A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
- Calculadora Salário Líquido 2018
- Simulador de crédito
- Calculadora da Pensão Líquida 2019
- Calculadora Segurança Social Trabalhadores Independentes 2019
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite.. agradecia um esclarecimento se alguém me puder ajudar agradeço. Em 2004 comprei uma hpp quando ainda não estava casado com a minha mulher . compramos 50% 50 %.
Em 2017 vendemos a hpp e compramos outra, agaora na entrega de IRS ao fazer a simulação percebo que se declarar a compra da hpp sozinho recebo mais cerca de 800€ do que se declarar a compra da hpp com a minha mulher.
alguém me sabe explicar porque e qual a melhor solução .
Obrigado
Bom dia, a minha prehunta é a seguinte em 2016 faleceu a minha mae deixando um apartamento o qual foi vendido a um mes.
Ese apartamento foi vendido por 85000€ sendo o seu valor patrimonial 50590 €, o mesmo tinha foi comprado pelos meus paes em 1984, somos 4 herdeiros o meu pae e os meus irmaos, gostaria de saber , se temos de pagar pelas mais
Obrigado pelo excelente artigo. No entanto, não consigo encontrar exemplos para os seguintes casos:
Bom dia,
Tinha um apartamento que foi adquirido pelos meus familiares e ofereceram-me há alguns anos. Efetuei a venda do mesmo por 100.000€ em Outubro do ano passado por -40.000€ do custo de aquisição com vista a construir uma moradia com recurso parcial a crédito. Gostaria de saber se preciso declarar a venda no IRS deste ano ou após o reinvestimento na moradia.
Obrigada
Boa noite. Desculpe Mariana mas não entendo bem a explicação. Eu agradecía informação, se ao declarar uma pequeña herança do meu pai no IRS ao não ser residente (emigrante) tenho a pagar ? Dizem-me que ao não ser residente é um 28% e o resto dos filhos que vivem em Portugal , não pagam nada. Será assím de verdade? É no meu ver uma grande injustiça, visto que vivemos numa sociedade que díz não poder discriminar ninguém, neste caso ha uma clara discriminação; Há algúm decreto que nos evite pagar estes balúrdios? Portugal assím castiga os seus emigrantes que tanto ajudaram na evolução do país. É triste! Não só por mi, mas sim pelos miles de emigrantes que estão na mesma situação. Agradecía a sus informação. Obrigado Mabel Quifa
Boa Tarde,
Qual seria o escenario para un residente fiscal en Espanha?
Residente Fiscal en Espanha a partir de Maio 2017
Venda do HPP Junho de 2017 e pretende comprar uma HPP em Espanha em 2018!
Muito obrigado
Bom dia
Tenho a seguinte duvida:
– comprei uma casa (HPP) em 1998
– vendi a casa (HPP) em 2017
– pretendo de comprar uma casa de HPP na UE em 2019 e mudar o meu domicilio fiscal.
Como tenho de fazer a declaracao (penso que via anexo G) em 2017, 2018 e 2019 para incluir o reinvestimento?
Quantos anos tenho para fazer um reinvestimento dentro da UE?
Muito obrigado pela ajuda
Edgar
A minha mãe e o meu tio herdaram tudo de uma tia. Há 12 anos atrás a minha mãe adquiriu a parte do meu tio, Temos uma casa de 1930 avaliada em 15.000€ e pretendemos vende-la pelos mesmos 15.000€. A que impostos estaremos sujeitos? desde já o meu muito obrigado.
“Bom dia Nelson,
O apuramento de mais valias deve ser calculado através da seguinte fórmula (alertamos que todas as despesas a deduzir têm de ser justificadas documentalmente):
Valor de venda – Valor da compra ajustado ao ano da venda – despesas a deduzir x 50%.”
Boa noite, fiquei sem saber afinal qual o escalão se IRS em que vou ser colocado. Obrigado
Bom dia
Vendi a minha HPP em 2017 e estou a considerar comprar um casa nova (HPP) na Alemanha em 2019. Como devo preencher o anexo G para 2017 e quantos anos tenho para fazer um reinvestimento, no meu caso na CE?
Muito obrigado pela ajuda
Edgar