A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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e se não for HPP ? se for uma “rental property”
Boa tarde.
Pretendo vender a minha casa actual para comprar outra que terei que reabilitar. A minha atual HPP será vendida por 165000€(tendo sido comprada em 2012 por 108000€ e sobre a qual ainda me falta pagar 85000€ ao banco). A casa que pretendo comprar custará cerca de 135000€ mas precisará de obras no valor de 45000€, o que me irá obrigar a pedir um empréstimo de aproximadamente 85000€.
Assim, gostaria de saber se as obras que vou efetuar na HPP que vou comprar podem ser deduzidas para efeitos de cálculo da mais-valia? Já agora, alguns dos trabalhos a executar na nova casa serão feitos por mim sendo que apenas terei que comprar os materiais? O que me recomendam? Será preferível, pedir um crédito habitação mais baixo para efeitos de isenção fiscal e pedir outro para as obras?
Atentamente,
Ricardo
Boa tarde Ricardo,
Agradecemos o seu comentário.
As obras em HPP, desde que realizadas nos 36 meses seguinte à venda, são dedutíveis para efeitos de calculo de mais valias, mas somente as que se encontrem devidamente comprovadas por factura/recibo com contribuinte. As obras de beneficiação não facturadas não serão enquadráveis para efeitos de calculo de mais valias.
Estamos ao dispor.
Boa noite.
Um familiar vendeu a casa onde vivia em habitação própria permanente e construiu uma moradia de raiz e procedeu ao processo de reinvestimento para habitação própria permanente na totalidade e assim não pagou mais valias.
Agora se quiser vender esta que construiu e comprar outra tb para hpp qual é o prazo para a venda?
E se fôr novamente para reinvestir, paga mais valias?
Obrigada
Cumprimentos
Rosa
Boa tarde Rosa,
Agradecemos o seu comentário.
Após o reinvestimento realizado, não existe tempo de permanência na nova HPP.
Em caso de venda é assim que o entenda fazer, aplicar-se-ão as mesmas regras de cálculos de imposto de mais valias ou de reinvestimento.
Estamos ao dispor para qualquer questão,
Obrigada.
Boa noite,
Como sei qual o imposto a cobrar sobre as mais valias, disseram-me que é entre 20 e 40% como sei a percentagem certa?
Obrigada
Boa tarde Maria Botelho,
O imposto de mais valias é determinado através da seguinte fórmula (Mariana junta sff a fórmula que retiras do nosso artigo).
Para que possa esclarecer alguma dúvida adicional que tenha.m, aconselhamos a leitura do artigo que elaboramos sobre esta temática (Mariana coloca sff o link do artigo)
Estamos ao dispor para qualquer questão,
Obrigada.
Boa Tarde
Vou vender a minha hpp, mas em vez de comprar outra hpp vou construir com o valor da venda.
Obrigado…
Bom dia
Irei vender um imóvel que herdei, por 17500€ e tem um valor patrimonial de 21000€ na avaliação feita pelas finanças.
Com o valor de intermediação da imobiliária de 20% e o pagamento do Imposto de Selo na altura em que o imovel passou para o meu nome, haverá lugar ao pagamento de mais valias, visto o imóvel ter sido herdado?
Obrigado
Boa tarde,
Agradecemos o seu comentário.
De acordo com a legislação em vigor, o facto do imóvel ser herdado não o isenta do imposto de mais valias.
Estamos ao dispor para qualquer questão,
Obrigada.
Boa noite,
Temos imóvel (HPP) que foi comprado por 50.000€ e agora pretendemos vendê-lo para comprar outro imóvel. Não contraímos empréstimo na compra deste mas sim para obras antes de o habitar (no valor de 50.000€).
Pretendemos vender agora o imóvel por 200.000€ e comprar outro (de valor superior). Quanto é que teriamos de investir do valor da venda para estar isentos do pagamento de mais-valias?
Obrigado.
Cumprimentos
Boa tarde Nuno Melo,
Agradecemos o seu comentário.
Para ficar isento do pagamento do imposto, deverá reinvestir o valor das mais valias na aquisição ou obras de nova HPP nos 36 meses seguintes á venda da sua casa atual.
Se pretender calcular as mais-valias, poderá ler o nosso artigo:
https://www.doutorfinancas.pt/creditos/credito-habitacao/mais-valias-saiba-o-que-sao-e-como-se-calculam/
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Peço desculpa por aproveitar esta conversa. Quer então dizer que as mais valias só vão ser consideradas no IRS 3 anos depois da venda?
Ou seja, se vender hoje o imóvel só me aparece no IRS de 2021?
Obrigado
Bom dia,
Vendi uma habitação secundária em 2017 e preciso da vossa orientação:
1 – posso incluir o valor da amortização dos empréstimos como despesa, para o cálculo da mais-valia?
2 – posso investir a diferença para abater o empréstimo da habitação permanente?
Trata-se de uma habitação adquirida em 2006 com empréstimo, que foi renovada ao longo de 12 anos (sempre com recurso a empréstimo bancário).
Obrigada,
Patrícia
Boa tarde Patrícia,
Agradecemos a sua mensagem.
O cálculo da mais valia não permite usar as amortizações do crédito em HPS, e não pode amortizar o crédito da HPP com a mais valia da HPS sem ter imposto para liquidar.
Obrigada.
Excelente artigo, parabéns!
O meu caso é muito similar com o exemplo 4 que apresentam.
Mas a minha questão é a seguinte:
Vendendo a minha atual HPP não poderei reinvestir na minha HS sendo que a colocarei como a nova HPP? Obrigado
Cumprimentos
Bruno Nogueira
Boa tarde Bruno Nogueira,
Agradecemos a sua mensagem.
Desde que respeite os prazos existentes para o reinvestimento e se for para HPP, pode fazê-lo
Estamos ao dispor,
Obrigada.
Boa Tarde:
Vendi uma casa em 2017, proveniente de uma heranca, que nunca foi minha HPP. Tenho residencia fiscal em Espanha onde vivo desde 2016 e este ano de 2018 decidi reinvestir o meu dinheiro na compra de uma HPP em Espanha.
Na declaracao de IRS de 2017 dizem que nao reuno as condicoes para beneficiar da figura do reinvestimento.
aparte de que dizem tamem que nunca tive morada fiscal no imovel alienado, quando eu tenho morada fiscal espanhola desde 2016, so que em uma morada distinta (antes de fazer o reinvestimento da HPP, como seria normal)
Por aquilo que li nesta pagina eu deveria ter direito a beneficiar. Sera que me podia esclarecer esta duvida por favor?
grata pela atencao
cumprimentos
Ines
Boa tarde Inês,
Agradecemos a sua mensagem.
Tendo a sua residência fiscal e HPP em Espanha, não pode usufruir de isenção do imposto de mais valias.
Estamos ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde estive me a informar junto dos servicos fiscais da Alemanha e junto dos servicos da UE. Essa pratica de Portugal de por assim obrigar a reinvestir o dinheiro em Portugal vai segundo me informaram contra as leis communitárias da UE. Existe uma queixa da Comissao em Bruxelas contra a Espanha por uma prática parecida.
Aqui o link ao site da UE: http://europa.eu/rapid/press-release_IP-14-50_en.htm com a queixa contra Portugal. A UE prohibe por assim dizer a descriminacao tributária sem justa causa. Nao me parece logico de forma alguma nos tempos modernos, que um cidadao da UE nao posso dizer, quuero reinvestir o dinheiro em outro pais da UE no que seja e isso seja punido em extra-taxas de impostos.
Como avaliam a situacao? No meu caso a casa que vendi nunca foi HPP. Estava a precisar de obras e foi me doada em 1993. Nos servicos de financas informaram me que o valor para o calculo da mais valia seria o do ano da doacao em 1993 e nao o VPT atual.
Isso seria na minha opinao seria uma dulpa-tributacao, visto que a casa esteve arrendada em Portugal e todos os gastos em condominos e IRS sobre rendas até a venda entraram em Portugal.
Muito obrigada e cumprimentos
Cristina
Boa tarde Cristina,
Apesar de perceber o que refere, somente podemos informar o que a lei refere.
Estamos ao dispor,
Obrigada.
Boa noite Mariana,
muito obrigada pela sua resposta. Entao terei que investir o dinheiro em Portugal mesmo nao residindo em Portugal ?
So agente imobilário na latura nao me altertou para esta situação, visto que o im+ovel foi doado em 1993. Eu nunca calculei que a doação nao seria um ato juridico novo.
Se a compreendo bem para evitar uma tributação de 50% de mais-valias terei então que investir numa nova HPP em Portugal mesmo nao sendo residente fiscal em Portugal?
Muito obrigada
Cristina
Boa tarde Cristina Costa,
Sendo residente no estrangeiro, a casa a adquirir não será a sua habitação própria permanente pelo que somente o reinvestimento noutra casa (não sendo HPP) não a isentará de pagar as mais valias.
Obrigada.