Quando determinado imóvel muda de proprietário por razões de herança ou de divórcio, geram-se mais-valias, que devem ser declaradas em sede de IRS.
A Autoridade Tributária define que se consideram “mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. O processo é semelhante ao da venda de uma casa, no entanto, os meandros podem ser um pouco diferentes no que respeita aos cálculos. Isto porque é necessário determinar o valor de aquisição para o cálculo das mais-valias, que se faz da seguinte forma:
Mais-valias = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos.
Para simplificar as suas contas, consulte a Calculadora de Mais-valias do Doutor Finanças e simule o seu caso.
Vejamos, então, como encontrar o valor de aquisição nestes dois casos.
Mais-valias em caso de venda de imóvel herdado
Para calcular as mais-valias, é necessário saber o valor de aquisição do imóvel. Mas se o imóvel for herdado, é natural que não consiga saber esse valor. Por isso, para estes casos específicos, a Lei prevê, no artigo 45.º do Código do IRS, que o valor de aquisição é o mesmo que foi considerado para efeitos do Imposto de Selo. Esse valor é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, descrito na caderneta predial até dois anos antes da transferência de proprietário por herança.
Assim, para chegar a essa referência deve consultar as Finanças. Após descoberto o valor “de aquisição” do imóvel, já pode calcular normalmente as mais-valias.
Leia também: Vendi a casa que herdei. Como calculo as mais valias?
Mais-valias em caso de divórcio
Este é uma situação um pouco mais complexa, porque apresentam-se dois cenários possíveis: venda a terceiros ou venda entre ex-cônjuges. Isto, partindo do pressuposto que o imóvel é propriedade conjunta dos cônjuges.
No primeiro cenário, de venda a terceiros, as mais-valias que resultarem da venda devem ser divididas pelos dois. Consequentemente, ambos devem declarar a sua parte em sede de IRS.
Leia também: Divórcio com crédito habitação conjunto. Como resolver esta situação?
Já no segundo cenário, em que um dos cônjuges compra metade da casa ao outro, o cônjuge vendedor deve declarar a venda ao Estado. Se o valor pelo qual vender a sua parte do imóvel for superior ao valor dessa mesma parte na altura da compra, então deve declarar mais-valias em sede de IRS. Atente ao facto de, nesta situação específica, a conta ser feita sempre com 50% do valor em causa, porque trata-se de dois proprietários. Isto, claro, se o regime pelo qual se casaram foi o de comunhão de adquiridos, sem convenção antenupcial.
Leia ainda: Separei-me e vendi a minha parte da casa. Tenho que declará-la em IRS?
Como declarar no IRS?
O valor das mais-valias é tributado junto com os restantes rendimentos sujeitos a IRS. Não há possibilidade de as tributar autonomamente. Por isso, o valor do imposto depende do escalão de IRS em que se posicionar.
As mais-valias devem ser declaradas no anexo G ou G1 do modelo 3 de IRS.
No anexo G, quadro 4, deve identificar:
- O titular do imóvel;
- A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;
- Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;
- Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda.
Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda).
Atenção que o reinvestimento da mais-valia só isenta do pagamento de impostos se o imóvel vendido for habitação própria e permanente e o reinvestimento contemplar a compra de uma casa para o mesmo propósito.
O anexo G1 é dedicado às mais-valias não tributadas, ou seja, para imóveis, adquiridos antes de 1989. Mesmo estando isentas de tributação estas mais-valias têm que ser declaradas neste espaço.
Leia também: Como declarar as mais-valias de uma casa
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde.
1 – Casal casado em comunhão de adquiridos compra um imóvel em 1981.
Já com dois filhos, divorciam-se em 1996 ficando um dos elementos no casal a residir na casa até à sua morte em 2014.
2 – Na altura do divórcio não foi feita nova escritura, pressupondo-se que cada um dos elementos do casal ficou 1/2 do imóvel e que, após o falecimento de um dos elementos (já divorciados), o imóvel ficou com 3 “proprietários” na seguinte proporção:
50% para elemento vivo do ex- casal;
25% para cada um dos dois filhos do casal (herdeiros).
Desde que adquiriram o imóvel, e mesmo após o divórcio, apenas o elemento do casal ainda vivo recebia o documento para liquidação do IMI, que dividiam entre si amigavelmente.
Após a morte de um elemento do ex-casal, foi feita a habilitação de herdeiros, pelo que a partir dessa data e até à venda do imóvel, o titular ainda vivo recebia o documento para liquidação do IMI em seu nome com 50 % do valor total do IMI a pagar e os herdeiros recebiam o documento para pagamento para liquidação dos restantes 50 %.
3- O imóvel é vendido em 2021.
Para efeitos de preenchimento de declaração de mais valias em IRS, questiono por favor, se a divisão percentual do imóvel descrita no ponto “2” está correta?
Desde já agradeço,
Cumprimentos
Olá,
O elemento do casal ainda está vivo? Se sim, os valores parecem estar corretos.
Saliento que o ano de aquisição para os herdeiros é o ano da herança.
A casa vendida foi herdada em 2010 por 4 irmãos e só foi vendida em 2020.
1 – neste caso é o valor da casa no momento da herança ó é o valor na data em que os meus pais a habitaram como residencia permanente en 1987 ?
2 – no quadro 4 deve-se indicar o nome de cada herdeiro e o total da venda ó a percentage de cada um ?
Desculpe, mas somos residentes fiscais em França e é a unica declaração Irs que vamos fazer. Agradeço a resposta.
Cumprimentos.
Olá, Antónia.
O valor a considerar enquanto valor de aquisição é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data da herança. Este valor deve ser declarado consoante a percentagem do imóvel que lhe corresponde. Ex. Se a Antónia herdou apenas 25% desse imóvel, então deve considerar apenas 25% do VPT.
O mesmo se aplica para o valor de venda. Apenas considera 25% do valor da venda.
A declaração é sempre referente aos rendimentos individuais. Por isso, deve apenas colocar o valor consoante a sua percentagem.
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.