Onde e como posso declarar as mais-valias e o seu reinvestimento

Se vendeu um imóvel é possível que tenha registado mais-valias. As mais-valias referentes a um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o comprou e o valor pelo qual o vendeu. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Quando a diferença é negativa são consideradas menos-valias. 

A venda de um imóvel tem de ser declarada no IRS referente ao ano em que ocorreu a alienação. Assim, se tiver vendido um imóvel no ano passado, vai ter de informar o Fisco na declaração de IRS a entregar este ano.

Neste artigo, fique a saber como calcular as mais-valias, como e onde as deve declarar no IRS, se paga impostos e o que acontece se pretender reinvestir esse valor. 

Calcular as mais-valias de um imóvel

O cálculo das mais-valias é simples, o problema é como calcular o imposto a pagar. As mais-valias são a diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor da sua venda. De uma forma simplista, se comprou uma casa por 100 mil euros e a vendeu por 120 mil euros, teve uma mais-valia de 20 mil euros. Contudo, estas contas podem não ser assim tão simples, uma vez que há um coeficiente muito revelante e que pode "anular" estas mais-valias, que é o coeficiente de atualização monetária. Para saber se teve mais-valias, pode recorrer à calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças para o fazer. Esta ferramenta permite fazer uma simulação das suas mais-valias com a venda de um imóvel e ainda o valor de imposto de irá pagar aproximadamente, se não estiver isento.  

Para o cálculo são necessários os seguintes dados: 

• Valor de aquisição; 
• Ano e mês de aquisição; 
• Valor de realização (venda); 
• Ano e mês da realização; 
• Despesas e encargos. 

As despesas e encargos podem incluir gastos com obras, mediação imobiliária, emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e ainda registos e escrituras. Tudo em relação ao imóvel vendido.

Leia ainda: Como calcular as mais-valias da venda de um imóvel?

Declarar as mais-valias no IRS

Aquilo que ganhou com a venda de um imóvel tem de ser declarado no IRS referente ao ano em que realizou a operação. Assim, para declarar a venda do imóvel e respetivas mais-valias deve preencher o quadro 4 do anexo G da declaração de IRS.  

No quadro 4 do anexo G deve identificar o titular do imóvel, a venda (valor, ano e mês), a aquisição (valor, ano e mês) e ainda as despesas e encargos com a respetiva venda.  

Que impostos tenho de pagar?

As mais-valias são tributadas em sede de IRS, sendo que não são tributadas na totalidade. Apenas metade dos lucros obtidos com a venda de imóveis está sujeita ao pagamento de imposto.  

O montante do imposto a pagar depende do valor dos rendimentos declarados no IRS no ano em que comunica as mais-valias. Ou seja, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. A taxa aplicada vai depender, sobretudo de variáveis como: o total de rendimentos e o valor efetivo da mais-valia.

Quando é que há isenção?

Se o imóvel que vendeu tiver sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, as mais-valias geradas – apesar de terem sempre de ser declaradas - não são tributadas. A data diz respeito à entrada em vigor do Código do IRS. 

Neste caso, as mais-valias devem ser declaradas no anexo G1 (quadro 5), que se destina à declaração de mais-valias não tributadas. Preencha no quadro 5 deste anexo as datas de compra e venda do imóvel, identificando o código da freguesia, o tipo de imóvel, o artigo matricial e a fração.

A isenção da tributação acontece ainda no caso de o sujeito passivo ou cônjuge na data da operação de venda tenha pelo menos 65 anos e se encontre reformado. No entanto, só se o reinvestimento das mais-valias for aplicado, nos seis meses seguintes, num contrato de seguro ou fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico.

Como reduzir as mais-valias tributadas?

Como foi explicado acima, é possível não pagar qualquer imposto sobre as mais-valias. Mas, também pode reduzir o valor a pagar. Vai sempre depender do valor reinvestido. Ou seja, se o reinvestimento da mais-valia for parcial, a mais-valia inicialmente obtida também será tributada na proporção do reinvestimento.

Assim, é possível reduzir o valor de imposto a pagar quando o imóvel vendido corresponde à habitação própria e permanente e as mais-valias tenham sido reinvestidas na compra de um novo imóvel (também este para habitação própria e permanente). Mas apenas se o reinvestimento for realizado num prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda.  

O mesmo acontece se usar as mais-valias para liquidar o crédito habitação da casa vendida, desde que reinvista parte na compra de uma nova habitação.

De salientar, que este tipo de isenção do pagamento de mais-valias apenas se aplica se em causa estiver a venda de uma habitação própria e permanente e se o reinvestimento for aplicado na compra de uma habitação própria e permanente. Estas duas premissas têm de se verificar, caso contrário não há lugar à isenção do pagamento das mais-valias.

O reinvestimento tem de ser declarado

Para reduzir o valor do imposto a pagar ou mesmo para ficar isento de pagamento, é necessário declarar o reinvestimento no IRS. Para o fazer, terá de entregar o anexo G, preenchendo apenas os quadros 5 e 5A.

Se não preencher este anexo durante o período em que está a realizar o reinvestimento, corre o risco de lhe ser cobrado o imposto referente à mais-valia. Atenção que pode indicar apenas a intenção de reinvestimento. Tem até 36 meses para reinvestir este dinheiro. Por isso, pode apenas identificar essa intenção. Contudo, se acabar por não reinvestir no prazo estipulado terá de pagar mais-valias.

Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?