos?
Obrigada.
Olá, Anne.
Suponho que esteja a ver a ajuda ao preenchimento do quadro 5 do anexo G? Esse quadro destina-se apenas aos casos em que foi alienado um imóvel destinado a habitação própria e permanente. Não sendo o caso, esse quadro deve ficar por preencher, devendo preencher apenas o quadro 4.
Não esquecer que cada um deve declarar a sua quota parte do imóvel na respetiva declaração de rendimentos. Por exemplo, se tiverem todos partes iguais e o imóvel tiver sido vendido por 90.000€, devem indicar que venderam 33% do imóvel por 30.000€ cada um. Idem para o valor de aquisição e para as despesas e encargos (apenas as suportadas por cada um).
Bom dia a minha mae vendeu uma casa que herdou dos pais com cerca de 90 anos, teremos que preencher o anexo G, sendo heranca nao existe um preço de compra qual o que irei mencionar? o valor patrimonal que esta na caderneta?
Olá, Rosa.
De acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como data de aquisição a data em que ela herdou o imóvel e como valor de aquisição o valor patrimonial nessa data, sobre o qual teria sido calculado o imposto de Selo.
Boa tarde,
Em Dezembro de 2019 vendi o meu apartamento de 1.ª habitação. Com o valor, liquidei ao banco e comprei novo apartamento mas só fiz a escritura do mesmo em Fevereiro deste ano. Como procedo ao preencher a declaração de IRS. A aquisição desta nova habitação (1.ª) tem de ser mencionada no IRS de 2019? Como proceder?
Grata pela atenção.
Olá, Sílvia.
Na declaração deste ano deve entregar o anexo G, preenchendo no quadro 4 os dados do imóvel que vendeu e no quadro 5 a sua intenção de reinvestir o dinheiro (e quanto). Apenas isso, os outros campos ficam em branco.
Na declaração do próximo ano, entrega novamente o anexo G, preenchendo no quadro 5 os dados do imóvel que comprou para confirmar o reinvestimento e o valor que foi efetivamente reinvestido.
Bom dia, em 2019 eu e a minha família vendemos umas casas que tínhamos, sendo a minha quota parte de 10%, tal como a do meu pai. Em fevereiro deste ano o meu pai faleceu pelo que terei de ser eu a entregar o seu irs. Acontece que tendo em conta os valores que ele auferia anualmente (inferiores a 8500€ e sem estarem sujeitos a retenção na fonte), o mesmo não teria de entregar irs. Pelo facto de ele ter uma quota parte nas casas vendidas, vou ter de entregar irs por ele? Atentamente, Carlos Aleandre
Olá, Carlos.
Sim, terá de entregar a declaração pelo seu pai, uma vez que ele já não cumpre os requisitos enunciados no artigo 58º do Código do IRS para dispensa de entrega da declaração (dado que ele não auferiu APENAS os rendimentos lá enunciados).
Bom dia
O meu irmão comprou uma casa em 2013 por 101.000€, tendo em 2017 vendido a mesma por 100.000€
Depois de pagar a parte que devia ao banco 94.500€ e declaradas as despesas 4920€, na liquidação de 2017 tem perdas a reportar (menos valias) de cerca de 2460€, contudo não sei como englobar as mesmas ?
Em 2018 comprou um imóvel com recurso a credito bancário, terei que declarar esse investimento para poder englobar as percas que teve com venda do anterior imovel?
obrigado pela ajuda
Olá, Ricardo.
As menos valias não são tributadas. No entanto são deduzidas a outras eventuais mais valias que existam no mesmo exercício.
Caso não existam outras mais-valias às quais deduzir esse valor, e no caso concreto das mais-valias imobiliárias, pode essa perda ser deduzida até 5 anos seguintes àquele a que respeita, de acordo com o artigo 55º do Código do IRS.
Quer isso dizer que se for vendido outro imóvel nesse período com mais-valias, essas perdas poderão ser deduzidas a esse valor e só será tributada a diferença (se positiva, naturalmente).
Bom dia
Comprei apartamento em 2013 com recurso a crédito habitação e em 2019 vendi e liquidei a dívida.
Com o remanescente e com novo crédtio habitação comprei uma moradia.
Como procedo na declaração de irs? Basta colocar o valor de compra e venda do apartamento e colocar o valor de compra da moradia?
Olá, Sílvia.
Deve entregar junto com a declaração de IRS o anexo G. No quadro 4 desse anexo deve indicar os dados do imóvel vendido. No quadro 5 os valores que amortizou ao empréstimo para aquisição do aprtamento e os que efetivamente efetivamente reinvestiu no novo imóvel (sem contar com o crédito habitação).
Embora a aplicação de entrega da declaração de IRS do ano passado só esteja disponível no portal das finanças a partir da próxima semana, pode desde já usar a do ano anterior para ficar com uma ideia do que irá precisar para o preenchimento…