Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.
A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto.
"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"
O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.
Atente a imagem abaixo.
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
Qual o valor sujeito a tributação fiscal?
O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.
Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel
Obras de Manutenção
Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.
Pedido de Certificação Energética
O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.
Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter
Comissão paga à imobiliária
Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis
Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.
Imposto de selo
Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.
Custos de solicitadoria
O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.
Escritura
Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.
Valor da Tributação - Atenção!
Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.
Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.
A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças
Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.
Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia
Não sei se é o local exacto para a questão mas vou arriscar.
Tenho um apartamento que ainda tem um crédito habitação e é HPP, mas tenciono comprar uma casa e juntar os 2 créditos tentando depois alugar o apartamento.
Quais são as desvantagens/imposto ou demais que me esperam nesta operação?
Poderia até eventualmente vender o apartamento e investir na casa melhorando-a e aí graças ao v/ site já percebi o que se pode fazer. Mas se pretender apenas alugar o apartamento, o que me espera?
Muito obrigado
Olá, Fábio.
Para além de todos os encargos inerentes à administração de um prédio arrendado (continua a ter que suportar o IMI, despesas de condomínio, reparações, etc) e de ter de pagar IRS sobre a diferença entre as rendas que venha a receber e essas despesas não me ocorre mais nada de importante.
Ah, e tem de pagar imposto de selo ao registar o contrato de arrendamento nas Finanças. Mas o melhor é mesmo fazer uma pesquisa sobre arrendamento para se informar melhor sobre as condições nesse cenário (inclusive aqui no Doutor Finanças já foram publicados vários artigos sobre o assunto).
Ola boa tarde Paulo. Comprei a mina casa em 2010 e estou agora a vende-la. fiz bastante melhoramentos logo em 2010 e nos anos seguintes. Essas despesas (aquecimento, painéis solares, jardins, aspiração central, alarme, caleiras, gradeamento, pavimentos, etc,) podem ser consideradas como encargos? obrigado pela sua ajuda.
Olá, Sónia.
O artigo 51º do Código do IRS prevê que sejam dedutíveis os encargos com a valorização dos bens realizados nos últimos 12 anos.
Esta formulação tem levado as Finanças a considerar que não é qualquer obra que pode ser dedutível, tem de ser uma que valorize o imóvel. Por exemplo, pintar paredes pode ser considerada manutenção do imóvel e não valorização.
Mas a maioria das obras que descreve, diria que se encaixa nesta categoria, e podem ser declaradas para este efeito, sim.
Boa tarde. Remodelar casas de banho, cozinha, fazer uma ilha na cozinha, pintura de prédio é contemplado? Remodelei as casa de banho em 2006 e vendo em Dezembro de 2020, são 12 anos ou seja esta remodelação não entra?
Parece-me que depende muito de quem analisa porque ainda não descobri verdadeiramente onde está escrito essa definição.
Obrigado
Olá, Rui,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Um obra de valorização em março de 2008 pode deduzir a mais-valia de uma venda de novembro de 2020? Em meses ultrapassa os 144. (12 x 12). Qual a interpretação, 12 anos civis (2008-2020) ou 12 anos lineares (11/2008-11/2020)?
Olá, João,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia, Estou a pensar vender a minha casa (habitação própria) e comprar outra (habitação própria). Relativamente às mais valias gostaria de saber se as despesas que vou pagar para remodelar a nova casa poderão ser consideradas como investimento. Caso seja possível sabem que tipo de melhorias poderão ser incluídas? Tipo, construção de piscina, construção de anexo, instalação de sistema de video vigilância e alarme, pinturas exteriores e interiores, colocação de relva artificial, etc. Penso que moveis novos e electrodomésticos de cozinha não possam estar incluídos para estas contas. Aguardo vossa opinião. Muito obrigado mais uma vez.
Olá, Paulo,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa Tarde,
vou vender a minha casa e para a obtenção de mais valias, é possível deduzir os encargos para a sua valorização. Aquando da aquisição da minha casa em 2012 instalei Ar Condicionado. Posso considerar essa factura de 2012 para encargos de valorização da mesma agora que a vou vender em 2020?
Olá, Adelino,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Adquiri casa para habitação própria e permanente em 2005 por 150 mil. Sou co-proprietária.
Tenho em dívida, em créditos “associados” esta habitação mais ou menos de 190 mil. (no mapa do banco de portugal estão mencionados como créditos à habitação)
Ou seja o crédito à habitação é mais alto que o valor de aquisição da habitação.
Vou vendê-la por 205 mil. Sendo que 5 mil são para agência imobiliária.
Sendo de que do empréstimo especifico dos 150 mil deve-se 118 mil.
1 . Como faço as contas para o apuramento das mais-valias?
Posso declarar a liquidação do crédito no valor dos 190 mil no IRS?
Ou só se considera os 118 mil?
Muito obrigada pela atenção.
Cumprimentos
Olá, Maria.
Neste caso, pode utilizar diretamente a Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças.
Valor de aquisição é o valor que pagou pela casa e o valor de realização é o montante pelo qual a vai vender. Conhecida a mais-valia, passando para a segunda parte da calculadora, pode identificar se pretende reinvestir as mais-valias e o valor a amortizar o crédito.
Caso não pretenda reinvestir, pode amortizar o crédito, contudo ser-lhe-á cobrada uma tributação.
De acordo com o artigo 10º do CIRS, só se desconta para efeitos de cálculo do valor a reinvestir, o imóvel contraído para aquisição do empréstimo. Ou seja, os 118mil que ainda estão em divida.
Boa noite ,estou vender a minha casa de HPP e ainda devo ao banco 40.000 euros,este valor em divida abate as mais valias ?
obrigado
Olá, Jorge.
Pode utilizar o valor das mais-valias para amortizar o empréstimo. Contudo, deve ter em atenção que se não fizer qualquer reinvestimento será tributado sobre o valor das mais-valias.
Note-se que é considerado reinvestimento caso o imóvel vendido tenha sido a sua habitação própria e permanente (hpp) e pretenda comprar/construir ou melhorar um novo imóvel que se destine a ser a sua nova hpp, mas também em caso de estar reformado ou tendo mais de 65 anos, pretender reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização.
Para efeito de cálculo, pode utilizar a calculadora de mais-valias do Doutor Finanças.
Boa tarde,
Tenho um imóvel que o adquiri por 37500€ julho de 2016. Vendi-o por 60000€ em junho de 2020. Não era HPP, mas sim um imóvel que estava arrendado. Gastei cerca de 3000€ (obras e escritura na compra). Quanto vou pagar de mais-valias? o que posso fazer para reduzir o valor das mais valias?
Obrigado.
Olá, Xavier.
Uma vez que era uma habitação secundária, terá obrigatoriamente de pagar imposto.
Uma vez que conhece os valores e os respetivos anos, deve inseri-los diretamente na calculadora e qualquer questão, não hesite em questionar.
Pode inserir esses 3000€ nas despesas e encargos desde que tenhas as faturas e pode incluir ainda acrescentar despesas legais de aquisição, como registo predial, IMT do imóvel a vender, imposto do selo o pedido de certificação energética para os casos em que ainda não exista, e a comissão paga à imobiliária.
Boa tarde,
Consegui vender o meu apartamento em novembro de 2019. No entanto, já tinha contraído um empréstimo para comprar uma moradia em 2012. Tendo utilizado o valor do apartamento para amortizar o empréstimo da moradia, será que posso deduzir algum valor nas mais valias do apartamento? Qual o anexo a preencher?
Agradeço a atenção.
Olá, Gracinda,
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Olá Paulo,
Estamos a ponderar vender um imóvel de HPP por 250.000€00 (custo de aquisição foi 150.000€00) e proceder à aquisição de outro imóvel para HPP por 168.000€00. Se aplicarmos 60.000€00 na aquisição do novo imóvel, obtendo financiamento de 108.000€00 para o restante e aplicarmos igualmente 40.000€00 em obras de melhoramento e ampliação do novo imóvel, podemos considerar que o reinvestimento foi total, não havendo lugar a qualquer tributação de mais valias?
E já agora, no caso em que as mais valias são aplicadas em melhoramentos e ampliação de outro imóvel para HPP bastam as faturas dos trabalhos executados para efeito de prova, ou serão necessárias plantas e licenciamentos das eventuais alterações efetuadas?
Obrigado.
Com os melhores cumprimentos,
Paulo Henriques
Olá, Paulo.
Tem de reinvestir o dinheiro da realização menos a amortização do eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel antigo.
Se, por hipótese, ainda estiver a dever 100mil€ desse imóvel, então de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS teria de reinvestir pelo menos 150mil€ para ter direito a isenção total.
Se, como refere, pretende investir 208mil€ no novo imóvel com um financiamento de 108mil€, ou seja, um reinvestimento de 100mil€ (para os efeitos previstos no referido artigo), então de acordo com o exemplo do parágrafo anterior, estaria numa situação de reinvestimento parcial e só teria direito a isenção parcial de tributação.
Pode efetuar os cálculos na Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.
À partida, só precisa das faturas, mas pode juntar todos os elementos de prova que conseguir.
Bom dia, em Dezembro de 2019 vendi um imovel que gerou mais valia. Posso considerar a comissao de liquidacao do banco, por liquidacao antecipada de credito hipotecario, como despesa relacionada com a venda do imovel? Em caso de resposta afirmativa, qual o Anexo onde considerar esta despesa?
Olá, Ricardo,
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