A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.
Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
Etiquetas
- #IRS,
- #mais-valias
Tome melhores decisões financeiras
O Doutor Finanças pode ajudar:
Novo Crédito Habitação
Encontre um crédito ajustado à sua carteira evite gastar milhares de euros em juros
Negociar Crédito Habitação Atual
Encontre melhores condições para o seu caso e poupe todos os meses
Seguros Vida e Não Vida
Encontre as coberturas de seguro adequadas às suas necessidades
PPR SGF Doutor Finanças
Comece hoje a planear o seu futuro com o Plano Poupança Reforma
Crédito Consolidado
Junte os vários encargos num só e ganhe folga no orçamento mensal
Casa nova: poupe mais de mil euros no crédito
Negoceie as melhores condições desde início
ola, o meu pai vendeu a sua casa e nao comprou mais nenhuma, pagou o valor que ainda devia ao banco e ficou com 7000€ para ele e 7000€ para a minha mae visto que se tinha divorciado.
a minha duvida é como tem ele de declarar esses 7000€ no anexo G?
obrigada
ana
Olá, Ana.
Deve declarar a venda da casa no quadro 4 do anexo G (indicando os valores todos pela metade). Os 7000€ muito provavelmente não vão aparecer em lado nenhum, o que ele tem de indicar é 50% do valor por que comprou a casa e 50% do valor por que a vendeu (e metade das despesas e encargos que tiveram com a compra e venda da mesma e com eventuais obras de valorização nos últimos 12 anos – artigo 51º do Código do IRS).
Se ele teve mais valias, pode ter interesse em declarar a amortização do empréstimo no quadro 5B do anexo G (apenas se o imóvel fosse a sua habitação própria e permanente).
Bom dia! Comprei um terreno em 2019, tenho de declarar no IRS?
Olá, Sara.
Não, uma vez que não se trata de um rendimento.
Bom dia, desde já parabens pelo excelente trabalho que faz, de facto é um serviço público de excelência.
Em dezembros do ano passado vendi um apartamento por 140.000€ o qual tinha adquirido em 2007 por 115.000€ depesas na aquisição de 1900€, 98.000€ de crédito no momento da venda, adquiri em Março deste ano uma habitação por 180.000€ tendo crédito de 162.000€, ou seja 18.000€ de entrada, no entanto tenho que fazer obras como rebocar e pintar a habitação no exterior, intalação de bomba de calor com paineis solares, entre outros investimentos.
Tenho que declarar a venda esta ano ou posso declarar nos três anos seguintes já com os devidos reinvestimentos?
Olá, Eurico.
Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestimento no quadro 5.
Na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento efetivamente é feito deve entregar novamento o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 e 5A.
Pode pf ajudar a esclarecer se no quadro 4 do modelo G os valores a constar nos campos realizado, aquisição e despesa/encargo devem ser os valores totais ou os valores parciais em relação á quota/parte % dos herdeiros. Obrigado
Olá, João.
Devem ser os valores correspondentes à quota parte de cada um dos herdeiros, sim.
Boa Noite.
Gostaria de ajuda nos seguintes aspectos se possível:
Comprei um imóvel (habitação própria permanente) em 21 de Agosto de 2013, pelo valor de 92.500€.
Em 11 de Abril de 2019, vendi esse imóvel por 153.000€, sendo que desse valor paguei 71.568,21€ ao banco referente ao crédito habitação e 9.409,50€ à agência imobiliária, ficando dessa forma com 72.022,29€.
Em 29 de Abril de 2019 comprei outro imóvel (HPP) pelo valor de 187.000€, onde investi os 72.022,29€ da venda e fiz um empréstimo de 135.000€.
1- Dessa forma, quais são as mais-valias da venda do 1º imóvel?
2- Que mais-valias tenho que declarar e/ou pagar? Ou se estou isento visto que o valor de compra do 2º imóvel é superior?
3- Tenho que declarar a venda e compra dos imóveis no IRS e em caso afirmativo quais os modelos/anexos que tenho que preencher?
4- No anexo G
“Valor de realização que pretende reinvestir (sem recurso ao crédito) na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel”
é referente ao valor total da venda (153.000€) ou ao valor feito à subtração do valor pago ao Banco e a agência imobiliária (72.022,29€)?
Grato pela disponibilidade
Olá, Luís.
Relativamente às duas primeiras questões, recomendo a utilização da calculadora de mais valias
3 – deve declarar a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestir e o reinvestimento propriamente dito no quadro 5 do anexo G.
4 – No seu caso esse valor é de 52.000€ (o valor de compra da casa subtraído do que pediu emprestado ao banco).
Paulo Aguiar
Muito obrigado pela ajuda e disponibilidade
Já agora, peço desculpa, mas mais uma questão, visto ser leigo nesta matéria, no anexo G, quadro 4, no preenchimento dos dados referentes ao imóvel vendido na parte “Despesas e Encargos” aqui é colocado a da despesa da imobiliária e o empréstimo ou só a despesa da imobiliária?
O empréstimo não é. Para além da comissão imobiliária pode incluir também o IMT/IS/escrituras que pagou a altura da compra desse imóvel e outras despesas relacionas com a compra e aquisição do imóvel vendido, ou obras de valorização do imóvel nos últimos 12 anos.
Boa noite,
Este ano vou ter que preencher o Anexo G do mod. 3 IRS, relativo à alienação de um apartamento em 2019, adquirido em 1996.
A minha questão é a seguinte: no valor de aquisição do Quadro 4 deve ser mencionado o valor de compra ou o valor de compra X coeficiente de desvalorização da moeda?
Antecipadamente grato pela atenção
Olá, Emílio.
Deve mencionar apenas o valor de compra. O coeficiente de desvalorização da moeda é aplicado automaticamente em função do ano que indicar.
Muito obrigado pela prontidão da resposta, Paulo!
Olá! Tenho uma dúvida: vendi um apartamento (HPP) em 2018, declarei as mais-valias como devia, preenchendo o anexo G, indicando que valores pretendia reinvestir. Até aqui tudo bem. Entretanto adquiri uma moradia (HPP) em finais de 2019, pelo que queria, na declaração a enviar agora, indicar que valor efetivamente reinvesti (que até foi um pouco mais do que intencionava)… e é aqui que ando perdido! Que anexo(s) e quadro(s) devo preencher? Obrigado!
Olá, Nelson.
Deve preencher o quadro 5 e 5A do anexo G com o valor efetivamente reinvestido e a identificação do imóvel.
Boa noite,
tenho uma dúvida sobre a declaração de IRS neste ano: Comprei a minha primeira habitação em 2019, e no entanto, não sei se posso declarar algo com essa compra ou não. Não se tratam de mais valias, mas sim a compra da minha habitação.
Posso declarar algo que me beneficie, na minha situação? Se sim, como?
Muito obrigado desde já pela vossa ajuda.
Cumprimentos,
Nuno
Olá, Nuno.
Não, pelo menos do ponto de vista do IRS, se é nisso que está a pensar, não tem nada a declarar…
Boa tarde. Vendi um apartamento em 2018 e reinvesti uma parte em 2018. Assim, no anexo G, na declaração do ano anterior preenchi o campo 4 (4001), a identificação matricial dos bens, o campo 5 (5001, 5002, 5005, 5006 e 5008) e ainda a identificação matricial do objeto de reinvestimento. Em 2019 reinvesti o restante.
A minha pergunta é se na declaração deste ano tenho de preencher exatamente o mesmo do ano passado e acrescentar o campo 5009. É só isto?
Muito obrigado. Fiquem bem.
Olá, Ricardo.
Este ano não tem de preencher o quadro 4. No quadro 5 deve preencher apenas os campos 5001, 5002 e 5009, assim como os campos do quadro 5A1
boa noite , estou com uma duvida
em janeiro de 2019 vendi a casa por 95.000 mas comprei em 2003 por 100.000 , pagamos ao banco 75.000 , pergunto como faço no irs
Olá, sérgio.
Mesmo vendendo com menos-valias tem de declarar a venda no quadro 4 do anexo G.