A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa Noite
Eu adquiri um imovel em 2008 por 130000. Agora pretendo vende lo por 155000. Vou ser tributado em mais valias, uma vez que tenho que amortizar o credito habitação de 119000? Obrigado.
Bom dia Edgar Ribeiro,
Agradecemos a sua mensagem.
Se não efectuar reinvestimento das mais valias na compra de uma nova HPP num prazo máximo de 36 meses, terá de pagar imposto de mais valias.
Obrigada.
Boa Tarde,
Tenho duas questões que se prendem com a venda de uma habitação secundária e respectivas mais valias. Será que me podem ajudar? Espero que sim!
Questão 1: posso incluir o valor de amortização do empréstimo bancário contraído para adquirir a 2a habitação? O contabilista está a referir que como o banco não emite fatura não se pode incluir essa despesa
Questão 2: posso usar o valor da mais valia para obras de beneficiação da habitação própria permanente ou do seu empréstimo bancário?
Muito obrigada e boa semana a todos,
Patrícia
Boa tarde Patrícia,
Agradecemos a sua mensagem.
Em relação á sua questão 1, estamos de acordo com a opinião do seu contabilista.
Na questão 2, se for em HPP, pode utilizar as obras de beneficiação desde que devidamente facturadas
Estamos ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde,
Gostaria de saber se poderei reinvestir ou terei de pagar mais valias de uma garagem/box que foi vendida ao mesmo tempo de um imóvel que era HPP e que estava no mesmo prédio mas que sendo uma fração autónoma teve uma escritura à parte.
Poderei reinvestir numa garagem?
Terei que pagar 28% de metade da mais valia?
Obrigado
Boa tarde José Pinheiro,
Agradecemos a sua mensagem.
Aconselhamos que valide por escrito com as finanças porque na nossa opinião, tratando-se de uma fração autónoma da HPP, parece-nos que haverá imposto a calcular.
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde,
No caso de uma venda de garagem que apesar de estar no prédio de uma HPP mas funciona como fração autonoma, como é tributado uma mais valia de 8000€? É possível reinvestir noutra garagem ou num terreno para não pagar mais valias?
Obrigado
Boa tarde,
Parabéns pelo artigo!
Tenho uma outra dúvida.
Vendi a minha habitação em 2016 com uma mais valia de 80.000€, e reinvesti, comprando um terreno e construíndo uma nova habitação onde estou a morar há 3 meses. Já alterei a minha morada fiscal para a actual resídencia, ou seja, o reinvesti toda a mais valia em habitação propria permanente e num prazo de cerca de 18 meses. Acontece que agora tive de colocar novamente a habitação à venda pois surgiu oportunidade de ir trabalhar para fora do país. a Minha questão é se deixar de morar na casa que declarei como habitação propria permanente, e onde reinvesti as mais valias da venda da HPP anterior, serei penalizado, visto estar a residir nela há apenas 3 meses. Há algum prazo mínimo?! Convém aguardar até 31/12?
Obrigado!
Boa tarde José Marques,
Agradecemos a sua mensagem.
A lei não determina período de permanência na nova HPP.
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde
Apesar da leitura do artigo, preciso de ajuda: comprei hpp em 2005 por 127.500 com empréstimo bancário. Vendi em 2018 por 215.000, tendo pago 93.000 de dívida ao Banco e 6.600 de comissão imobiliária. Vou comprar hpp q custa 220.000, mas sou dona de 1/4 dessa habitação (tenho a pagar 165.000 + imt, i selo e escritura.. Quanto preciso de investir para não ser tributada? Vou recorrer a empréstimo bancário mas queria ficar com algum K na mão para um negócio. Quanto precisaria de entregar ao banco para não ser tributada?
Obrigada e cumprimentos,
Manuela Cunha
Boa tarde Manuela,
Agradecemos a sua mensagem.
O valor de reinvestimento terá de ser a totalidade da mais valia, sendo que terá de deduzir o percentual que já tem tem enquanto proprietária.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde, após leitura do vosso artigo, julgo ter claro que ao vender uma HPP e depois adquirir outra de valor inferior, para não ser tributado sobra mais valias, o valor mínimo da nova HPP é a diferença entre o valor da venda da HPP e a amortização do crédito associado à mesma. É isto, certo? O que gostaria de saber é se, para além da amortização deste crédito, também me será possível amortizar parcialmente um outro crédito de um outro imóvel (loja), entrando esta amortização parcial para a fórmula de apuramento de tributação, tal como a amortização do crédito da HPP a ser vendida. Obrigado.
Boa tarde Fernando Sousa,
Agradecemos a sua mensagem.
O apuramento de mais valias da HPP não permite deduzir a mais valia de uma loja.
No nosso artigo encontra a fórmula de cálculo para poder apurar o valor correcto.
Estamos ao dispor para qualquer questão,
Obrigada.
Excelente artigo!! Todavia não sou residente em Portugal e acabo de vender uma habitação (era.. HPP), poderiam dar-me algumas indicaç$oes em relação à tributação para não residentes? Li algo algures que poderia optar por tributação como se fosse residente (e ai teria que declarar os meus rendimentos no estrangeiro para efeitos do cálculo do meu escalão de taxação ou então pagava uma flat-rate de 28% sobre a mais valia.
Qualquer ajuda que me pudessem dar ficava muito agradecido… 🙂
Bom dia.
Vendi a minha HPP por 125.000€ de escritura e tinha adquirido por 62.000€ em escritura e que amortizei agora ao banco na totalidade desse valor. Se pretender adquirir um imóvel com valor a escriturar de 100.000€ quanto terei de pedir ao banco para empréstimo para ficar excluído de mais valias?
Cumprimentos
Boa tarde Mário Macedo,
Para ficar isento de mais valia, o valor apurado deverá ser integralmente investido numa nova HPP no período de 36 meses.
Obrigada.
Comprei um terreno há cerca de 10 anos por 15000 euros. Entretanto fui construindo aos poucos a HPP com a minha mão de obra e de alguns familiares. Vou vender o imóvel por cerca de 80000 euros, como calculo as mais valias? Tive despesas na construção, mas como fui eu que a construí não tenho faturas com despesas, existe alguma outra fórmula de cálculo para estes casos?
Boa tarde Bruno,
De acordo com a lei em vigor, só poderá deduzir no apuramento de mais valias as despesas (incluindo obras) que estejam facturadas e comprovadas, no entanto, aconselhamos a leitura do artigo que realizámos sobre essa temática e onde poderá verificar a formula de calculo, como diversas informações importantes sobre essa temática
https://www.doutorfinancas.pt/irs/irs-mais-valias-em-imoveis-e-exclusao-de-tributacao/
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.