A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Olá
Vendi uma habitação e obtive mais valias. Comprei uma nova casa com recurso a credito habitação e agora vou reinvestir o dinheiro da venda em obras de reabilitação total da nova habitação permanente.
Estas mais valias ficam isentas ou serão tributadas?
Obrigado
Boa tarde Luís,
Agradecemos o seu comentário.
Se passaram menos de 36 meses e o valor apurado de mais valias da anterior HPP forem comprovadamente investidas em obras na nova HPP, o valor terá se ser declarado mas não será tributado.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Olá Mariana,
No seguimento da sua resposta ao Luiz e visto a minha situação ser igual, gostaria de perceber exatamente o que quer dizer com “o valor terá se ser declarado mas não será tributado”.
Tenho que o declarar na declaração de IRS, mas se tiver faturas a comprar todo o valor ganho de mais valias durante os 36 meses, o Estado não mo irá tributar, é isto?
Obrigada.
Boa tarde Inês,
Agradecemos a sua mensagem.
As transacções, mesmo que não impliquem pagamento de imposto, devem ser declarados em sede de IRS, no entanto, ao não haver apuramento de mais valias não haverá pagamento de imposto referente á transacção.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde, a minha questão é a seguinte: Vendi um imóvel, que não era minha HPP. De parte do valor da venda, posso reinvestir em obras de melhoramento da minha já HPP, deduzindo o valor do reinvestimento no IRS?
Boa tarde Rui Aguiar,
Agradecemos o seu comentário.
É importante referir que a isenção só se aplica para habitação própria permanente.
Qualquer questão estamos ao dispor,
Obrigada.
Para efeitos de cálculo do valor reinvestido, são considerados custos processuais (comissões bancárias, registo, etc.) e impostos (imposto de selo, imt, etc.) associados à aquisição ou só o valor investido efectivamente no imóvel?
Por exemplo, comprei uma casa e paguei com recurso a capitais próprios:
Imóvel – 20.000€
Impostos e Comissões – 5.000€
Posso declarar 25.000€ de reinvestimento ou apenas 20.000€?
Obrigado
Boa tarde Alexandre Tavares,
Para efeito de cálculos de mais valias, os encargos com a compra e venda são deduzidos ao valor apurado após a subtracção do valor de compra x coeficiente de desvalorização ao valor de venda.
Aconselhamos a leitura do artigo que publicámos sobre este tema
https://www.doutorfinancas.pt/creditos/credito-habitacao/mais-valias-saiba-o-que-sao-e-como-se-calculam/
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa noite,
peço a vossa ajuda, pois estou muito confuso.
No ano passado (2017) vendi um imóvel, HPP, por 120.000€,
o qual adquiri em 2010 por 113.000€, recorrendo a empréstimo de 95.000€.
Tive mais-valias de 7.000€.
Vou declarar no quadro 4 do Anexo G os valores de aquisição, venda, etc…
No campo “Despesas e Encargos”, declaro os valores gastos aquando da compra (Imposto de selo, IMT, Escritura) mais os valores gastos aquando da venda (Agência)?
Existem (mais) alguns encargos que posso incluir (como despesas bancárias aquando da compra, etc…)?
Passado um mês adquiri outro imóvel, HPP, por 125.000€, recorrendo a empréstimo de 90.000€, recorrendo a 35.0000€ de capitais próprios.
Que campos tenho de preencher do quadro 5?
A
– 5001 – 2017
– 5002 – com o campo correspondente do quadro 4
– 5005 – o valor em divida do empréstimo quando a primeira casa foi vendida ou o valor do empréstimo inicial (95.000€)??
– 5006 e 5008 – o valor que reinvesti, sem o recurso ao crédito, o que neste caso foram 35.000€ ou o valor que reinvesti das mais-valias (o que neste caso foi o valor total – 7.000€)?
– 5007 a 5011 – os dados do novo imóvel
B
Preencho algum campo?
(tentei mas o erro que me deu é que os quadros A e B não podem ser preenchidos em simultâneo)
Relativamente à compra do novo imóvel, declaro alguma despesa (Imposto de selo, IMT, Escritura, etc…)? Onde?
Desde já agradeço toda a atenção e ajuda dispensadas.
Pedro
Bom dia, a minha questão é a seguinte: as mais valias da venda de um imóvel hpp podem ser aplicadas diretamente nas despesas bancárias/escritura para a aquisição de um novo imóvel? Ou somente no abate da hipoteca do mesmo? Exemplo: vou ter um ganho de 30.000€ na venda de um apartamento e pretendo adquirir uma moradia de 180.000€. Só poderei pedir 150.000€ ao banco, ou é possivel usufruir dos 80% sobre o valor da avaliação da moradia, utilizando o restante valor ganho na venda do apartamento nas despesas para aquisição (comissões bancárias, escritura etc.)?obrigado
Boa tarde Hugo Fernandes,
Agradecemos a sua mensagem.
Será uma opção pessoal se solicita mais crédito ao Banco e utiliza parte das mais valias para as despesas ou vice versa, uma vez que ambas as duas rubricas servirão na venda para apuramento do imposto a pagar.
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Bia tarde
Preciso de um esclarecimento.
No caso, trata-se de uma herança, por óbito em 1987, de bens imóveis, para duas irmãs. Ate esta data ainda não foi feita escritura de partilhas. Trata-se de uma herança indivisa, prédio é uma quinta em ruínas com valores praticamente iguais.
A ideia é, a quinta ficar para uma e o prédio para a outra.
Ate aqui tudo bem, pois estão isentas de pagamento de mais valias por ter sido herdado antes de 01 Janeiro de 1989
Mas, depois de fazerem escritura de partilhas, se QQ uma delas, decidir vender…. Vai pagar mais valias???
Aguardo opinião.
Cumprimentos
Boa noite.
Tenho uma duvida.
Adquiri em 2002 um imóvel com credito habitação (80.000€) e credito multifunções (25.000€).
Na caderneta consta to valor tributável de 65.000€!
Em 2015 a finanças reavaliaram para efeitos de IMI a casa em cerca de 100.000€.
Em 2017 vendi o imovel por 105.000€ (- comissão de 5000€ da imobiliaria)
Ao preencher as mais valias (Anexo G) qual o valor que coloco na aquisição ?
Os 65.000€ tributaveis – da 1º caderneta, os 105.000€ do real custo ou os 100.000€ da reavaliação do valor patrimonial das finanças (para efeito de IMI) ?
Estou confuso e agradecia ajuda.
Obrigado.
Bom dia, Tenho uma situação idêntica a esta aqui exposta, será possível que nos possa ajudar neste sentido.
Obrigado
Boa tarde! Comprei um apartamento por 92 mil euros, em 2005 e em 2017 vendi-o por 82 mil euros. Não houve lucro. Tenho que preencher o anexo G do IRS?
Se comprou antes de 1988 (ou 1989) não existem mais-valias. Suponho até que nem terá de declarar, mas, na dúvida, declare, já que o valor a pagar será zero. (Escrevo esta resposta por experiência própria)
Boa tarde,
Eu adquiri a minha HPP em 2007 e vendi-a no ano passado por mais 20K€. Com parte do valor da venda liquidei o emprestimo em cerca de 65K€ e mudei-me para uma casa que herdei (passando esta a ser a minha HPP) onde tive de fazer obras para a poder habitar.
Questão: Eu posso abater o valor das obras ralizadas na minha nova HPP nas mais valias da venda da minha HPP anterior?
Obrigado