Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.
A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto.
"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"
O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.
Atente a imagem abaixo.
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
Qual o valor sujeito a tributação fiscal?
O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.
Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel
Obras de Manutenção
Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.
Pedido de Certificação Energética
O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.
Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter
Comissão paga à imobiliária
Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis
Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.
Imposto de selo
Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.
Custos de solicitadoria
O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.
Escritura
Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.
Valor da Tributação - Atenção!
Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.
Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.
A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças
Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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A minha duvida reside na seguinte pergunta: No momento que vendi o meu apartamento ainda restava a divida ao banco de 8.000.00 euros!
Tive que liquidar esse valor para poder fazera escritura da vendo do meu apartamento!
A minha duvida reside:Onde devo colocar esse valor que paguei ao banco antecipadamente do final do contrato e qual o anexo e o codigo para efeitos de IRS2019!
Ou sera so valido total da compra do meu apartamento que eu comprei 1998! O total de 45.000.00 pago em 25 anos!
Gostaria por favor de ser esclarecido onde entra esses 8.000.00 que paguei antes de completar os 25 anos e para poder fazer a escritura do meu apartamento.
muito obrigado
Flavio Gomes
Sem mais,os meus melhores cumprimentos.
Olá, Flávio.
Não estou bem a ver a que título quer declarar esse valor. Recordo que se trata de uma declaração de rendimentos e esse valor não o é, nem tão pouco é uma despesa com o imóvel.
No quadro 4 do anexo G, onde deve declarar a venda, esse valor garantidamente não entra. Deve declarar o valor que pagou pelo imóvel em 1998, o valor que recebeu agora com a venda (valor de realização) e pode ainda declarar, de acordo com o artigo 51º do Código do IRS, as despesas com a compra do mesmo (SISA, IS, escritura, etc), com a venda (comissão imobiliária, certificado energético, etc) e obras de valorização do imóvel efetuadas nos últimos 12 anos.
Se se tratasse da sua habitação própria e permanente, então, para ter direito a isenção (parcial) sobre a tributação prevista no nº5 do artigo 10º pode, aí sim, declarar esses 8000 amortizados ao empréstimo no quadro 5A, se pretender reinvestir noutro imóvel destinado a habitação própria e permanente; ou no quadro 5B se não o pretender fazer. Como se trata de um valor relativamente baixo não deve ter grande influência no resultado final, mas deve sempre notar uma redução do imposto a pagar (isto, claro, se tiver tido mais valias com a venda, senão não há qualquer imposto a pagar por este facto, pelo menos).
Comprei com a minha companheira uma casa (HPP) em 6/2005 (50/50). Em 6/2011 comprei-lhe a parte dela, ficando com os 100% da casa. Vendi a casa em 10/2019,
a minha dúvida nas mais-valias prende-se:
– por um lado, com a data da compra da casa, se considero a ultima data ou as duas datas… e quais os valores a colocar e qual o quadro do Anexo G
– por outro lado, o valor pago ao banco para liquidar o que restava da hipoteca, se entra ou não no abatimento das mais-valias a pagar…, à data da venda do imóvel não tenho outra habituação em meu nome ( CIRS o artº 11). Se o valor pago ao banco entra onde o coloco no Anexo G
– se não declarar este ano o Anexo G, para o ano pago juros sobre as eventuais mais valias?
muito obrigado, cumprimentos
António Fonseca
Olá, António.
Considera as duas datas de aquisição. Basicamente deve acrescentar duas linhas no quadro 4 do anexo G – uma para a parte adquirida e 2005 e outra para a parte adquirida em 2011. Deve indicar os valores em cada parte pela parte correspondente.
A declaração tem de ser feita este ano.
Quanto ao empréstimo do imóvel. Se não tenciona reinvestir noutra HPP então pode tirar partido de um regime transitório que termina este ano e segundo o qual a amortização do empréstimo de uma HPP pode ser equiparada a reinvestimento para efeitos de aplicação do nº5 do artigo 10º do Código do IRS – preencha o quadro 5B.
Se tenciona reinvestir noutro imóvel, então deve indicar essa intenção já este ano no quadro 5A. Depois tem 36 meses após a venda para efetivar esse reinvestimento (altura em que deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5).
caro Paulo, obrigado pela resposta, tenho ainda uma dúvida, nas duas datas que vou colocar relativas á compra, qual o valor a colocar navenda? é o mesmo nas duas ou 50% em cada uma delas?
As duas coisas. É o mesmo valor nas duas linhas, sendo que cada uma delas deve ter 50% do valor total da venda 🙂
muito obrigado Paulo, cumprimentos
Olá, sou Marina.
pedi um crédito pessoal para pagar asa minhas propinas escolares, estou mês a mês a pagar o credito ao banco.
é a primeira vez que farei a declaração de IRS sozinha.
a dúvida é: devo colocar na declaração que recebi tal empréstimo ou o banco faz isso?
Olá, Marina.
Não precisa de declarar o crédito pessoal no IRS.
Olá
Obrigada pelo esclarecimento.
Muito obrigado pela informação e aproveito para pedir desculpa por ter feito a mesma pergunta 2 vezes.
Obrigado e cumprimentos
Sérgio
Boa tarde,
Na sequência da venda do meu andar em 2019, tenho perfeita consciência de ter de declarar as mais valias no anexo “G”.
Ao entregar o meu IRS posso preencher o anexo “G” e indicar que tenho intenção de reinvestir o valor de mais valias nos próximos 3 anos.
Se ao fim desse período não reinvestir, por qualquer motivo, qual será a consequência? O que devo fazer nessa altura?
Neste momento ainda não sei o que vou fazer e não queria perder essa possibilidade.
Muito obrigado,
Sérgio Lopes
Olá, Sérgio.
Se ao fim dos 36 meses não tiver feito o reinvestimento as Finanças fazem oficiosamente nova liquidação do IRS de 2019 como se não tivesse indicado que pretendia reinvestir o valor. A diferença do imposto que pagar este ano para aquele que devia ter pago ser-lhe-á então cobrada nessa altura (com juros de mora).
Bom dia,
Foram vendidos 2 terrenos nos no valor de 45.000€, O valor de um foi a dividir por 7 herdeiros e o outro por 2!
Pergunto sendo o valor tão reduzido é obrigatório ou não a sua declaração.
Obrigado
Artur Pereira
Olá, Artur.
É sim.
Boa Noite,
Vendi e comprei um apartamento HP em 2019, tenho uma duvida se devo e onde devo colocar as despesas com o escritura da casa “nova”.
No anexo G ponto 4, coloquei os dados da compra e venda bem como as suas despesas mas não sei onde posso declarar as despesas da compra.
Obrigado,
Ana Martins
Olá, Ana.
As despesas da casa nova não coloca em lado nenhum (exceto, se estiver a declarar o reinvestimento noutra HPP, o custo da compra propriamente dita no quadro 5).
As despesas que pode incluir no quadro 4, de acordo com o artigo 51º do Código do IRS, são as despesas inerentes à compra da casa antiga (IMT, IS, escrituras, etc), à venda da casa antiga (comissão imobiliária, certificado energético, etc) e as obras de valorização do imóvel feitas nos últimos 12 anos.
Boa tarde,
Vendi no ano 2019 um imóvel. 70% do valor da venda foi para abater o empréstimo associado ao imóvel e os restantes 40% serão investidos na remodelação de uma moradia. Tenho conhecimento que posso estar isenta de pagamento de mais-valias se investir os tais 40%, caso o investimento seja realizado no prazo definido em legislação. Como devo refletir esta intenção na declaração de irs?Obrigada
Olá, Marina.
Deve indicar os dados relativos ao imóvel vendido no quadro 4 do anexo G. E a intenção de reinvestimento no quadro 5.
Já agora, se acha que 70% e 40% somam 100% recomendo também pedir ajuda a um cotnabilista.
Paulo Aguiar, agradeço a sua resposta. Contudo, era desnecessário o último comentário, pois como é óbvio foi um lapso. Mas, já agora, presumo que tinha intenção de redigir a palavra contabilista no final da frase. Como vê errar é humano 😉
Obrigada.
Em continuação ao comentário anterior esqueci de referir que a casa foi adquirida em Dez. 2019. Muito obrigada. Marisol
Boa tarde. Pode, se possível, ajudar na seguinte situação: Eu e o meu marido (casados em comunhão de bens) adquirimos em 2019 um Aprt. T2 em Jan. 2019 para 1ª Habitação por 60.000,00€ e em de Julho 2019 vendemos esse apart. T2 por 91.000,00€ (as despesas com escrituras de compras + venda (imobiliária) são 3.552,90€) e adquirimos uma casa para 1ª Habitação por 184.000,00€. Em Julho devíamos 50.285,25€ ao banco do empréstimo para compra do Apart. T2. Usamos 19.000,00€ para entrada da casa e contraímos empréstimo de 165.000,00€ para compra da casa. Quando simulo e preencho todos os campos pelas instruções de preenchimento das finanças o rendimento global sobe 7.750,00€ e não entendo como. Para experimentar preenchi a usar a mais valia totalmente mas o valor que me acresce ao rendimento global é sempre o mesmo… Segundo o que li nestes artigos a minha mais valia tributada a 50% deveria ser de 3.698,38€. Será que me consegue ajudar? Muito Obrigada.
Olá, Marisol.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias. Esta apresenta os cálculos com um pouco mais de detalhe e é capaz de ajudar a perceber de que forma os valores influenciam o imposto a pagar (“brinque” um pouco com os valores, se for preciso, para ver de que forma influenciam o resultado final).
Apenas uma chamada de atenção: para ter direito à isenção total de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 o artigo 10º do Código do IRS, o valor a reinvestir é a diferença entre o valor da venda do imóvel antigo e o valor amortizado ao empréstimo para aquisição do mesmo. No seu caso, só reinvestindo pelo menos 40.714,75€ é que ficaria completamente isenta de tributação o que, segundo diz, não foi o seu caso.
Bom Dia Sr. Paulo Aguiar. Muito obrigada pela sua resposta. Vou fazer o que me disse. Só mais uma dúvida, no preenchimento do anexo G ponto 4 tenho que colocar obrigatoriamente eu e o meu marido com 50% cada um ou posso colocar apenas um dos dois com 100%? Obrigada.
Se ler a ajuda ao preenchimento do Quadro 4 explica como proceder no caso da declaração conjunta quando o imóvel está no nome dos dois.