Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.
A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto.
"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"
O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.
Atente a imagem abaixo.
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
Qual o valor sujeito a tributação fiscal?
O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.
Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel
Obras de Manutenção
Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.
Pedido de Certificação Energética
O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.
Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter
Comissão paga à imobiliária
Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis
Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.
Imposto de selo
Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.
Custos de solicitadoria
O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.
Escritura
Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.
Valor da Tributação - Atenção!
Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.
Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.
A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças
Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.
Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
Tome melhores decisões financeiras
O Doutor Finanças pode ajudar:
Novo Crédito Habitação
Encontre um crédito ajustado à sua carteira evite gastar milhares de euros em juros
Negociar Crédito Habitação Atual
Encontre melhores condições para o seu caso e poupe todos os meses
Seguros Vida e Não Vida
Encontre as coberturas de seguro adequadas às suas necessidades
PPR SGF Doutor Finanças
Comece hoje a planear o seu futuro com o Plano Poupança Reforma
Crédito Consolidado
Junte os vários encargos num só e ganhe folga no orçamento mensal
Casa nova: poupe mais de mil euros no crédito
Negoceie as melhores condições desde início
Boa tarde.
Comprei moradia com o meu companheiro a 30/11/2016 nov.2016 por 45000e cada um, com valor patrimonial de 129820,84e. Foi pedido no mesmo dia reavaliação do valor patrimonial tendo sido avaliada a 22/12/2016 por 100640e. Casamo-nos a 22/4/2017 e divorciamo-nos a 7/11/2019.
Valor patrimonial atualizado determinado em 2019 – 102149,60.
Em Março de 2020, foi-me “vendida” a parte correspondente por metade do valor em dívida dos empréstimos que ambos contraímos para aquisição do imóvel (50405,34e).
Neste caso, se quiser vender a casa, qual o valor e a data de aquisição a colocar no IRS para cálculos de mais valias?
Em relação às despesas de encargos com a habitação (IMT, IS, solicitador, etc) terei que dividir tudo pela metade certo?
Em relação às despesas de melhorias do imóvel tenho faturas que têm o meu NIF mas não têm a morada, nomeadamente mosaicos para WC, posso deduzir essa fatura?
Relativamente aos sanitários a fatura foi passada com o NIF do canalizador mas o pagamento foi realizado com o meu cartão, posso ou não deduzir o valor gasto?
Comprei uma piscina de superfície, após casar me, posso deduzir como despesa de valorização do imóvel? Tenho que dividir o valor pela metade?
Cumprimentos,
Tânia Nobre
Olá, Tânia,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde, adquiri o ano passado (2020) um imóvel no qual fiz obras de melhoramento através de uma empresa do ramo, agora tenho a fatura para validar no portal e-fatura, a minha dúvida é em qual atividade a coloco, imoveis ou outros. E se haverá diferença se no futuro a vender no calculo das mais valias. Obrigado
Olá, Luis,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa noite .
A minha questão é a seguinte , vendi um imovel pelo preço que comprei ou seja 90000 € .
Gastei em comissão na imobiliária 7600€ + certificado energético 240€ , vou ter que pagar mais valias?
Desde já o meu obrigado
Cumprimentos
José Lopes
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde
Despesas bancárias podem ser incluídas? Obrigada
Olá, Carla,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde,
em Maio de 2013, aquando do falecimento do meu sogro, a minha esposa, os seus irmãos e a sua mãe herdaram a sua parte (50%) da habitação de família (os outros 50% pertenciam à esposa, a minha sogra).
Essa mesma casa foi por nós vendida em Agosto de 2020. No entanto, aquando da altura da herança, a casa dividia-se por 2 artigos prediais que, em 2019 e por exigências legais para efeitos da venda, foram agrupados num só artigo na Conservatória de Registo Predial.
Posto isto, apresento as seguintes questões para as quais solicito a vossa ajuda:
• como devemos apresentar o preenchimento das mais valias em sede de IRS, indicando os dois artigos originais ou apenas o artigo conjunto da venda?
• entendendo ser este último, o valor de aquisição da parte herdada deverá ser o somatório dos valores dos 2 artigos sujeitos a imposto de selo aquando da herança ou o valor patrimonial do artigo conjunto que foi criado e avaliado em 2019?
• por comentários anteriores neste fórum, entendo que a parte da minha sogra deve ser declarada em 2 linhas, numa para os 50% correspondentes à sua parte com a data e valor da aquisição original (que remonta a 1975) e os 12,5% herdados da parte do marido com o ano de 2019 e o valor que indicarem no ponto anterior. Está correcto este entendimento?
• em relação às despesas dedutíveis ao cálculo das mais-valias, para além das despesas com a obtenção do certificado energético, poderão também ser incluídas as despesas de emissão e novos averbamentos em certidões prediais e emissão de certidões das finanças sobre o imóvel durante a fase de regularização da documentação para efeitos da venda?
Desde já muito obrigado e Boas Festas.
Olá, Sérgio,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Bom dia, vou vender o meu imóvel (HPP) e após a venda irei residir para o estrangeiro (estado membro da UE). O cálculo do imposto sobre as mais valias será calculado como residente ou não-residente? Também reparei que existe alguma controvérsia quanto a essa diferenciação, a mesma ainda existe ou posso ter os benefícios que um residente teria?
Obrigado pela atenção.
Carlos
Olá, Carlos,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa noite,
Como funciona a isenção de mais valia para pessoas com 65 anos ou mais? Há mesmo essa isenção, se sim, como fazer para obter a mesma?
Obrigado
Olá, João,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde,
No caso das mais valias serem reinvestidas (para poder ser isento de pagamento de mais valias), as despesas com aquisição no novo imóvel tal como o IMT e o IS podem ser consideradas? Ou apenas devemos considerar o valor de aquisição do imóvel?
Ou seja no caso de uma compra de terreno de 20000€, implica o pagamento de 1000€ de IMT + 160€ de IS o valor a considerara sao os 21160€?
Obrigado!
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde, estes cálculos tambem se aplicam a uma segunda casa?
desde ja muito obrigada!
Olá, Paula,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde,
A comissão paga à imobiliária inclui IVA. Essa despesa a deduzir para efeitos de mais-valias é pela totalidade ou o IVA deverá ser retirado?
Muito obrigado por uma informação sobre este assunto.
Olá, José.
Deve deduzir o valor que efetivamente pagou (IVA incluído).