A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.
Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde,
Adquiri um imóvel para habitação própria permanente em Outubro de 2019, tenho que declarar algum valor no IRS sobre essa transacção?
tenho também uma questão , em 2018 recebi € 9256.35 euros, tendo tido uma retenção na fonte de 344.97€ ainda recebi 97€..No entanto no ano de 2019 recebi €9901.98 tive uma retenção na fonte de 134€ (o valor é mais baixo que no ano de 2018 devido ao trabalho suplementar que já não é alvo de desconto mensal em IRS), ao simular o meu IRS da-me que tenho de pagar 419 €.. nunca paguei IRS sem ser este ano! Como comprei a casa há alguma forma de declarar os gastos que tive com a aquisição da mesma? Obrigado
Olá, Carla.
A aquisição de um imóvel não é um rendimento, pelo que não precisa de ser declarada na declaração de rendimentos 😉
Os gastos com a compra da casa também não são dedutíveis em lado nenhum.
Se comparar a simulação do ano passado com a deste ano, de onde diria que vem a diferença? É a importância apurada que está muito diferente ou as deduções à coleta?
Boa tarde
Vendi no ano 2019 um apartamento que me foi deixado em testamento do qual paguei todos os impostos para por em meu nome na altura. Logo de seguida comprei uma casa para habitação própria. Como devo proceder?
Obrigado
Olá.
Se o apartamento não era a sua habitação própria e permanente então só tem de declarar a venda no quadro 4 do anexo G.
Como data de aquisição deve indicar a data do falecimento e o valor de aquisição era o valor patrimonial na altura sobre o qual foi calculado o imposto de selo (art. 45º do Código do IRS)
Boa tarde
Se me puderem tirar uma duvida agradecia.
Em 2018 comprei um terreno pra construçao por 29750€, por motivos pessoais deixei de ter interesse em manter esse terreno e acabei por o vender por um preço inferior ao que comprei, ou seja, por 27990€
Uma vez que da menos valias tenho que declarar na mesma em sede de irs a compra e a venda?
Se sim quais os anexos e quadros a preencher?
Muito obrigado.
Cumprimentos
Olá, Miguel.
Sim, mesmo vendendo com menos-valias tem de declarar no quadro 4 do anexo G que é para as finanças poderem saber que vendeu com menos valia.
Boa tarde, compei um imovel no ano de 2019, como o declaro no IRS, se é que tenho de o fazer?
Olá, Joana.
Não tem de o fazer. Não é um rendimento.
Boa tarde!
Gostaria de saber sff que percentagens devo colocar no quadro 4 do anexo G na seguinte situação: a minha esposa adquiriu um imóvel ainda solteira e entretanto a venda decorreu após nos casarmos. tendo em conta que nos casamos com bens adquiridos, a percentagem de venda deve ser repartida pelos dois ou devo colocar tudo só na minha esposa? Se for repartida pelos dois na aquisição devo repartir também pelos dois mesmo não a conhecendo na altura da compra?
É necessário colocar o dependente neste quadro também? se sim em que condições?
Muito obrigado
cumprimentos
Olá, David.
Se o imóvel era só dela, apenas ela deve constar como titular nessa linha do quadro 4. O facto de serem casados com comunhão de adquiridos não faz com que o imóvel ou o dinheiro que dele recebeu deixe de ser só dela…
muito obrigado
Bom dia! agradeço desde já nova ajuda.
relativamente ao mesmo imóvel da primeira questão, existiu uma transferência de crédito entre a aquisição e a venda dos mesmo. Posto isto, pergunto se tem que existir alguma menção na declaração sobre isto?
cumprimentos
obrigado
Não percebi a questão. Pode explicar melhor?
Bom dia!
O imóvel foi adquirido em 2001 e vendido em 2019, e em 2007 o credito habitação foi transferido para outro banco.
Tendo existido uma nova escritura, tenho que ter isto em consideração no preenchimento da declaração?
obrigado
cumprimentos
Olá, David.
Relativamente ao cálculo das mais valias é irrelevante – o seu direito sobre o imóvel não se alterou, pelo que deve continuar a considerar a data de compra original.
Já se estiver a pensar declarar reinvestimento noutro imóvel, tome atenção a que o nº5 do artigo 10º do Código do IRS refere explicitamente que, no apuramento do valor a reinvestir para ter direito a isenção total de tributação sobre as mais valias, se entra em linha de conta com o montante amortizado ao empréstimo contraído para aquisição do imóvel. O facto de se tratar de uma transferência de crédito pode inviabilizar que esse valor seja considerado (pessoalmente acho que não faria sentido, mas pode valer a pena contactar as Finanças para tirar essa dúvida a limpo).
Olá, Susana.
Se o apartamento não se destinava à sua habitação própria e permanente nem do seu agregado familiar, então, independentemente de onde reinvestir o dinheiro, nunca terá direito à isenção de tributação sobre mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Boa tarde,
gostaria de ajuda no preenchimento do IRS.
Em 2019 vendi uma casa que não era HPP. Devo declarar no modelo G quadro 4 esta venda?
Se for assim, no local das despesas posso incluir também o valor liquidado ao banco do empréstimo? E este valor das despesas tem que ser descriminado ou é o valor global?
A declaração de IRS é conjunta deverei colocar 50% para cada titular?
Obrigada
Com os melhores cumprimentos
Maria Pereira
Olá, Maria.
Sim, deve declarar a venda no quadro 4.
Não, a amortização do empréstimo não é uma despesa com o imóvel. Pode incluir os custos que pagou na altura da compra desse imóvel (IMT, IS, escritura, etc), os custos com a avenda (comissão imobiliária, certificado energético, etc) e também todas as obras de valorização do imóvel dos últimos 12 anos (artigo 51º do Código do IRS). Deve indicar a soma de todos estes encargos num único campo, sim.
Se ler com atenção as instruções de preenchimento irá encontrar exemplos de como declarar o imóvel numa única linha, já que estão a fazer a declaração conjunta.
Boa Tarde. Tenho uma dúvida.
Estou a preencher a declaração de IRS, ao qual no quadro 5 do anexo G, diz-me que “Os quadros 5A, 5A1 e 5A2 e o quadro 5B não podem estar preenchidos em simultâneo.”
Sendo assim, não poderei identificar o imóvel onde investi as mais valias, nem tão pouco identificar o valor da amortização do empréstimo do imovel que vendi (adquirido em 2010).
Como faço? ou serei eu que estarei a preencher mal?
Obrigada
Olá, Sofia.
Se vai reinvestir o valor da venda da sua habitação própria e permanente noutro imóvel com o mesmo fim, deve preencher o quadro 5A e 5A1. O valor da amortização do empréstimo, neste caso, é feito no campo 5005 e a identificação do imóvel no quadro 5A1.
Boa tarde!
Comprei a primeira e unica casa com o meu namorado, em 2019. Com recurso a emprestimo bancário.
Neste caso deve ser declarada nas nossas declarações? entregamos em separado (nã estamos em união de facto ainda). Tudo o que leio parece que se aborda sempre sob o ponto de vista de quem compra mas também vende um imovel… fiquei sem compreender se quem apenas adquire tem de espelhar em sede de IRS.
Desde já muito obrigada!
Olá, Carla.
Não, não precisa de declarar a compra. Apenas um dia, se vierem a vender a casa, é que precisa de declarar a venda (e nessa altura precisará dos dados da compra, portanto guarde bem os comprovativos).
Boa tarde,
Em nome da minha mãe:
Tinha um imóvel com o meu pai. Ela vendeu 50% (a parte dela) por 20.000€ a ele.
Onde devo declarar os 20.000€?
Grata pela atenção.
Olá, Bárbara.
Ela deve acrescentar uma linha ao quadro 4 do anexo G indicando os dados e valores da metade dela do imóvel que agora vendeu.
Boa tarde, compramos em Agosto 2019 uma casa (a nossa primeira) para HPP.
Para isso recorremos a um credito habitação.
Como coloco a informação em sede de IRS? No IRS automatico não nos aparece nada em lado nenhum relativo a este movimento.
Agradeço orientção
Olá, Daniela.
Na declaração de rendimentos, como o nome sugere, declaram-se rendimentos. A compra de uma casa não o é.
Caso um dia venha a vender a casa, aí sim, terá de a declarar para efeito de apuramento das eventuais mais valias. Por esse motivo guarde bem todos os comprovativos de despesas e encargos que teve agora com a compra pois poderão ser deduzidos às mais valias nessa altura.