A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia,
Tenho uma HPP que teve um custo de 117000€. Agora irei vencer por 150000€ (ainda nao fiz escritura), sendo que nao existiu nenhum investimento no imóvel para amortizar. Da HPP ainda tenho para amortizar um empréstimo bancário de 83000 €.
Adquiri ao Banco um imóvel pelo preço de 190000 €, que ainda vamos fazer escritura, sendo que pedi para realizar um empréstimo de 190000€.
Estarei sujeito a liquidação de mais-valias??
Agradeço desde já a V/Resposta
Boa tarde Ricardo,
Agradecemos o seu comentário.
Apesar de haver alguma informação importante que não dispormos, somos da opinião que estará sujeito a tributação de mais valias, uma vez que não efectuou o reinvestimento das mais valias resultantes da venda numa nova HPP
Estamos ao dispor para qualquer questão,
Obrigada.
Boa tarde.
Tenho algumas dúvidas relativo a mais valias.
Em 2007 fiz um credito habitação de 67500 euros numa HPP. De momento devo 54000 euros ao banco. Em 2017 aluguei o imóvel, que no banco passei para habitação secundária e fui viver para uma casa na qual pago renda e é a minha morada fiscal.
Tenciono comprar uma nova HPP por 77500 euros e vender depois a anterior.
Pergunto:
1- Posso aplicar as mais valias da venda da primeira casa na nova casa?
2- Consideram mais valias o valor da venda acima do credito que fiz de 67500 ou do valor que devo agora ao banco de 54000?
Quais são as mais valias que vou ter.
Obrigado
Boa tarde,
Agradecemos o seu comentário.
Pode aplicar as mais valias da venda na nova casa desde que a nova casa seja HPP, quanto ao critério de calculo das mais valias considera-se a diferença do valor de venda com o valor de compra, deduzindo as despesas facturadas que tenha.
Estamos ao dispor.
Obrigada.
Boa tarde
Em 2009 adquiri um terreno rústico pelo valor de 15000€ com 1583m2. Em 2011 efectuei um destaque do terreno que originou 3 números novos registados na conservatório, um num ficou rústico com 648m2 e outro terreno urbano com 865m2 porque fiz um projecto para uma moradia no qual ainda está a levantamento. Este terreno urbano passou a ter um valor patrimonial nas finanças de 25600€ desde 2011 com nº novo urbano. Neste momento tenho a possibilidade de vender o terreno urbano por um valor de 34000€, qual o valor que devo declarar no IRS de aquisição? visto que este numero urbano é um nº novo é um terreno novo não tem propriamente valor de aquisição, isto para depois calcular as mais valias no IRS.
no código IRS pelo que pesquisei encontrei esta informação, enquadra-se nalgum destes pontos?
Artigo 46.º
Valor de aquisição a título oneroso de bens imóveis
1 – No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT).
2 – Não havendo lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daquele imposto.
3 – O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.
4 – Para efeitos do número anterior, o valor do terreno será determinado pelas regra s constantes dos n.os 1 e 2 deste artigo.
5 – Nos casos de bens imóveis adquiridos através do exercício do direito de opção de compra no termo da vigência do contrato de locação financeira, considera-se valor de aquisição o somatório do capital incluído nas rendas pagas durante a vigência do contrato e o valor pago para efeitos de exercício do direito de opção, com exclusão de quaisquer encargos.
Boa tarde Cristóvão,
Agradecemos o seu comentário.
Somos da opinião que o valor a considerar deverá ser o que ficou registado nas finanças após a desanexação ocorrida na parcela inicial. Aconselhamos que consulte esse valor junto das finanças e valide se deverá usar esse valor ou o do IMI (que possivelmente deverá ser o mesmo)
Estamos ao dispor para qualquer questão,
Obrigada.
Adquiri um terreno rústico em 2009 por 15000€, que estava avaliado nas finanças por 610€. Em 2011 fiz um destaque deste terreno no qual deu origem a 2 terrenos com números diferentes, 1 rústico com 648m2 valor das finanças 610€, e outro terreno urbano com 865m2 no qual tem um projecto aprovado para construção de moradia com valor nas finanças de 26500€.
Tenho possibilidade de vender o terreno urbano por 35000€, qual o valor de compra considerado pelas finanças para o calculo de mais valias?
Cumprimentos
Boa tarde Cristóvão,
Agradecemos o seu comentário.
Somos da opinião que o valor a considerar deverá ser o que ficou registado nas finanças após a desanexação ocorrida na parcela inicial. Aconselhamos que consulte esse valor junto das finanças e valide se deverá usar esse valor ou o do IMI (que possivelmente deverá ser o mesmo)
Obrigada.
Boa tarde,
Eu comprei um imóvel este ano, com recurso a crédito bancário, no valor de 92 000€ (HPP). O qual vai ser vendido por 130 000€.
No entanto, vou comprar uma nova HPP pelo valor de 215 000€, sendo o valor todo emprestado.
Valor de encargos com a primeira compra = 2 235,21 €
Valor de encargos com a segunda compra = 9 919,99 €
Custos de mediação = 7 995,00 €
Amortizações = 500€
Qual o valor que me vai ser tributado de mais valias?
Obrigado.
Bom dia Luís Filipe,
Agradecemos o seu comentário.
Existem alguns valores que não temos informação (nomeadamente as despesas com a venda), no entanto, para que possa fazer o seu calculo, juntamos a formula que deverá utilizar:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Estamos ao dispor para qualquer questão,
Obrigada.
Boa noite. Gostava de saber se me conseguiam esclarecer uma dúvidas.
O meu pai tem um imóvel HPP e queríamos vender e dividir o dinheiro entre mim e o meu irmão para investir noutros dois HPP.
O imóvel em questão tem um valor patrimonial de 125000€, tendo sido construído do zero e não temos créditos associados nem estávamos a pensar pedir para voltar a investir. A questão é se aplicam-se mais valias e como calcular no caso de vender o imóvel por exemplo por 175000€. Uma vez que a casa está em nome do meu pai, ele poderia investir noutros dois imóveis e pôr nos nossos nomes (uma para mim e outra para o meu irmão) sem ser prejudicado pelas mais valias?
Obrigado desde já pela atenção.
Boa tarde Marco Assis,
A venda da HPP sem reinvestimento das mais valias, implicará pagamento de mais valias. Ao abrigo da lei das mais valias, só é considerado reinvestimento (podendo desta forma não pagar imposto de mais valias) se a aplicação das mais valias for noutra HPP, pelo que a solução de comprar 2 casas não se pode equacionar como solução global.
Obrigada.
boa tarde,
tenho um apartamento HPP cujo valor patrimonial é de 96.000 € no entanto comprei-o por 85.000 € no ano de 1999, estou pensando vender e tenho quem me pague por ele 175.000 €, na altura de aquisição pedi ao banco 55.000 € e tenho em vista a compra de um apartamento mais pequeno no valor de 125.000 €, podem-me informar qual o valor que vou pagar pelas mais valias sendo que o apartamento que vou comprar é de HPP.
Obrigados
Boa tarde Zeferino Silva,
Agradecemos o seu comentário.
O valor de compra que tem de considerar é o de escritura, como existe alguma informação que não dispomos (como por exemplo as despesas que teve com a compra e as que terá com a venda), juntamos a formula de calculo para que possa quantificar o valor que pretende:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Aconselhamos que consulte o nosso artigo sobre mais valias onde poderá encontrar informação adicional que lhe poderão ser util.
https://www.doutorfinancas.pt/irs/irs-mais-valias-em-imoveis-e-exclusao-de-tributacao/
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Tenho mais valias a reinvestir até dezembro de 2019 da venda de um imóvel HPP.
Pretendo adquirir nova HPP a uma empresa que me deve suprimentos ( venda em 2014 de uma 2ª habitação que tinha à época).
A recompra desse imóvel vendido em 2014, pagando os impostos devidos( selo e IMT) são considerados como reeivestimento de mais valias ?
Boa tarde José Morais,
Agradecemos o seu comentário.
Não obstante termos pouca informação, somos da opinião que se o novo imóvel a adquirir for para HPP, de acordo com a legislação, pode servir para o reinvestimento de mais valias.
Estamos ao dispor para qualquer questão,
Obrigada.
Boa noite.
Estive a ler a maior parte dos comentários e porque não encontrei situação semelhante, coloco a minha questão (os valores são meramente indicativos):
Comprei em 1994 HPP por 100,000€
Tenho a possibilidade de vender agora por 200,000€
terei 100,000€ de mais valias tributáveis.
Até aqui não há qualquer dúvida.
Se após a venda adquirir uma outra HPP por 200,000€, as mais valias são reinvestidas, ficando isento de tributação das mais valias.
Durante quanto tempo tenho de manter essa HPP?
Se vender essa HPP no dia seguinte, ou semana, ou mês seguinte pelos mesmos 200,000€ e não voltar a adquirir HPP, estarei sujeito a alguma tributação?
Na primeira transação ou mais valias que foram reinvestidas.
Na segunda transação não houve mais valias?
Grato pela atenção dispensada…
Joel Silva
Boa tarde Joel Silva,
Agradecemos o seu comentário.
Na 1ª transação poderá deduzir as despesas e o respectivo coeficiente de desvalorização, pelo que o valor das mais valias será menor, juntamos a formula para que possa efectuar o calculo, uma vez que não dispomos de todos os valores:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Após o reinvestimento total das mais valias (que terão de ser declaradas em sede de IRS mas, no caso que coloca, não sujeitas a tributação), na aquisição de nova HPP, não encontramos na lei uma obrigatoriedade temporal de manter o imóvel.
Estamos ao dispor para qualquer questão,
Obrigada.
Boa tarde
Adquiri HPP em 2003 por 150.000 €. Em 2007 divorciei-me e fui viver para casa de pessoa amiga, tendo alterado o meu domicílio. A minha ex-mulher por lá ficou uns tempos com os nossos 3 filhos. Depois, deixou-se de pagar o empréstimo ao banco. Entrou em contencioso e a situação ficou resolvida com a venda, através da Agente de Execução, em Julho de 2017 por 300.000 €. Quando preenchi o IRS referente a 2017, apareceu que teria de pagar 12.000 € de mais valias. Como não posso pagar isto, preenchi o anexo G a dizer que pretendia reinvestir 100.000 € em HPP. Entretanto recebi uma notificação da AT por terem sido detectadas divergências. Vou ter de lá ir. Mas a minha pergunta é: como não tenho nenhum imóvel de HPP, não fico isento do pagamento de mais valia? Outra pergunta: apesar de ter abandonado a casa em 2.007 e ter continuado a pagar a prestação da casa e a minha ex-mulher lá ter continuado a viver com 3 filhos, deixou de ser HPP? outra ainda: a Agente de execução, em determinada altura, exigiu a entrega das chaves. Então, mesmo assim, não é considerado, para efeitos fiscais, uma HPP?
Nota: As divergências apontadas pela AT são: Residência do titular diferente do imóvel e/ou comprovação dos valores dos empréstimos e/ou de valores de reinvestimento declarados.
Obrigado
Boa tarde Carlos Carvalho,
Agradecemos o seu comentário.
O facto de ter deixado de lá viver, se não o comunicou á Autoridade Tributária, eles continuaram a considerar como habitação própria principal e na venda, mesmo por agente de execução, a mais valia tem de ser declarada e tributada por não ter aplicado as mais valia na compra de outra HPP. A análise das divergências poderá motivar que a AT solicite a correcção da situação.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.