Rendimentos prediais: Como preencher o anexo F do IRS?

Se obteve rendimentos prediais no ano passado, saiba que tem de fazer acompanhar a declaração do IRS (Modelo 3) do respetivo anexo. Neste caso, falamos do Anexo F.

Os rendimentos prediais são rendimentos provenientes de imóveis como rendas e subarrendamento, assim como rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliário e pelas Sociedades de Investimento Imobiliário.

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Como preencher o Anexo F 

Quadro 3 

Neste quadro tem de identificar os sujeitos passivos, nos Campos 01 e 02, assumindo a mesma posição que cada um teve nos Quadros 3 (sujeito passivo A) e 5A (sujeito passivo B) da declaração Modelo 3. 

Quadro 4 

Segue-se a indicação dos rendimentos prediais obtidos em território português, independentemente da área fiscal (continente ou Regiões Autónomas) em que os prédios se situem, cujos contratos de arrendamento não beneficiam do regime de redução de taxa. Ficam de fora os prédios ou frações que não produziram rendimentos.  

Devem ainda ser indicados os gastos no período em que o prédio esteve arrendado, nomeadamente os que digam respeito a conservação e manutenção, condomínio, seguros de renda, impostos e taxas autárquicas.  

Estão incluídos os gastos relativos a obras de conservação e manutenção do prédio que tenham sido suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento.  

Seguem-se algumas colunas que tem de preencher. Na Coluna “Contrato - Número” deve indicar o número de contrato de arrendamento que decorre da entrega da declaração Modelo 2 para efeitos do Imposto de Selo, ou, do registo do contrato no Portal das Finanças. Na Coluna “contrato - data de início”, deve inscrever o ano, mês e dia de começo do respetivo contrato de arrendamento.  

Na área "Identificação Matricial dos Prédios", em cada linha será inscrito apenas um prédio e tem de indicar a identificação da freguesia deve ser efetuada através da inscrição do respetivo código composto por seis dígitos. Este código consta nos Documentos de Cobrança do Imposto Municipal sobre Imóveis.  

A identificação do tipo de prédio deve efetuar-se através da inscrição das seguintes letras: U – Urbano; R – Rústico.  

Na Coluna “Identificação da fração/secção” tenha atenção: não pode ser indicada, por cada campo, mais do que uma fração ou secção, mesmo que respeitem ao mesmo contrato e ao mesmo artigo matricial.

Na Coluna “Titular dos Rendimentos” deve usar os seguintes códigos:  

• A = Sujeito Passivo A (incluindo os casos de compropriedade dos dois cônjuges no ano do óbito de um deles);  
• B = Sujeito Passivo B (no caso de sujeitos passivos casados ou unidos de facto que optem pela tributação conjunta dos seus rendimentos);  
• F = Falecido [no ano do óbito, caso tenha sido efetuada a opção pela tributação conjunta dos rendimentos (campo 04 do quadro 5B, da folha de rosto da declaração), havendo rendimentos auferidos em vida pelo falecido, deve o titular desses rendimentos ser identificado com a letra “F”, cujo número fiscal deve constar no campo 6 do quadro 5B da declaração].  
• Os dependentes devem ser identificados tendo em conta a posição assumida por cada um no quadro 6B da declaração Modelo 3. 

Na Coluna das “Rendas - Valor Ilíquido” devem ser indicados os rendimentos ilíquidos (rendimentos prediais) que foram pagos ou colocados à disposição, excetuando-se os rendimentos resultantes da sublocação, os quais serão, exclusivamente, declarados no Quadro 5.  

Na Coluna “Rendas – Natureza “deve usar os seguintes códigos:  

01 - Arrendamento (anos de 2015 a 2022);  

02 - Cedência de uso do prédio ou de parte dele, que não arrendamento;  

03 - Aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado;  

04 - Constituição, a título oneroso, de direitos reais de gozo temporários, ainda que vitalícios, sobre prédios rústicos, urbanos ou mistos;  

05 - Indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos da categoria F;  

06 - Arrendamento não habitacional;  

07- Arrendamento habitacional. 

Na Coluna “Retenções na Fonte” devem ser indicados os valores correspondentes às retenções na fonte do IRS efetuadas sobre os rendimentos prediais, exceto as respeitantes às sublocações que devem ser indicadas no Quadro 5.  

Na Coluna “Arrendatário – NIF português” indique os números de identificação fiscal dos arrendatários, se tiverem. Caso não tenham, na coluna “País” deve indicar o código do país dos arrendatários.   

Nas Colunas “Gastos suportados e pagos - Após início do Arrendamento” devem ser declarados, respetivamente, os gastos suportados e pagos relativos à conservação e manutenção do prédio, às despesas de condomínio, a seguros de renda, imposto do selo e a taxas autárquicas. Tenha atenção, já não são considerados, e por isso não podem ser declarados, os gastos de natureza financeira, os relativos a depreciações e os relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração. 

Já sobre o IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis, deve indicar o valor que foi pago no ano a que os rendimentos respeitam.  

Em caso de arrendamento de uma parte do prédio suscetível de utilização independente, os encargos a deduzir são imputados de acordo com o respetivo valor patrimonial tributário ou, na falta deste, na proporção da área utilizável de tal parte na área total utilizável do prédio. 

Seguem-se as Colunas “Gastos suportados e pagos – Obras de conservação e manutenção”, as quais devem ser preenchidas no ano do início do arrendamento. Deve indicar os valores respeitantes a obras de conservação e manutenção do prédio nos 24 meses anteriores ao do início do arrendamento e não tenham sido ainda declarados. Mas, atenção, desde que, entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o arrendamento. Sendo que apenas são de declarar os gastos realizados após 1 de janeiro de 2015.  

Devem ser indicados, nas respetivas colunas, o ano e o mês do início do arrendamento do prédio, bem como o ano e o mês a que se refere o documento que titula o primeiro pagamento relativo aos gastos. Na última coluna, deve ser indicado o montante total dos gastos com as obras de conservação e manutenção nos 24 meses anteriores ao do início do arrendamento.  

No ponto da atualização da renda (superior a 1,02), no caso dos contratos de arrendamento em vigor antes de 1 de janeiro de 2022, deve ser assinalado o Campo 01 ou o Campo 02. Caso as rendas devidas e pagas em 2023 tenham sido atualizadas com um coeficiente superior a 1,02, assinale o Campo 01 “Sim”. 

Nos casos em que as rendas (devidas e pagas em 2023) foram atualizadas com um coeficiente igual ou inferior a 1,02, deve ser assinalado o Campo 02 “Não”.  

QUADRO 4.2 

Neste quadro, vai identificar os contratos de arrendamento para habitação permanente de longa duração, os correspondentes imóveis e os rendimentos obtidos. Tem ainda de indicar os respetivos gastos, para efeitos de aplicação do regime de benefício fiscal de redução da taxa especial aplicável aos rendimentos prediais.  

Atenção, apenas se aplica aos contratos de arrendamento, para habitação permanente, celebrados a partir de 1 de janeiro de 2019, bem como às renovações dos contratos de arrendamento verificadas a partir da mesma data.  

Segue-se a Coluna “Número do contrato”, na qual deve indicar o número de contrato de arrendamento que decorre da entrega da declaração Modelo 2 para efeitos do Imposto de Selo, ou, do registo dos elementos mínimos do contrato efetuado no Portal das Finanças (contratos de arrendamento celebrados antes de 1 de abril de 2015).  

No caso de renovações a partir 1 de janeiro de 2019, para os quais não seja exigível a entrega da Modelo 2 para efeitos de Imposto de Selo (contratos celebrados antes de 1 de abril de 2015) deve registar os elementos mínimos do contrato que consta nas Finanças. O preenchimento deste quadro obriga ao preenchimento do quadro 4.2A.  

QUADRO 4.2A 

Este quadro destina-se às informações referentes aos elementos do contrato, necessárias para efeitos da redução da taxa especial. E é de preenchimento obrigatório se declarou contratos no Quadro 4.2.  

Na primeira Coluna, indique o campo do Quadro 4.2 relativa ao contrato a que respeita a informação complementar. A segunda coluna destina-se a indicar se a Comunicação no Portal das Finanças até 15 de fevereiro do ano seguinte, foi, ou não, efetuada.  

Nas Colunas seguintes vai indicar: ano, mês e dia de início e de termo do contrato de arrendamento; ano, mês e dia de início e de termo da última renovação do contrato.  

QUADRO 4.2B 

Este quadro destina-se à prestação de informação, caso tenham sido declarados no Quadro 4.2 novos contratos e em que a renda atual seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato de arrendamento anterior.  

Assim, na Coluna Contrato Atual, dever indicar os elementos do novo contrato, indicando o campo respetivo do Quadro 4.2 e o valor da renda.  

Na Coluna contrato anterior, indique o número do contrato anterior e valor de renda associada.  

QUADRO 4.3  

Este quadro destina-se a declarar os rendimentos decorrentes de contratos de direito real de habitação duradoura.

Assim, na Coluna “Contrato – Número” deve ser inscrito o número de contrato de direito real de habitação duradoura que decorre do seu registo no Portal das Finanças. Na Coluna “Contrato – Data de Início” deve inscrever, respetivamente, o ano, mês e dia de início deste contrato.  

Na Coluna “Escritura pública ou documento particular – Data da celebração” vai indicar a data em que foi celebrada a escritura ou o documento particular através do qual foi outorgado o contrato de direito real de habitação duradoura (com ano, mês e dia). Este ponto continua na Coluna seguinte, "Valor da caução”. Aqui, indique o valor da caução pecuniária pago pelo morador ao proprietário e que consta da escritura ou do documento particular.  

Na Coluna “Rendimento – Valor ilíquido” devem ser indicados os rendimentos ilíquidos que, tendo a natureza de rendimentos prediais, foram pagos ou colocados à disposição.   

Na Coluna “Rendimento – Natureza” deve identificar a natureza do rendimento obtido. E esta pode ser: 01 - Prestação pecuniária mensal (rendas); 02 - Prestação pecuniária anual (caução) - 11.º ano e seguintes; 03 - Dedução ao montante da caução por incumprimento dos deveres do morador. 

Na Coluna “Retenções na Fonte” vai indicar os valores correspondentes às retenções na fonte do IRS efetuadas sobre os rendimentos prediais, bem como o NIF dos moradores.  

Na coluna “Gastos obrigatórios suportados e pagos” devem ser inscritos nas respetivas colunas os gastos obrigatórios relativos a conservação extraordinária, condomínio e outros.  

Na coluna “Cessação dos efeitos do DHD” deve ser indicada a data da cessação dos efeitos do contrato de direito real de habitação duradoura e o respetivo motivo. Deve escolher um dos seguintes códigos: 01 - Cessação do DHD por acordo das partes; 02 - Caducidade por morte do morador(s); 03 - Extinção do DHD por renúncia do morador; 04 - Resolução do DHD por incumprimento definitivo imputável ao proprietário; 05 - Extinção do DHD por aquisição da propriedade pelo morador; 06 - Cessação do DHD no final do prazo. 

Na Coluna “Atualização da renda superior a 1,02”, para os contratos de arrendamento em vigor antes de 1 de janeiro de 2022, deve ser assinalado o campo 01 ou o campo 02. Caso as rendas tenham sido atualizadas com um coeficiente superior a 1,02 escolha o campo 01 (“Sim”. Se foram atualizadas com um coeficiente igual ou inferior, assinale o campo 02 (“Não”). 

As restantes colunas devem ser preenchidas com a identificação matricial do imóvel e do titular dos rendimentos (instruções Quadro 4.1). 

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QUADRO 5 

Este quadro destina-se a declarar os rendimentos decorrentes de sublocação de imóvel (ou parte), os quais correspondem à diferença entre a renda recebida pelo sublocador e aquela que foi paga ao senhorio.  

Na primeira Coluna, indique o titular do rendimento e na segunda, o número de contrato de arrendamento que decorre da entrega da declaração Modelo 2 para efeitos do Imposto de Selo, ou, do registo dos elementos mínimos do contrato efetuado no Portal das Finanças (contratos de arrendamento celebrados antes de 1 de abril de 2015).  

Na terceira, quarta e quinta Colunas deve indicar o ano, mês e dia de início do contrato de arrendamento. Na sexta e sétima Colunas deve ser indicado o valor da renda recebida do sublocatário e a sua natureza. Para tal, escolha um dos seguintes códigos: 01 - Subarrendamento não habitacional; 02 - Subarrendamento habitacional. 

Na oitava Coluna, para os contratos de arrendamento em vigor antes de 1 de janeiro de 2022, deve ser indicado se a atualização da renda foi, ou não, superior a 1,02, assinalando o campo 01 ou o campo 02. Caso as rendas (devidas e pagas em 2023) tenham sido atualizadas com um coeficiente superior, assinale o Campo 01 (“Sim”). Se foram atualizadas com um coeficiente igual ou inferior, escolhe o Campo 02 (“Não”). 

Na nona Coluna, indica o valor das retenções do IRS efetuadas pelo sublocatário, e na décima, vai identificar o sublocatário indicando o respetivo NIF, se tiver número português. Na décima primeira coluna deve indicar o código do país do subarrendatário, quando este não disponha de NIF português.  

Na décima segunda coluna deve ser indicado o valor da renda paga ao senhorio, correspondente à parte sublocada; sendo que, na décima terceira coluna, vai identificar o senhorio indicando o respetivo NIF. 

QUADRO 6  

Neste quadro, devem ser identificados nos campos 1 a 5 (códigos dos campos do Quadro 4.1) os imóveis arrendados situados em área de reabilitação urbana, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação ou passíveis de atualização faseada das rendas, que sejam objeto de ações de reabilitação.  

A opção pelo englobamento dos rendimentos relativos a estes imóveis deve ser indicada no quadro 6G, assinalando um dos campos (06 ou 07).  

QUADRO 6B 

Deve identificar nos Campos 8 a 12, gastos com obras de conservação e manutenção, respeitantes a imóveis arrendados que tenham sido reconhecidos pelo município como estabelecimentos de interesse histórico e cultural e que integrem o inventário nacional dos estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social. 

QUADRO 6C 

Neste quadro, indique nos campos 13 a 17, indicando os correspondentes campos do Quadro 4.1, os prédios rústicos destinados à exploração florestal e arrendados a EGF ou a UGF. 

QUADRO 6D 

Aqui, deve identificar os imóveis arrendados ao abrigo de contratos de arrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento; e os imóveis arrendados ao abrigo de contratos de arrendamento habitacional enquadrados no Programa Municipal de Oferta para Arrendamento Habitacional a Custos Acessíveis e para Alojamento Estudantil. 

Assim, tem de indicar o campo do Quadro 4.1, onde o imóvel foi identificado, bem como o número de contrato e a natureza do programa, no qual se enquadra o contrato. Para tal, escolha entre os seguintes códigos: 01 - PAA - Programa de Apoio ao Arrendamento; 02 - PMA - Programas Municipais de Arrendamento; 03 - PMAE - Programas Municipais para Alojamento Estudantil. 

QUADRO 6E 

Neste quadro, identifique os imóveis subarrendados ao abrigo de contratos de subarrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento; os imóveis subarrendados ao abrigo de contratos de subarrendamento habitacional enquadrados no Programa Municipal de Oferta para Subarrendamento a Custos Acessíveis e para Alojamento Estudantil. Para o efeito, deve indicar o campo do Quadro 5, onde mencionou a renda do imóvel subarrendado, a respetiva identificação matricial e o número de contrato e a natureza do programa. Os códigos, neste ponto, são: 01 - PAA - Programa de Apoio ao Subarrendamento; 02 - PMA - Programas Municipais de Subarrendamento; 03 - PMAE - Programas Municipais para Alojamento Estudantil. 

QUADRO 6F  

Neste quadro, devem ser identificados os imóveis que se encontravam como alojamento local e que foram transferidos para arrendamento em habitação permanente. De ainda indicar o campo do Quadro 4.1, onde o imóvel foi identificado.  

QUADRO 6G 

Quem tem rendimentos prediais, se residir em território português, pode optar pelo englobamento destes rendimentos (Quadros 4.1, 4.2, 4.3 e/ou 5), assinalando o campo 06 deste quadro, ficando, assim, sujeitos a tributação pelas taxas gerais (artigo 68.º do Código do IRS).  

Se for esta a opção, os titulares de rendimentos distribuídos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e de participações sociais em sociedades de investimento imobiliário, devem preencher o Quadro 7. Caso apenas tenha obtido rendimentos desta natureza e queira optar pelo seu englobamento, deve preencher o Quadro 7. 

Atenção, caso não opte pelo englobamento dos rendimentos dos Quadros 4.1, 4.2, 4.3 e/ou 5 (campo 07 do Quadro 6F), não deve preencher o Quadro 7.  

QUADRO 7 

Destina-se a declarar os rendimentos distribuídos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e de participações sociais em sociedades de investimento imobiliário. Este quadro apenas deve ser preenchido nas situações seguintes:  

- Quando foi exercida a opção pelo englobamento dos rendimentos prediais previstos nos Quadros 4.1, 4.2, 4.3 e/ou 5 (campo 06 do Quadro 6F) e, no ano da declaração, tenham auferido rendimentos distribuídos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e de participações sociais em sociedades de investimento imobiliário;  

 - Quando tenham sido auferidos rendimentos distribuídos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e de participações sociais em sociedades de investimento imobiliário e se quiser optar pelo englobamento destes rendimentos.  

Assim, na Coluna “Titular”, identifique o titular do rendimento (códigos do Quadro 4.1), enquanto na Coluna “NIF da entidade emitente” vai identificar o NIF da entidade emitente a que respeitam as unidades de participação ou as participações sociais. 

Na Coluna “Rendimento distribuído” devem ser inscritos os rendimentos distribuídos, ilíquidos de retenção na fonte, de unidades de participação ou de participações sociais. 

Na Coluna “Retenção na fonte” indique os valores retidos na fonte, fruto da distribuição dos rendimentos de unidades de participação ou de participações sociais. 

Na Coluna “NIF da entidade retentora” deve ser indicado o NIF da entidade que efetuou a retenção.  

QUADRO 8 /8A 

Este quadro refere-se a rendimentos prediais relativos a anos anteriores. No Quadro 8A, aos rendimentos inscritos é aplicável o regime que determina que “se forem englobados rendimentos que comprovadamente tenham sido produzidos em anos anteriores àquele em que foram pagos ou colocados à disposição do sujeito passivo e este fizer a correspondente imputação na declaração de rendimentos, o respetivo valor é dividido pela soma do número de anos ou fração a que respeitem, incluindo o ano do recebimento, aplicando-se à globalidade dos rendimentos a taxa correspondente à soma daquele quociente com os rendimentos produzidos no próprio ano”. 

Nos anos de 2019 e anteriores, deve indicar nos campos dos Quadros 4.1, 4.2, 4.3 e/ou 5 onde os rendimentos foram declarados, bem como os respetivos valores e o número de anos a que respeitam.  

Já nos anos de 2020 e seguintes, os rendimentos de anos anteriores devem ser declarados por ano a que respeitam (uma linha por cada ano), devendo indicar os campos dos Quadros 4.1, 4.2, 4.3 e/ou 5 onde os rendimentos foram declarados, o ano e respetivos montantes. 

QUADRO 8B 

Este quadro deve ser preenchido se pretende beneficiar da possibilidade de entrega de declaração de substituição, relativamente ao(s) ano(s) a que o(s) rendimento(s) respeita(m).  

Os rendimentos de anos anteriores devem ser declarados por ano a que respeitam (uma linha por cada ano), devendo indicar-se os campos dos Quadros 4.1, 4.2, 4.3 e/ou 5 onde os rendimentos foram declarados, bem como os respetivos montantes, as correspondentes retenções na fonte e os gastos.  

Na coluna “Gastos suportados e pagos” indique apenas os gastos, em cada um dos anos anteriores, correspondentes aos respetivos rendimentos de anos anteriores declarados neste quadro, desde que não tenham sido mencionados na declaração do ano a que o rendimento respeita.  

Os Quadros 8A e 8B só podem ser preenchidos simultaneamente quando, no ano a que respeita a declaração, forem pagos ou colocados à disposição rendimentos respeitantes até ao quinto ano imediatamente anterior (os quais podem ser declarados no Quadro 8B) e rendimentos respeitantes a anos anteriores a esse ou rendimentos litigiosos. Neste último caso, independentemente do período/ano a que respeitem (sendo que só podem ser declarados no Quadro 8A).  

QUADRO 9 

Este quadro destina-se à identificação dos prédios urbanos que tenham gerado rendimentos prediais e sobre os mesmos tenha incidido o AIMI.  

Na Coluna “Campo do Q4” deve ser indicado o campo dos Quadros 4.1, 4.2 e/ou 4.3 onde foi identificado o prédio, e na Coluna “Valor Patrimonial Tributário” deve ser indicado o valor patrimonial tributário do prédio identificado.  

No campo 9101 indique o valor total do imposto apurado na liquidação do AIMI, enquanto no campo 9102 deve colocar o valor tributável total de todos os prédios urbanos sobre os quais incidiu a liquidação. 

QUADRO 10 

Neste quadro devem ser fornecidas informações relativas a contratos: arrendamento para habitação permanente que tenham cessado os seus efeitos e os respetivos rendimentos tenham usufruído de redução da taxa especial; arrendamento/subarrendamento cujo enquadramento no Programa de Apoio ao Arrendamento tenha cessado e os respetivos rendimentos tenham usufruído de isenção; e ainda, arrendamento/subarrendamento cujo enquadramento no Programa Municipal de Oferta para Arrendamento Habitacional a Custos Acessíveis e para Alojamento Estudantil tenha cessado e os respetivos rendimentos tenham usufruído de isenção; 

Na Coluna “Ano de início do benefício” deve ser indicado o ano de imposto a que respeita a primeira declaração Modelo 3 em que foram declarados os rendimentos que usufruíram do benefício fiscal indicado na Coluna 1 “Regime Fiscal”.  

Nas Colunas “Cessação do contrato/Enquadramento no PAA, PMA ou PMAE” deve ser indicada a data e o respetivo motivo em que ocorreu. O motivo de cessação do benefício deve ser indicado de acordo com os seguintes códigos:  

01 - Cessação antes de decorridos os prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações por motivo imputável ao senhorio/locador;  

02 - Cessação antes de decorridos os prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações por motivo imputável ao inquilino/locatário;  

03 - Cessação no final dos prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações;  

04 - Cessação do enquadramento no Programa de Apoio ao Arrendamento por motivos imputáveis ao prestador (senhorio/locador/sublocador);  

05 - Cessação do enquadramento no Programa de Apoio ao Arrendamento por motivos imputáveis ao candidato (inquilino/locatário/sublocatário);  

06 - Cessação do enquadramento nos Programas Municipais para arrendamento habitacional a custos acessíveis, por motivo imputável ao prestador (senhorio/locador/sublocador);  

07 - Cessação do enquadramento nos Programas Municipais para arrendamento habitacional a custos acessíveis, por motivo imputável ao candidato (inquilino/locatário/sublocatário);  

08 - Cessação do enquadramento no Programa de Apoio ao Arrendamento – contratos no final dos prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações;  

09 - Cessação do enquadramento nos Programas Municipais para arrendamento habitacional a custos acessíveis – contratos no final dos prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações; 

10 - Cessação do enquadramento nos Programas municipais para alojamento estudantil por motivos imputáveis ao prestador (senhorio/locador/sublocador); 

11 - Cessação do enquadramento nos Programas municipais para alojamento estudantil por motivos imputáveis ao candidato (inquilino/locatário/sublocatário);  

12 - Cessação do enquadramento nos Programas municipais para alojamento estudantil - contratos no final dos prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações. 

As restantes colunas devem ser preenchidas com a identificação matricial do imóvel, do titular e com o NIF do arrendatário ou subarrendatário ou código do país. 

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