Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.
A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto.
"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"
O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.
Atente a imagem abaixo.
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
Qual o valor sujeito a tributação fiscal?
O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.
Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel
Obras de Manutenção
Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.
Pedido de Certificação Energética
O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.
Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter
Comissão paga à imobiliária
Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis
Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.
Imposto de selo
Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.
Custos de solicitadoria
O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.
Escritura
Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.
Valor da Tributação - Atenção!
Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.
Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.
A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças
Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Olá
Antes de inserir meu comentário agradeço a sua disponibilidade pelo esclarecimento.
A minha dúvida vai no sentido de que será que se pode englobar em sede IRS (2017) no modelo G, o valor de aquisição de imóvel com recurso a crédito habitação juntamente com um crédito adicional para obras que se fez? Ou seja comprei imóvel por 40.000 + 20.000 (para obras) ambos os créditos escriturados com hipoteca ao banco. Vendi agora por 58.000 por necessidade. Fiz menos valias de 2.000.
Como se vai processar a tributação?
Grato pelo esclarecimento.
Bom dia,
Penso vender un imovel(terreno) em 50.000€ e utilizar o total da venda como parte de pago para comprar um apartamento(HPP) em 105.000 € posso aplicar para issensao do imposto sobre mais valias??
Obrigado
Boa tarde
Gostaria de tirar uma duvida. Vendemos um imóvel em 2017 pelo valor em divida ao banco+ comissão da imobiliária. Gostava de saber se tenho que preencher o anexo de mais valias uma vez que não existiu nenhuma mais valia com a venda do imóvel. Já agora poderia dar uma exemplo de como se preenche e quais os campos a preencher?
Obrigada
Vendi agora uma casa e pretendo comprar outra. No caso de comprar uma casa onde precise de obras e utilize este dinheiro que tenho das mais valias é válido? Ou tenho sempre de o contemplar no crédito? Isto é tenho por exemplo 20000€ de mais valias, a nova casa custa 80000€, esse dinheiro vou obtê-lo através de crédito bancário e com os meus 20000€ vou fazer obras nesse imóvel? É válido? Poderá ser aplicado desta forma? Obrigado
Boa noite,
as mais valias são cobradas a 50% certo?se eu lucrar na casa 10000 euros, mas tenho que pagar á imobiliária 5000, mais despesas de quando fiz a escritura á volta de 2000 euros, subtraindo tudo dá 3000 euros, é nesses 3000 euros de lucro que tenho de pagar os 50 % ás finanças?
mais uma vez muito obrigada
Acho que nao. Dos 50% de lucro paga a sua taxa de Irs (28%?): ou seja 1500*0.28=420. Mas confirme com alguem qualificado
Boa noite,
eu tinha um credito do carro e liquidei na totalidade, esse valor também dá para os cálculos das mais valias?
obrigada
Bom dia
Gostava de saber se posso aplicar as mais valias de 1 andar que vendemos em obras na nossa primeira habitação que já possuímos?
Obrigada por as rspostas que esclarecem
Boa Tarde,
Agradeço a vossa ajuda para o seguinte caso.
Adquiri HPP com empréstimo para aquisição e outro para obras com projecto entregue na câmara, uma vez que a habitação não reunia condições para habitação por estar há muito desabitada.
O valor de aquisição/empréstimo 55.000€
O valor de obras concedido pelo banco 40.000€
E irá ser vendida por 300.000€
Irei comprar nova HPP por 150.000€ com pedido de crédito 100.000€
O valor de obras foi muito superior aos 40.000€ concedidos pelo banco, mas com capitais próprios e não há facturas de tudo, nem mesmo para perfazer os 40.000€
Na realidade a mais valia não é 300.000€ – (55.000 + 40.000€)=205.000€ uma vez que houve pagamentos com dinheiros próprios.
Tenho que ter facturas dos 40.000€ e de tudo o resto para que possa reduzir a mais valia e ser a que espelha a realidade? Ou por haver um empréstimo especifico para obras, automaticamente esses 40.000€ já estão justificados? E todas as despesas/facturas que tenho acrescentam aos 40.000€ e desta forma reduz a mais valia?
Ou seja
300.000€ – (55.000 aquis + 40.000 empréstimo obras + 100.000 facturas obra)
= 105.000€
Dos quais irão ser investidos 50.000€ em nova HPP de 150.000€(aquisição) – 100.000€ (empréstimo) = 50.000€
Irá ser tributado somente 55.000€ * 50% = 27.500€ ???
Obrigada pela atenção dispensada.
Agradeço o vosso melhor parecer.
Boa tarde Rute,
A Autoridade Tributária vai aceitar a justificação de mais valia que declarar em sede de IRS, mas se houver um pedido posterior de inspecção ao seu IRS a esse ano civil, deverá ter os comprovativos dos valores declarados (vai depender do auditor a aceitação da liquidação do empréstimo ou o pedido dos comprovativos, sendo que habitualmente o comprovativo da liquidação do empréstimo é suficiente).
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa Tarde Mariana,
Agradeço o seu rápido parecer, embora onde incide a minha dúvida é se as facturas que tenho acrescento ou não ao valor do empréstimo das obras. Ou seja, aos 40.000€ (justificado pelo empréstimo) se somo todas as facturas referente à reabilitação do imóvel. E desta forma abater ao valor de mais valia.
Obrigada,
Rute
Bom dia, desde já agradeço o esclarecimento.
Adiquiri um imóvel em 2007 e entretanto em jan de 2018 vendi um outro imovel que possuia anteriormente. Posso aplicar as mais valias desse em obras ou na amortização da dívida no que foi adquirido em 2007?
Outra questão é a seguinte. como calculo as mais valias do imovel uma vez que ao credito de habitação feito de inicio foi adicionado um valor para obras?
Obrigada
Boa tarde Lina ALves,
Agradecemos o seu comentário.
A informação que nos faculta é reduzida, mas as obras em HPP e amortização do empréstimo está, no decreto lei que regula as mais valias, previsto como um dos itens passiveis para a aplicação de mais valias.
Aconselhamos que consulte o seu bairro fiscal de finanças para com as escrituras e documentos do Banco (empréstimos amortizados e em curso) poderem fazer o calculo e assegurarem que as mais valias ficarão integralmente utilizadas para evitar tributação futura.
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
De acordo com o artigo 10, n.5 do Codigo do Irs, so fica isenta de pagar imposto sobre a mais valia se o imovel que vendeu era HPP e se reinvestir na compra/obras de outra HPP
Bom dia… Excelente artigo… E como posso calcular as mais valias se o imóvel que vendi tinha um crédito habitação e o imóvel que irei comprar irei adquirir um novo crédito habitação.
Obrigado
Boa tarde Edgar,
Obrigada pelo seu comentário.
Nesse caso o cálculo faz-se da seguinte forma: Mais valias = valor de venda – ( o valor de compra + as despesas associadas ao empréstimo + valor que amortizou no Banco relativo ao crédito habitação que tinha).
Espero ter conseguido ajudar. 🙂
Com os melhores cumprimentos,
Sofia Serrano
Bom dia Sofia. Obrigado pela sua resposta. O valor da amortização é o valor que amortizei no dia da escritura ou o valor que amortizei desde o inicio do crédito à habitação? Obrigado.
o valor que pagou ao banco na altura da venda para liquidar o emprestimo
Boa tarde
Se bem percebi, imaginemos a seguinte situação:
– vendo por 350k o que havia comprado por 250.
– devia ao banco 100k por empréstimo para HPP, que havia contraído para aquisição deste imóvel e que abato no momento da venda.
Neste caso (simplificado), não há lugar ao pagamento de mais valias?
obrigado.
Boa tarde Rui,
Agradecemos a sua mensagem.
Existem alguns dados importantes para calcular esse valor, aconselhamos a leitura do artigo que realizámos sobre essa temática e onde poderá verificar a formula de calculo, como diversas informações importantes sobre essa temática
https://www.doutorfinancas.pt/irs/irs-mais-valias-em-imoveis-e-exclusao-de-tributacao/
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.