Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.
A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto.
"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"
O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.
Atente a imagem abaixo.
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
Qual o valor sujeito a tributação fiscal?
O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.
Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel
Obras de Manutenção
Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.
Pedido de Certificação Energética
O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.
Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter
Comissão paga à imobiliária
Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis
Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.
Imposto de selo
Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.
Custos de solicitadoria
O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.
Escritura
Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.
Valor da Tributação - Atenção!
Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.
Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.
A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças
Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia,
Quando vendemos um imóvel com recheio (móveis, electrodomésticos, etc) faz sentido separar recheio de imóvel, indicando-os separadamente no Contrato Promessa de Compra e Venda e na escritura? Isto é, ficando tudo declarado mas com a respectiva menção a imóvel e a recheio. Efectuando desta forma, como me estão a propor, qual o valor que considero para efeitos de mais valias, apenas o imóvel ou o total escriturado para imóvel mais recheio?
Boa tarde Ivo Pires,
Agradecemos a sua mensagem .
O valor que será enquadrável para calculo de mais valias é somente o valor referente á venda do imóvel.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Bom dia
Em 2015 comprei uma casa que tinha um inquilino, paguei uma indemnização ao inquilino para ele sair, fiz obras na casa e vendi. Posso contabilizar o valor que paguei ao inquilino para ele sair? o inquilino assinou uma declaração em como recebeu o dinheiro para sair da casa.
Como este é um custo real que eu tive com o imóvel, devia poder contabiliza-lo. Como não vi este exemplo na explicação, fiquei com dúvidas.
Muito Obrigado
Sérgio Silvestre
Boa tarde Sérgio Silvestre,
Agradecemos o seu comentário.
A lei permite fazer deduções com as despesas tidas com a compra e venda do imóvel e não especifica a possibilidade de deduzir valores indeminizatórios a inquilinos, como poderá verificar no site das finanças em http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/CIRC_2R/Pages/irc23.aspx, no entanto e para que possa validar essa possibilidade junto da Autoridade Tributária, deverá ter na sua posse um comprovativo que cumpra com os requisitos exigíveis.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
O meu pai doou a mim e à minha irmã um apartamento, na mesma escritura adquiri a parte da minha irmã, e na mesma ficou escrito que o valor ia ser pago em prestações e se alguma vez vez o vendesse liquidaria o emprestimo, vendi o apartamento passado um ano e adquiri um novo, paguei à minha irmã o valor de € 30.000 posso considerar este valor como dedução no valor a reenvestir na nova habitação?
Boa tarde,
Estou com problemas com o meu IRS em virtude de ter alienado um imóvel HPP.
A certa altura mudei o empréstimo do BBVA para a CGD. Essa mudança teve custos.
Posso contabilizá-los nas despesas para apuramento das Mais Valias? E os valor gastos com certidões para a venda do imóvel? E o valor do registo da Hipoteca?
Já fui 4 vezes às Finanças e levantam-me sempre problemas. Amanhã, dia 18/05 tenho reunião com a Adjunta e gostaria de saber o que dizer.
Obrigada
Boa tarde
Comprei o meu Imovel á 20 anos por 70 mil euros vou vende-lo por 140 000 euros . Desses 140 000 euros vou liquidar o emprestimo no valor de 28 mil euros e comprar outro por 100 mil euros e pagar 7 mil euros a imobiliaria
Pergunto , qr vou pagar de Mais- valias ?
Boa tarde Rui Silveirinha,
Existem alguns valores que não estão referidos neste mail e que se pode considerar como despesas de abatimento para o cálculo das mais valias, no entanto, para que de uma forma simples possa efectuar o calculo, juntamos a formula de calculo:
Mais valia = Valor da venda – (Valor de compra x Coeficiente de desvalorização) – Encargos com compra e venda – Encargos com valorização imóvel (últimos cinco anos)
Obrigada.
Mariana Silva, a aplicacao do coeficiente confunde-me um pouco. Neste caso seria: 140000-(70000-(70000*0.0082))-encargos?
Obrigada pela ajuda
Boa tarde,
acabei de vir das Finanças onde me recusam considerar os custos de solicitadoria. Segundo afirmaram, não consideram esse valor como custos com a alienação, embora a fatura da solicitadora refira exactamente que foi esse o serviço efetuado.
Quem tem razão: o artigo acima (que abrange os custos de solicitadoria) ou o Sr. das Finanças? Caso seja o primeiro, que me aconselham a fazer para que me deixem declarar o IRS considerando os custos de solicitadoria para o cálculo das mais-valias?
Boa tarde Pedro Prats,
Agradecemos o seu comentário.
Na nossa opinião e pela analise da legislação da lei que rege as mais valias, o serviço de consultoria deverá ser considerado uma vez que foram custos despendidos com um solicitador que articulou entre Banco e Notário a escritura.
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa noite,
Agradeço a vossa ajuda para o seguinte caso.
Adquiri em 2002 HPP com empréstimo para aquisição e outro para obras.
Valor de Aquisição: 87 289.73€
Empréstimo: 77 715.89€
Emprétimo para obras: 42 377.74€
Vendi em Junho 2017 este imóvel por 125.000€
Liquidação do Empréstimo: 63 236€
E reinvesti em Setembro na compra de um imóvel no valor de 155 000€ em que
Emprésimo 124 000€
Capital Próprio 31 000€
Tinha 2 questões:
1. O valor do emprésimo para obras (42.377€) podem ser considerados no cálculo de mais valias como encargos de valorização mesmo nao tendo sido nos últimos 5 anos? (presumo que não mas queria confirmar)
Os custos com a aquisição do novo imóvel (IMT, Imposto de Selo, Registo Perdial, Registo de Compra) podem ser considerados no cálculo das mais valias como “Custos com compra/venda)? Ou nestes custos só podem ser considerados os que dizem respeito ao imóvel que vendi?
(tenho ouvido opiniões contraditórias mesmo de TOC que consultei
Obrigado
Pedro Pinho
Bom dia,
Vendi a minha HPP e vou habitar uma 2ª habitação que tinha que passará a ser a minha HPP.
Posso considerar as obras que vou fazer agora nesta 2ª habitação como reinvestimento de mais-valia?
Obrigada.
Boa tarde,
Após preencher o anexo G e ter validado com sucesso, o simulador do portal da finanças calcula tudo e apresenta os valores de base tributável, etc. mas não apresenta o valor do imposto a pagar/receber. É normal?
Obrigado
Sou casado, 2 filhos, e solicito a vossa ajuda para o apuramento das mais valias obtidas com a alienação do meu apartamento em Janeiro de 2018 e como devo proceder para ficar isento de tributação com o investimento das mais valias numa moradia própria orçada em 150.000 € que atualmente se encontra em construção. O ponto de situação é o seguinte:
22.08.1997 – Aquisição de apartamento pela quantia de 62.500 €
31.01.2018 – Alienação de apartamento pela quantia de 100.000 €
Relativamente á moradia que atualmente se encontra em construção e com prazo de conclusão 31.08.2018, foi realizado o seguinte:
13.06.2016 – Aquisição de lote de terreno para habitação pelo valor de 29.000 €
Despesas : escritura – 375 €, IMT – 1885 € IS – 232 €
09.03.2017 – Licença de Obras emitida pela Camara Municipal
Despesas: Taxas – 2041,81 €
01.04.2017 – Início das obras
Despesas com a construção até á data (faturas) 69.700 €, a saber:
2017-05-18 14.400 €
2017-07-03 30.000 €
2017-10-02 21.000 €
2017-10-21 5.300 €
Faco ao exposto como devo proceder desde já no preenchimento do IRS 2017
Certo de contar com a vossa atenção aguardo resposta breve