A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa Tarde,
O Meu marido tem uma casa que até há 6 meses atrás era a nossa HPP comprou com recurso a credito, compramos em conjunto uma casa nova (com recurso a credito) passando esta a ser HPP. Se não quisermos vender já, mas dentro de uns anos quisermos vender a casa nº 1, se houver mais valias podemos aplicar as mesmas na amortização do empréstimo da casa nº 2?
Boa tarde Susana Duarte,
Agradecemos o seu comentário.
O seu marido deverá alterar a sua 1ª casa de HPP para HPS. A aplicação das mais valias só pode ser feita sobre HPP (e nos empréstimos associados) no prazo de 36 meses.
Obrigada.
Boa tarde,
Não gosto de repetir perguntas e por isso estive a ler as questões já abordadas e não encontrei resposta à minha dúvida.
Não se prende tanto com cálculos de valores mas sim com regras e definições para cálculo de mais valias.
O ano passado (2017) vendi uma loja, não sendo nem habitação, nem habitação p permanente.
O valor da venda foi superior tanto ao valor patrimonial como ao valor de compra (feita em 1999).
Neste caso e fazendo a simulação das mais valias, o resultado obriga ao pagamento de mais valias.
A minha questão é:
As mais valias obtidas na venda de uma loja podem ser deduzidas caso todo o valor obtido na sua venda seja usado para comprar uma habitação própria permanente no prazo de 2 anos?
Para facilitar podemos colocar o seguinte exemplo:
Compro loja por 50.000€
VP 60.000€
Vendo loja por 100.000€
Compro HPP por 100.000€
Grata,
Raquel
Boa tarde Rita,
Agradecemos o seu comentário.
As deduções para efeitos de calculo do imposto de mais valias só se aplica a HPP.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde
Tenho um imovel que é a minha HPP.
Tenciono comprar outro que passará a ser a minha HPP, sem vender o anterior.
Se vender o 1º imovel dentro de 24 meses e aplicar o valor da venda na amortização do empréstimo do novo apartamento tenho direito a isenção da tributação das mais valias?
Boa tarde Vasco Cunha,
Agradecemos a sua mensagem.
E isso que se encontra estipulado na lei, juntamos o link da legislação para que possa ter na sua posse :
https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/outros_diplomas/Documents/Acordao_275_2016.pdf
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde,
A minha questão prende-se no cado de divórcio.
Ambos queremos vender a casa, de modo a liquidar a dívida ao banco – não pretendemos ganhar nada com esta transação – valor da venda = valor em dívida no crédito habitação.
Trata-se de uma HPP, no meu caso não pretendo adquirir nenhuma outra HPP – no caso do meu ex marido não sei quais a intenções!
Iria ser penalizada por esta venda no IRS de 2018? E se ele adquirir nova após divórcio?
Boa tarde Vânia Esteves,
Agradecemos a sua mensagem.
Apesar de não termos alguns dados importantes para darmos o nosso parecer, pelo que depreendemos, se o empréstimo em causa foi todo ele solicitado para habitação própria principal e o valor de venda será integralmente para liquidar o crédito, implicará que o valor de aquisição foi maior que o valor de venda, e se assim for, não existem mais valias mas sim menos valias.
Com menos valias, não existe tributação a liquidar e não haverá implicações com reinvestimentos ou aquisições de uma futura casa.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Na venda de residencia secundária existe uma mais valia.
Gostaria de saber se esse valor pode ser reenvestido em obras na residência própria permanente? Ou até amortizar o valor da mais valia no emprestimo ao banco.
Obrigado
Boa tarde Miguel,
Agradecemos o seu comentário. De acordo com a legislação em vigor, a isenção ou redução de imposto de mais valias só se aplica se se tratar de habitação própria permanente, pelo que se a mais valia for referente a uma habitação secundária, terá imposto para liquidar.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde.
Gostaria de aconselhamento profissional sobre a minha situação em concreto referente a venda da minha casa e respetivas mais-valias.
Onde poderei obter essa ajuda?
Obrigado .
Boa tarde,
Vendi no ano passado, em conjunto com mais 2 herdeiros, um monte que foi herança dos meus pais. Não morava lá, morei sempre em casas alugadas pois não tendo possibilidades para comprar sempre esperei o dinheiro desta herança para poder adquirir uma moradia própria que foi o que fiz logo passados 6 meses da venda do referido monte.
Neste momento reinvesti praticamente a totalidade do valor que recebi da venda na minha habitação própria mas disseram me que vou pagar mais valias de cerca de 15 mil euros por não ter a minha morada fiscal na propriedade que vendi, o que é uma situação totalmente injusta.
É mesmo assim?
Obrigada.
Boa tarde Maria Santos,
Agradecemos o seu comentário.
De acordo com a legislação de mais valias, as isenções ou reinvestimento só são aceites quando se trata de habitação própria principal, atendendo ao que nos refere, somos da opinião que a transacção que efectuou, por não se tratar da sua habitação própria principal, estará sujeita ao pagamento do imposto respectivo.
Estamos ao dispor,
Obrigada.
Bom dia, preciso de uma ajuda/esclareimento, pois acabo de sair de uma repartição de finanças e fiquei na mesma…
Fiz a aquisição de um imóvel em 2009 para habitação propria permanente composto da seguinte forma – 54.000€ em HPP e 21.000€ em credito Obras, “agarrado” a esta hipoteca da habitação. Ou seja, aquando da venda terá de ser liquidado.
Caso proceda à venda por 80.000€ como serão as mais valias? calculadas pela totalidade de aquisição (54.000€ mais 21.000€)? ou só pelo HPP de 54.000€?
Se for apenas sobre os 54.000€, posso justificar a liquidação do outro credito como aplicação das mais valias? porque efectivamente nao irei ficar com o valor disponivel….terei forçosamente de o pagar…
Agradeço a ajuda..
Boa tarde,
De acordo com a legislação de mais valias, as isenções ou reinvestimento só são aceites quando se trata de habitação própria principal, atendendo ao que nos refere, somos da opinião que a transacção que efectuou, por não se tratar da sua habitação própria principal, estará sujeita ao pagamento do imposto respectivo.
Estamos ao dispor para qualquer questão adicional,
Obrigada.
Boa noite
Tinha um imóvel apenas de minha propriedade, aquando da compra declarei como segunda habitação. Após a separação, este era o único imóvel que tinha em meu nome. Nunca alterei o domicílio fiscal ou declarei este como habitação própria. Agora após a venda põe se a questão das mais valias. Vendi este imóvel para adquirir uma HPP
Embora não tenha declarado após a separação que o meu domicílio fiscal havia passado para aquele imóvel, ainda assim poderei alegar que tinha passado a ser a minha HPP e assim beneficiar de isenção de mais valias?
Boa tarde Hugo,
Agradecemos o seu comentário.
De acordo com a legislação, só deveria se fosse a sua HPP, aconselhamos a que consulte o seu bairro fiscal para validar qual era o seu domicilio após o divocio, uma vez que, como refere, era a única casa que tinha.
Obrigada.
Boa tarde,
Comprei uma casa em Lisboa há 11 anos considerada HPP. Há uns anos, por motivos profissionais, mudei de cidade. Acabei por mudar o domicílio fiscal para poder votar na área onde me encontro actualmente para não ter que me deslocar a Lisboa. Esta mudança ocorreu há 2 anos. Neste momento quero vender a casa de Lisboa, pagar o empréstimo na totalidade e comprar uma casa no local onde me encontro. Não moro no imóvel a adquirir mas passará a ser HPP. Nesta situação, estou isento de mais-valias ou para as finanças, tendo mudado de morada fiscal, a casa de Lisboa deixou de ser HPP automaticamente e nesse caso não tenho isenção?
Boa tarde João Veiga,
Agradecemos o seu comentário.
Se desde há 2 anos, esta casa deixou de ser habitação própria permanente por alteração da sua morada fiscal, para efeitos de finanças será considerada habitação própria secundária (HPS).
Obrigada.