A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite, também abate às mais valias obras feitas numa casa comprada para habitação própria permanente, com o dinheiro da venda de outra habitação própria permanente. Ex: vendo a minha casa por 150 mil euros e a nova custa 100 mil euros mas precisa de obras de 50 mil euros? Obrigado.
@António Silva, não, essas obras na casa nova não são consideradas para este efeito.
Pensa bem!
Mas se for ver a diferença depressa percebe que o IMT é progressivo, logo a diferença entre IMT sobre 800.000€ e sobre 300.000€ é GIGANTESCA!
A pergunta é sobre as mais-valias do apartamento após ser aceite em permuta!
Além de que com a permuta não é necessário ao vendedor do apartamento pagar comissões imobiliárias e etc…
…e neste caso nem ao vendedor da moradia (pagar comissões imobiliárias e etc)!
Se as mais-valias sobre o apartamento após permuta forem ZERO, é MUITO vantajoso para ambas as partes!
De qualquer forma, grato pelo input
Boa tarde, tenho uma situação um pouco atípica!
Pretendo dar em Permuta a minha HPP (imóvel totalmente pago!) por uma de valor superior (também é uma HPP).
Um apartamento “novo”, em permuta, por uma moradia para recuperação total.
(Como tantos outros o vendedor tem medo que o apartamento não tenha o valor em questão, mas já não põe em causa o da sua moradia. CLARO! Ambos os imóveis são no centro de Lisboa, o apartamento é de 2009 e a moradia de 1960/70.)
Uma das valias que discuti com o vendedor é que, aceitando a permuta, podia (além de poder alugar no dia a seguir apartamento e gerar rendimento) pagar mais-valias somente do valor recebido e que a permuta não paga mais valias.
Para mim comprador a vantagem de não pagar IMT é óbvia (falamos de valores algo elevados [cerca de 500.000€ o apartamento] 800.000€ a moradia para recuperar).
A questão é a seguinte:
Se o vendedor da Moradia quiser vender o apartamento no dia seguinte à permuta, pelos 500.000€, as mais-valias devidas ao estado são zero!?
Grato pela atenção prestada e desde já grato por qualquer ajuda prestada (lamento o tamanho do texto)
Para mim comprador a vantagem de não pagar IMT é óbvia (falamos de valores algo elevados [cerca de 500.000€ o apartamento] 800.000€ a moradia para recuperar).
Penso que existe IMT sobre a diferença dos valores da permuta (neste caso 300.000€) que é pago (IMT) por quem compra o imóvel mais elevado.
Caro,
Parabéns pelo artigo.
Tenho duas dúvidas:
a) depois de apurada a mais-valia X e de aplicados os 50%, como é tratado o imposto? é englobado no IRS, pagando-se a taxa correspondente ou pode-se optar pela taxa liberatória de 28%?
b) dos Encargos e Despesas contam as comissões de agência, obras de melhoramento, impostos, taxas, registos, escrituras, etc. Estes valores são deduzidos na sua totalidade?
Obrigado.
@André,
a) Se for residente será pelos 28%, mas pode optar pelo englobamento.
b) Sim, em princípio sim.
Bom dia.
Vendi um apartamento que adquiri sozinho por 82.000 euros e liquidei o empréstimo pelo seu capital em dívida de 27.300 euros.
Adquiri uma moradia por 170.000 euros em conjunto com a minha mulher.
Dúvida: Reinvesti todo o capital da venda do apartamento (54.700) na compra da moradia em nome dos dois, mas agora, como irá funcionar em termos de mais valias para mim ?
As finanças assumem todo o valor reinvestido pelo casal ou irei ficar prejudicado porque na prática reinvesti metade (o que não é verdade) – no momento da aquisição, quis passar metade para a minha mulher, para que a moradia ficasse em nome dois. Penso que existem muitas situações destas, em que um casal compra casa, mas o capital de entrada para a nova habitação é obtido a partir da venda de um imóvel que vem de um dos membros do casal.
Nestes casos, como funcionam as mais valias para esse membro do casal ?
Podem ajudar-me a esclarecer esta dúvida por favor ?
Muito obrigado.
Boa tarde.
Será que alguém me pode esclarecer ?
Obrigado.
Esta questão é importante assim gostava de ver esclarecida uma informação adicional relativa a HPP recebida por herança a dois irmãos. Quais as mais valias sendo um residente em portugal e outro entretanto emigrante temporário noutro pais da europa. Obrigado
O artigo não refere a venda de imóvel adquirido antes da entrada em vigor do código do IRS. Neste caso não há tributação das mais valias.
@PLago, certo.
Pode dar um exemplo para o caso de (reinvestimento) utilizar a mais valia na aquisição de um terreno e por conseguinte construção de moradia com recurso a credito?
obrigada
Querida,
A minha única casa é em Portugal, como agora eu vendo a minha casa com lucro, mas eu compro na Europa outra casa que tem o mesmo preço que a casa em Portugal, eu devo, portanto, também pagar milho-valias no lucro.
Exemplo: Eu vendo minha casa para 370.000€, e comprar uma casa na Bélgica também a partir de 370.000€ , há então IRS mais-valia devido a Portugal?
Atenciosamente,
Willy Kimps
@Willy, assumindo que são as duas HPP e que a casa nova é adquirida totalmente com recursos próprios, deverá estar excluído das mais-valias.
Boa tarde,
excelente abordagem (parabens), mas confesso q fiquei com algumas duvidas:
1) Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
… e para nao residentes ?
2) comprou imovel (HPP) em 2014 por 185mil EUR (com recurso a credito de 185mil euro); vende por 400mil EUR, mais valia de 215 (certo?); para nao pagar mais valia, tera que compar uma outra HPP em q o valor investido de capital proprio seja superior a 215 … por exemplo:
a) uma HPP que custe 220 mil EUR sem recurso a credito
b) uma HPP que custe 600 mil EUR com recurso a credito max. de 385
esta’ correcto?
mto. obrigado
melhores cumps.
Paulo
@Paulo: não residentes são tributados a 28%, não se aplicando a dedução dos 50%.
Quanto aos exemplos, seria como menciona.
Ola’ Miguel (e mto. obrigado pelas excelentes ajudas)
fiquei com mais estas duvidas:
a) nao residentes sao tributados a 28 %; mas e se re-investirem novamente numa outra habitacao (aplicando o valor das mais valias tais como nos meus exemplos acima)
b) quando se tem em consideracao o ‘valor do emprestimo’ ….. e’ a totalidade do emprestimo (quando foi contraido) ou apenas o que resta pagar (a’ altura da venda)??! … e’ q se ja foi pago tb pode ser considerado ‘capital proprio’ ?! ou nao ?
Muito Obrigado
Abraco
Paulo
@Paulo, a) se ambas as habitações forem HPP, gozam desse regime do reinvestimento. b) À data da venda, mas para que efeitos?
Ola’ Miguel,
desculpe-me a resposta tardia (mas nao estive por ca’)
a) pode um nao residente ter uma HPP ?!?
p.exemplo, um emigrante q tenha deixado em Portugal a sua antiga HPP (e q agora e’ nao residente); mas quer comprar outra residencia – vender a actual e comparar outra, mais cara.
b) …. entao quando se fala em emprestimo (valor do emprestimo), e’ sempre o valor do emprestimo que ainda falta pagar para liquidar ??!! (a’ data da venda), certo ?!
Muito Obrigado
Paulo
a) Em princípio não. Contudo, pode ser residente em tempo parcial e dispor de HPP nesse período.
b) Sim, mas também se pode referir ao empréstimo da nova aquisição.