Fórmula de cálculo da mais-valia ou menos-valia em imóveis
Valor de realização – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos necessários à venda e à compra do imóvel agora vendido - encargos com a valorização do imóvel vendido (nos últimos 12 anos).O que é a mais ou menos valia em imóveis
Embora a mais ou menos valia não tenha que ser calculada pelo contribuinte, porque ela é apurada pela Autoridade Tributária em conformidade com os dados declarados convém, naturalmente, prever o resultado das contas que a AT vai fazer. De forma simples, o ganho é dado pela diferença positiva entre o valor de realização (de venda) e o valor de aquisição. Se esta diferença for negativa, há uma perda, ou uma menos-valia. A fórmula permite abater as despesas suportadas com os imóveis e, como é habitual, permite que se corrija o preço de aquisição para o ano da venda (se passaram mais de 2 anos sobre a compra). Estas duas componentes da fórmula permitem, em conjunto, reduzir aquela diferença e, assim, reduzir o montante da eventual mais-valia. A fórmula ajusta ainda o valor por que adquiriu o imóvel no passado. Posto de forma simples, o coeficiente de desvalorização da moeda permite "trazer para o presente" o valor de compra, tornando-o equivalente aos preços de hoje. Se comprou o imóvel em 2000 e o vende em 2023, o valor de compra terá que ser ajustado para 2023. Consulte os coeficientes de desvalorização da moeda.O que é o valor de realização e de aquisição em imóveis
O valor de realização é o valor da venda e, o valor de aquisição, o valor por que se comprou o imóvel. No entanto, quer para o valor da venda do imóvel, quer para o seu valor de aquisição no passado, a AT considera o maior dos valores entre o valor patrimonial tributário e o valor da transação.- Se adquiriu o imóvel por 100.000 euros e este, nessa data, tinha um VPT de 110.000, o valor de aquisição a considerar pela AT será o VPT. Porque foi este que, à data da compra, serviu para o cálculo do IMT.
- Se, na data da venda, o VPT do imóvel nas finanças é de 150.000 euros e a escritura é realizada por 200.000 euros, a AT vai considerar como valor de venda, os 200.000 euros.
Quais os encargos / despesas que se podem abater à mais-valia em imóveis
A fórmula permite abater as obras (com fatura) que tenha realizado no imóvel ao longo do tempo, antes de o vender. E, podem também abater-se as despesas que tenha suportado no ato da venda e da compra. Podem deduzir-se então:- Despesas com obras de manutenção e valorização do imóvel que vende, realizadas nos últimos 12 anos.
- O valor pago pela emissão do certificado energético do imóvel que vende, obrigatório para os imóveis novos ou usados que são transacionados.
- O valor pago de IMT, o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis
- O valor pago a título de Imposto do Selo sobre o valor da transação.
- A comissão paga (e declarada) à empresa imobiliária que o ajudou a vender o imóvel, se aplicável.
- Eventuais custos de solicitador a quem tenha recorrido.
- Emolumentos associados à escritura do imóvel, variáveis conforme a opção que escolha (cartório vs Serviço Casa Pronta).
Exemplo de cálculo e tributação da mais-valia em imóveis
A mais-valia em imóveis é, por regra, tributada em 50% do seu valor. Noutros casos é tributada a 100%. Voltando ao nosso exemplo, um imóvel vendido em 2023 (adquirido em 2000):- Valor de aquisição será o maior entre o valor da compra e o VPT: entre 100.000 € e 110.000 € será 110.000 €;
- Valor de realização será o maior entre 150.000 € (VPT) e 200.000 € (escritura): será então 200.000 €;
- Correção do valor de aquisição de 2000: 110.000 x 1,56 = 171.600 (Coeficientes de desvalorização em 2023);
- Encargos de 10.000 € (impostos, por exemplo) e 8.000 € com a comissão paga à imobiliária pela venda do imóvel;
- Obras no imóvel que vende: 0 €.
- 200.000 - 171.600 - 10.000 - 8.000 = 10.400 euros
- 50% x 10.400 = 5.200 euros.
Como e quando é possível evitar a tributação de mais-valias em imóveis?
Se vai vender um imóvel, a eventual mais-valia poder ficar excluída de tributação (total ou parcialmente):- se vendeu a sua habitação própria e permanente e vai adquirir uma nova habitação própria e permanente; ou
- se vendeu a sua habitação própria e permanente e vai subscrever determinados produtos financeiros.
1. Reinvestimento em novo imóvel para habitação própria e permanente
Para a eventual mais-valia ser excluída de tributação, total ou parcialmente, as seguintes condições têm que ser verificadas:- o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e/ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel, todos para habitação própria e permanente, situados em território português, na UE ou EEE;
- o reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e nos 36 meses posteriores à data de realização (data de venda do imóvel);
- o sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, na declaração de rendimentos referente ao ano da alienação.
- tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente tem de o afetar à sua habitação ou do seu agregado familiar, no período de até 12 meses após o reinvestimento;
- nos demais casos, a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações tem que acontecer até 48 meses após a data da realização, devendo o imóvel ser afeto à habitação até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.
2. Reinvestimento em determinados produtos financeiros (>= 65 anos)
Se tem uma mais-valia na venda da sua casa, e não pretende adquirir outra, se tem 65 anos ou mais, ou se está em situação de reforma, essa mais-valia poderá ser excluída de tributação, no todo ou em parte. Para isso, o produto da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, terá que ser utilizado, nos 6 meses contados da data de venda:- na aquisição de um contrato de seguro financeiro do ramo vida ou na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou numa contribuição para o regime público de capitalização; e
- desde que, caso se trate da aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, os mesmos visem, exclusivamente, uma prestação periódica ao sujeito passivo, cônjuge ou unido de facto, de um máximo de 7,5 % do valor investido, durante 10 anos ou mais; e
- desde que o sujeito passivo manifeste a intenção de reinvestimento, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da alienação.
Como calcular a mais-valia tributada e não tributada, em imóveis?
Quer no reinvestimento em habitação própria, quer no reinvestimento em produtos financeiros, para os maiores de 65 anos, pode não ser possível, ou não se pretender, reinvestir 100% do encaixe da venda. Nesta situação, a exclusão de tributação vai ser parcial e proporcional. Ou seja, a exclusão de tributação é proporcional ao valor reinvestido. Tem o "benefício" na mesma proporção do reinvestimento.Exemplo: mais-valia apurada / sujeita a tributação de 7.900. Apurámos uma mais-valia de 15.800 euros, pelo que a mais-valia sujeita a tributação é 50% x 15.800 = 7.900 eurosSituação 1:O valor de venda foi de 200.000 euros. À data da venda, há um empréstimo bancário com capital em dívida de 70.000 euros, que vai ser totalmente amortizado com o encaixe da venda. 200.000 - 70.000 = 130.000. A casa nova vai custar 300.000 e vamos contrair novo empréstimo de 170.000. Os 130.000 vão ser capitais próprios para a aquisição e os 170.000 capitais financiados. Os 130.000 são o reinvestimento, que são 65% do valor que recebeu pela venda da casa antiga (130/200). A mais-valia tributável deixa de ser 7.900 euros e passa a ser 65% x 7.900 = 5.135 euros.Situação 2:O valor de venda foi de 200.000 euros. À data da venda, há um empréstimo bancário com capital em dívida de 70.000 euros. A casa nova vai custar 300.000 e vamos reforçar o empréstimo bancário em 100.000, com transferência da hipoteca da casa anterior para a casa nova. Vamos passar a ter um empréstimo de 170.000 euros. Na prática, usamos todo o encaixe de 200.000 para comprar a casa nova, e juntamos-lhe o (novo) empréstimo de 100.000. Mas o empréstimo novo não entra.Para efeitos declarativos, o que temos:- um empréstimo de 70.000 à data da venda;
- um reinvestimento de 130.000 (65% do valor recebido) sem recurso a crédito;
- as contas têm que bater certo: 200.000 = 70.000 + 130.000;
- logo, na prática, é como continuar a reinvestir os 130.000 da situação 1.
- as contas para apurar a mais-valia são independentes da conta para apurar o montante excluído de tributação;
- na declaração de IRS, não faz contas, só declara valores, por exemplo os de compra e os de venda são os dos correspondentes atos (escrituras);
- também declara, se for o caso, o valor em dívida do empréstimo, à data da venda (os 70.000) e o valor que reinvestiu ou tenciona reinvestir sem recurso a crédito (os 130.000).
A mais-valia em imóveis pode estar isenta de tributação?
Sim. Isso acontece se a compra do imóvel ocorreu antes de antes de 1 de janeiro de 1989, qualquer que seja o imóvel. Ainda que haja um ganho com a venda, desde que o imóvel seja anterior a 1989, a mais-valia está isenta de imposto. Terá sempre, no entanto, que declarar a venda no anexo G1 do IRS.A isenção de tributação de mais-valias em imóveis do pacote "Mais Habitação"
Entrou em vigor em 6 de outubro de 2023 uma das medidas do pacote Mais Habitação, de caráter excecional, que prevê a isenção da tributação das mais-valias obtidas na venda de imóveis que não sejam habitação própria e permanente do sujeito passivo, ou do seu agregado familiar. Aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 e, para beneficiar da isenção é necessário que se observem as seguintes condições:- O valor da venda do imóvel secundário tem de ser aplicado na amortização do capital em dívida de crédito à habitação destinado à habitação própria permanente do mutuário ou do seu agregado familiar;
- O crédito à habitação tem de ser amortizado no prazo de 3 meses contados a partir da data da venda.
Fórmula de cálculo da mais-valia ou menos-valia em ações, quotas, outros valores mobiliários
As mais-valias em ações são a diferença positiva entre o valor de venda e de aquisição de determinado título. No seu cálculo, são ainda abatidas as despesas e os encargos suportados na compra e/ou na venda. A fórmula é simples e é a seguinte: Valor de venda - valor de aquisição (corrigido pelos coeficientes de desvalorização da moeda) - encargos (comissões) efetivamente suportados com a compra e/ou venda dos títulos.Como é tributada a mais-valia em ações, quotas ou outros valores mobiliários
A mais-valia resultante da venda de ações é tributada a 100% (exceto se se tratar de partes sociais em micro ou pequenas empresas, ver secção abaixo). As mais-valias podem ser englobadas aos demais rendimentos e ser tributadas às taxas progressivas de IRS ou, não sendo englobadas, estão sujeitas à taxa de tributação autónoma de 28%.Englobar ou não englobar estes ganhos depende do escalão de rendimento de cada sujeito passivo e da correspondente taxa de IRS. Para níveis mais baixos de rendimento, compensará englobar, enquanto para os escalões com taxas superiores a 28%, compensará a tributação autónoma. Note que, se num determinado ano, faz várias transações, de onde resultam ganhos e perdas, será o saldo líquido positivo entre ganhos e perdas que será tributado.Como são tributadas as mais-valias em partes sociais de micro e pequenas empresas
No caso da alienação onerosa de partes sociais de micro ou pequenas empresas, o saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias apenas é considerado em 50% do seu valor, para efeitos de tributação.A mais-valia em ações pode estar isenta de tributação?
Estão isentas de tributação as mais-valias obtidas com a alienação onerosa de partes sociais (quotas e ações) e outros valores mobiliários adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989. Independentemente deste facto, os valores devem ser sempre declarados (no anexo G1 do IRS).E quando há perdas a reportar no IRS, como funciona?
Pode acontecer que, em vez de ter obtido ganhos com as vendas, de imóveis ou ações, tenha, afinal, perdas. No caso das ações, situação mais comum para existirem perdas, basta que tenha feito várias transações, umas com ganho e outras com perda e que, no final, o saldo entre os vários ganhos e as várias perdas seja negativo. Aí, tem uma menos-valia líquida que não é tributada e que pode ser aproveitada / reportada para anos futuros. No entanto, ainda no caso das ações, o aproveitamento das perdas tem regras. Para as poder aproveitar tem que "renunciar" à possível tributação autónoma que, na maioria dos casos, é mais vantajosa.Para "aproveitar" as perdas está obrigado ao englobamento de rendimentos, no ano da perda e nos anos em que vai deduzir a perda. A perda pode ser reportada nos 5 anos seguintes, isto é, "abatida" às eventuais mais-valias que venha a realizar. Também, não há "comunicabilidade" entre imóveis e valores mobiliários. Ou seja, perdas em imóveis "não compensam" ganhos em ações e vice-versa.A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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