A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.
Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.
Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.
Como posso declarar as mais-valias de imóveis?
Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.
Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam
Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?
Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.
Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.
Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.
Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação
E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?
Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.
Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.
Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.
Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda.
- Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.
De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.
Resumo
Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.
Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
Etiquetas
- #IRS,
- #mais-valias
Tome melhores decisões financeiras
O Doutor Finanças pode ajudar:
Novo Crédito Habitação
Encontre um crédito ajustado à sua carteira evite gastar milhares de euros em juros
Negociar Crédito Habitação Atual
Encontre melhores condições para o seu caso e poupe todos os meses
Seguros Vida e Não Vida
Encontre as coberturas de seguro adequadas às suas necessidades
PPR SGF Doutor Finanças
Comece hoje a planear o seu futuro com o Plano Poupança Reforma
Crédito Consolidado
Junte os vários encargos num só e ganhe folga no orçamento mensal
Casa nova: poupe mais de mil euros no crédito
Negoceie as melhores condições desde início
Bom dia,
vendemos imóvel em 2018 com mais valias, tendo sido declarado no IRS 2018. Em 2019, o valor voi reenvestido parcialmente na aquisição de Habitação Própria Permanente. Como podemos declarar esse reinvestimento na declaração IRS 2019?
Antecipadamente grato
Olá, Luís.
Entrega novamente o anexo G preenchendo desta vez apenas o quadro 5 e o quadro 5A com a identificação do imóvel em que foi feito o reinvestimento.
Muito obrigado
Bom dia. A 30 de janeiro de 2019 vendi a minha habitação permanente por 255 mil euros, tendo-a adquirido em novembro de 2007 por 155 mil euros, amortizando o empréstimo em dívida de 110 mil euros. Tive como despesas com a imobiliária o valor de 12 750 euros. No dia 30 de janeiro de 2019 adquiri uma nova habitação permanente por 300 mil euros, tendo pedido um empréstimo de 160 mil euros.
Como o valor da compra foi inferior ao da venda não tenho mais valias, contudo devo estar a fazer algo errado, algum campo mal preenchido, pois ao simular diz que tenho de pagar irs (o que tem a ver apenas com esta venda de casa), dado que não tenho nenhuma outra mais valia, mas apenas despesas. Conseguia-me ajudar a indicar em que campos devo colocar os valores mencionados no anexo G, 4 e 5 certo?
Obrigado
José Gomes
digo valor da compra superior ao da venda…
Olá, José.
Não fiz as contas, mas parece-me correto. As mais-valias, como o nome indica, correspondem à valorização da casa, ou seja, a diferença entre o valor da venda e o valor de compra (com atualizações monetárias e tirando as despesas) – como no seu caso vendeu por um valor bastante superior àquele por que comprou o imóvel, o imóvel valorizou bastante e tem de pagar imposto sobre essa valorização.
Depois vem o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS que diz que pode ficar isento de tributação se investir o valor da venda do imóvel destinado a habitação própria e permanente noutro imóvel com o mesmo destino (é o seu caso).
Se ler alguns dos últimos comentários por aqui já foram referidos várias vezes os campos a usar, mas se tiver alguma dúvida concreta, faça favor de perguntar.
Se brincar um pouco com os valores na calculadora de mais valias é capaz de ajudar a perceber melhor como funciona.
Boa noite,
Vivo em união de facto com a minha companheira.
Em 2019, vendemos o nosso apartamento por 170.000€ (comprado em 2007 por 145.000€) para comprar (ainda em 2019) uma vivenda por 240.000€.
Na declaração de IRS, tenho as seguintes dúvidas. Será que me conseguem ajudar?
No anexo G – Quadro 4:
– Como eramos proprietários a 50%, devemos inserir 2 linhas (4001 e 4002), verdade?
– Encargos: valores pagos à imobiliária ou o valor em dívida do empréstimo no momento da venda devem ser incluídos nessa coluna?
– Quota parte: que percentagem colocamos em cada uma das linhas? 100% ou 50%?
No anexo G – Quadro 5:
– Devemos preencher os campos 5002 e 5003 com os valores 4001 e 4002 respectivamente, é isso?
– Que valor devemos indicar nos campos 5006 e 5008? O que se entende por “Valor de realização reinvestido”? É que do valor realizado (da venda), uma grande parte serviu para liquidar o crédito do apartamento.
Muito Obrigado!
Olá, Carlos.
Se estão a submeter declaração conjunta podem inserir apenas uma linha com a totalidade do imóvel (de acordo com a informação dada na ajuda ao preenchimento)
O valor pago à imobiliária pode ser considerado encargo, sim. O valor amortizado do empréstimo não. De acordo com o artigo 51º do Código do IRS pode incluir ainda outras despesas com a compra do imóvel em 2007 (IMT, IS, escritura, etc), e com a venda (certificado energético, p. ex) e ainda obras de valorização do imóvel suportadas nos últimos 12 anos.
Se declararem apenas uma linha no quadro 4 basta preencher o campo 5002. Aliás, se declarassem em duas linhas, creio que nem conseguiriam preencher o quadro 5 em condições…
Quanto ao valor reinvestido deve indicar o valor que pagou da casa nova com capitais próprios (os 240.000€ deduzidos de eventual montante de empréstimo que tenha contraído para comprar esta casa). De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS terá direito a isenção total sobre tributação das mais valias caso o valor do reinvestimento seja pelo menos igual ao valor obtido com a venda da casa deduzido do valor amortizado ao empréstimo que liquidou na altura da venda.
Boa tarde. Adquiri em 2017 uma moradia, HPP, com a minha namorada, que entretanto passou a esposa. Na altura, a aquisição ficou como eu tendo 50% da casa, e ela outros 50%. Em 2019 vendemos essa HPP e pretendemos comprar outra este ano ou no próximo. Sendo que a casa era 50% de cada um de nós, e que o nosso IRS é entregue em conjunto, como declaro esses valores? No 4001 a minha metade, e no 4002 a metade dela? o problema é que depois no 5005 e 5006 não há separação dos valores e, na simulação do IRS só está a assumir os valores do 4001!!!
Ou será que tenho de declarar tudo no 4001 exclusivamente com o meu NIF?
cumprimentos,
Olá, Bruno.
A secção sobre o que colocar no Titular, na Ajuda ao preenchimento dá-lhe essa e outras respostas 😉
Muito Obrigado pela resposta, mas confesso que não fiquei muito esclarecido com a “ajuda” daquele quadro. Pelo que subentendo, tenho de colocar no Titular a opção “B” (que aparece com o NIF da minha esposa) e na quota parte coloco 50%? correto?
Coloca 100% porque entre os dois têm 100% do imóvel…
Boa Tarde,
No ano 2019, vendi o meu apartamento por 100.000€ (comprado em 2014 por 65.000€) e passado 8 meses (ainda em 2019) comprei outro apartamento novo por 180.000€.
Como declaro a compra e venda, ja que a compra do novo foi muito superior à venda do antigo.
Obrigado
Olá, José.
Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e o reinvestimento no quadro 5.
Olá,
O quadro 5 do anexo G como se preenche?
Vendi apartamento por 110.000€ em 2019 (comprando em 2002 por 65.000€). Reenvesti noutra tambem em 2019 por 275.000€ (50.000€ capitais proprios; 115.000€ empréstimo bancario e 110.000€ da venda do apartamento)
Obrigada
Sonya
5001: 2019
5002: 4001
5006: 50.000
5008: 50.000
E tem ainda que preencher o quadro 5A1 com os dados do imóvel.
BOA TARDE.
Em Junho 2019 vendi um apartamento por 149 mil o qual adquiri por 90 mil. Ainda este ano pretendo começar a construção de uma moradia aplicando as mais valias. A minha dúvida é se no preenchimento do IRS deste ano tenho de preencher algum anexo/campo, e como o fazer. Obrigado
Olá, Ana.
Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestimento no quadro 5.
Na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento efetivamente é feito deve entregar novamento o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 e 5A.
Para mais detalhes sobre prazos para o reinvestimento e construção recomendo a leitura dos nºs 5 e 6 do artigo 10º do Código do IRS.
Boa tarde Paulo.
Neste caso específico as despesas de escrituras, IMT, Selo e demais só devem ser declaradas no IRS em que se declara o reinvestimento efetivo, ou já neste irs?
Obrigada pelos esclarecimentos
Olá, Joana.
Pode declarar no quadro 4 as despesas que refere relativamente ao imóvel que vendeu.
Essas despesas relativamente ao imóvel novo não são dedutíveis.
Bom dia Srº Paulo.
Ainda no seguimento da nossa conversa, tenho andado ás voltas com o preenchimento do anexo G, e acho que finalmente consegui acertar nos valores, gostaria se possível que me confirmasse se os campos preenchidos no modelo G, no meu caso em concreto, são apenas estes: quadro 4 e no quadro 5 preenchi apenas os campos: 5001, 5002, 5005 e 5006.
Peço desculpa pelo trabalho e obrigado pela ajuda.
É isso mesmo Ana.
Boa tarde
No ano de 2018 vendi a minha casa e tive mais valias a declarar.
Na declaração de IRS entregue em 2019 (referente a 2018), declarei as mais valias mas coloquei a intenção de reinvestir no prazo de meses.
Gostaria de saber se na declaração a entregar em 2020 (referente a 2019) tenho de voltar a fazer o mesmo ou não preciso nem de declarar as mais valias nem de expressar a intençaõ de reinvestir?
Uma outra pergunta refere-se ao ano em que terei de pagar as mais valias caso não reinvista. A casa foi vendida em Junho de 2018. Neste caso, penso que tenho até Junho de 2021 para reinvestir, certo?. Se assim for, só na entrega da declaração de 2022 (referente a 2021) é que terei de colocar que não reinvesti e pagar as mais valias?
Obrigada.
Olá, Joana.
Se em 2019 não fez qualquer reinvestimento não precisa de acrescentar o anexo G (pelo menos por este motivo).
Na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento efetivamente é feito deve entregar novamento o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 e 5A.
Sim, tem até junho de 2021 para reinvestir as mais valias. Se não o fizer não precisa de entregar nada – as Finanças fazem nova liquidação do IRS de 2018 e terá de pagar a diferença para o que já pagou, acrescida de juros de mora.
Boa noite Paulo,
Preciso de um esclarecimento, se for possivel, vendi um apartamento em 2018 e comprei o novo em 2019. Declarei a venda no irs que entreguei o ano passado. No irs a entregar este ano tenho de colocar o valor que reinvesti.
No campo 5001 o ano da venda? No campo 5002 a linha 4001, sem ser preenchida pois ja foi no irs de 2018, certo? e no campo 5009 o valor reinvestido, mesmo este sendo diferente do que inicialmente coloquei na declaração de 2018, certo?
Obrigado
Renato
Olá, Renato.
Sim, é isso mesmo. E no quadro 5A, os dados de identificação do imóvel.
Boa tarde, comprei uma habitação em 2019 este ano vou ter de declarar em irs? E como faço? obrigado.
Olá, António.
Não, não tem. Apenas um dia se a vender é que tem de declarar a venda.