Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.
A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto.
"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"
O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.
Atente a imagem abaixo.
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
Qual o valor sujeito a tributação fiscal?
O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.
Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel
Obras de Manutenção
Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.
Pedido de Certificação Energética
O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.
Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter
Comissão paga à imobiliária
Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis
Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.
Imposto de selo
Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.
Custos de solicitadoria
O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.
Escritura
Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.
Valor da Tributação - Atenção!
Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.
Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.
A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças
Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite, vou vender terreno urbano que adquiri por doação, se aplicar este valor em amortização de emprestimo que tenho da minha HPP, pago imposto ou não? Muito obrigada
Olá, Rosário.
Dado que o terreno vendido não era a sua habitação própria e permanente, um eventual reinvestimento do dinheiro obtido com a venda não é relevante para efeitos da isenção de tributação sobre mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Boa tarde, depois de ler vários artigos e ver a vossa calculadora fiquei com a ideia de que o valor amortizado do crédito habituação só pode ser deduzido das contas das mais valias em caso de nova aquisição de HPP certo? Caso contrário as únicas deduções são as despesas de compra/ venda e valorização do imóvel. Este entendimento está certo? Obrigada
Olá, Sara.
O valor amortizado ao empréstimo NUNCA é tido em conta para efeitos de apuramento da mais valia.
Pode ser tido em conta, isso sim, no momento do cálculo da tributação a incidir sobre a mesma. Haverá direito a isenção (parcial) de tributação desde que o imóvel vendido seja a habitação própria e permanente do sujeito passivo e no caso em que o dinheiro seja reinvestido noutro imóvel também para sua habitação própria e permanente. Transitoriamente até este ano, a própria amortização pode ser considerada como sendo esse reinvestimento.
As facturas de água e energia podem entrar nas despesas para deduzir às mais valias?
Olá, Armandina.
Não. O artigo 51º do Código do IRS determina que são dedutíveis apenas os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos; as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação; e a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.
Qual o prazo das mais valias? Para reinvestir, Já ouvi dois anos e três anos, qual o que está correcto?
Olá, Ricardo.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS poderá ter direito a isenção de tributação sobre a mais valia caso reinvista o dinheiro obtido com a venda entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à mesma.
Boa noite,
Vendi o meu apartamento em Outubro/2019, através de uma imobiliária. Tive que pagar um certificado energético e paguei uma comissão à imobiliária pela venda do imóvel. No e-fatura, as Faturas destas 2 despesas aparecem classificadas como “Outro”. Tenho que alterar no e-fatura, a classificação destas despesas para serem consideradas despesas no cálculo das mais valias no IRS a entregar este ano? Se sim, altero para que classificação? Obrigada desde já
Olá, Anabela.
Não é necessário alterar a classificação no eFatura para que estas despesas possam ser deduzidas para efeitos de apuramento das mais valias. A classificação do eFatura tem a ver com as deduções à coleta, o que não é o que está aqui em causa.
Se não aplicar as mais valias, tenho que pagar todo o valor ao estado?
Olá, Helena.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Boa noite. Vendi um imóvel que foi construído em 1948 e que recebi de herança por falecimento do meu pai. A minha questão é – qual o valor de aquisição que devo declarar? será o valor patrimonial atribuído pelas finanças? o meu agradecimento
Olá, João.
De acordo com o artigo 45º do Código do IRS deve indicar o valor patrimonial que o imóvel tinha na altura do falecimento do seu pai e sobre o qual foi calculado o imposto de selo pago na altura da habilitação de herdeiros.
De notar ainda que a data de aquisição a considerar é a do falecimento do seu pai, pois foi nessa data que o João adquiriu o imóvel.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Boa tarde, vou vender uma casa que tem mais 4 proprietários. Com a minha parte da venda tenciono fazer obras na casa onde habito da qual sou proprietária. As mais-valias poderão ser “utilizadas” para esse efeito? Muito obrigada.
Olá, Margarida.
Pode utilizar as mais valias da forma que bem entender (desde que tenha o montante para pagar o imposto correspondente, bem entendido).
Se o que pretende saber é se esse destino lhe dá direito à isenção de tributação prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, não dá, uma vez que o imóvel vendido não era a sua habitação própria e permanente.
Boa noite, Vendi um apartamento em 2019. Em 2018, foi colocado elevador no prédio. O valor que paguei ao condomínio para que o elevador fosse colocado (tenho recibo desse valor) é considerado despesa e encargo e utilizado nos dados de cálculo das mais-valias no calculador de mais-valias doutor finanças (tal como seria a colocação de janelas, a comissão da imobiliária etc.)? Agradeço antecipadamente a resposta.
Olá, Susana.
Eu diria que sim. É claramente um encargo que valoriza o imóvel, logo parece-me perfeitamente enquadrável na definição dada no artigo 51º do Código do IRS
Bom dia. Pretendo vender uma HPP este ano, mas não sou residente em Portugal. Posso ter isenção para reinvestimento? Se sim, esse reinvestimento pode ser no estrangeiro? Obrigado.
Olá, Marco.
Se a casa não é a sua habitação própria e permanente, então não cumpre os requisitos para ter direito à isenção prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Olá bom dia, estou a vender HPP, mas não resido em Portugal. Posso utilizar mais valias para amortizar um crédito actual dum apartamento de férias em Portugal? Ou utilizar para amortizar crédito actual de uma hitação própria em França?
Desde já, muito obrigado pela atenção.
Olá, Natália.
Pode utilizar como quiser o valor obtido com a venda do imóvel. No entanto, como não é residente em Portugal (e presumo que o imóvel também não seja, caso contrário como poderia ser a sua HPP?), essa venda não está sujeita a declaração e muito menos em tributação em Portugal.