O cálculo das mais-valias de um imóvel herdado faz-se da mesma forma que o cálculo de outro imóvel. Simplesmente é possível que não saiba qual foi o valor de aquisição da casa, uma vez que esta lhe foi doada. Mas há legislação que define esse valor nestas situações.
Neste artigo, explicamos-lhe mais sobre mais-valias e a sua tributação em sede de IRS.
As mais-valias referentes a um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o vendeu e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Caso contrário, consideram-se menos-valias.
As mais-valias calculam-se da seguinte forma:
MV = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos cinco anos
Os encargos com a valorização do imóvel referem-se a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a sua valorização. Os encargos com a compra e venda dizem respeito ao Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a escritura de compra.
O cálculo pode ser complexo, mas, a pensar nisso, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias. Pode utilizar o simulador para obter o valor de mais-valias que vai receber da venda do seu imóvel, bem como o cálculo aproximado do montante que irá pagar, se não estiver isento.
Leia ainda: Na hora de vender a sua casa, lembre-se das mais-valias
Sendo uma herança, como saber qual foi o valor de aquisição?
O valor de aquisição destes imóveis, tratando-se de bens adquiridos a título gratuito, é o correspondente ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45º do Código de IRS.
Esse valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que constava na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Assim, é aconselhável que verifique o valor junto das Finanças.
É necessário declarar as mais-valias?
Com a entrega do IRS correspondente aos rendimentos de 2019 à porta - acontece entre 1 de abril e 30 de junho -, não se esqueça que tem de declarar estas operações. Se obteve as mais-valias durante no ano passado, tem de as incluir na declaração de IRS a entregar este ano.
Leia ainda: Calendário IRS 2020 - Conheça todos os prazos
As mais-valias estão sujeitas à tributação das Finanças. O seu valor deve ser inserido no quadro 4 do anexo G do Modelo 3 da declaração de IRS.
As mais-valias referentes a imóveis, para residentes fiscais em Portugal, são tributadas em 50% do seu valor. Mas há exceções.
Segundo o Código do IRS, escapam à tributação em sede de IRS as mais-valias de imóveis herdados antes de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Contudo, continua a ser obrigatória a sua declaração - neste caso no anexo G1 do Modelo 3.
Também nos casos em que o imóvel vendido era habitação própria e permanente e exista a intenção de reinvestir noutra casa própria - num prazo máximo de 36 meses -, as mais-valias obtidas podem ficar excluídas de tributação. Se este é o seu caso saiba como pode poupar no crédito para outra casa. E isto sem custos.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde. Estou para vender uma casa que adquiri pela morte da minha mãe em 1998 e gostava de saber quanto tenho de pagar ao estado , dado que não tenho nenhuma intenção de o investir os 50.000 euros mas sim dividir o dinheiro com os filhos.Obrigada
Olá, Maria,
Obrigada pela sua pergunta.
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Herdei (eu e mais 3 irmãs) em 2018 um prédio, antigo, da minha mãe, que era para arrendamento, tinha inquilinos. O prédio foi comprado em 1969, não sei por que valor. Queremos vender. Temos que pagar mais valias? Há maneira de evitar?
Olá, Maria,
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Boa tarde,
Sou um de 4 irmãos.
O nosso pai faleceu há cerca de 2 anos, tendo a nossa mãe ficado com a moradia que era deles.
Entretanto, a nossa mãe pretende vender a moradia (sua habitação) e comprar uma fração mais pequena e ajustada às suas necessidades.
Neste caso em concreto, e tendo em conta que nós pretendemos abdicar da nossa parte da herança da casa em favor da nossa mãe, como serão calculadas as mais valias decorrentes da venda da moradia?
Muito obrigado
Olá, Marco.
Admitindo que a moradia era um bem do casal, a sua mãe terá de declarar a venda de duas metades do imóvel – uma adquirida na altura em que compraram a casa e outra adquirida na altura em que o seu pai faleceu.
caso de herança de um imóvel anterior de 1974 ano de inscrição na matriz a cabeça de casal tem direito a 66% e os restantes a 33%
morte foi em 2018.
tem que pagar mais valias ?
Olá, Luís.
Admitindo que o cabeça de casal comprou metade do imóvel em 1974, tem isenção sobre essa metade. A parte herdada em 2018 está sujeita a tributação.
O cálculo para cada herdeiro – admitindo que existe mais do que um – deve ser feito individualmente.
Como a aquisição foi feita em anos diferentes, as contas têm de ser feitas em separado. Ou seja, tem de dividir o valor pela qual registou primeiro a casa e dividir o valor pela qual fez a partilha. Por último, o valor a considerar como valor de realização terá ainda dividir o valor pela qual vendeu a casa, ou seja, o valor de realização.
Quando introduzir estes valores na Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças, o valor de realização deve manter-se sempre o mesmo e o valor das despesas com encargos – caso exista – ser introduzido apenas uma vez.
Boa tarde. Os meu avós faleceram há cerca de 4 anos e a sua casa foi herdada pelas 2 filhas. Um dos netos pretende comprar a casa que está avaliada em 100.000 euros, sendo que a mãe pretende-lhe oferecer um desconto de 10.000 euros sobre a sua parte. Ou seja, a casa seria vendida por 90.000 euros com 40.000 euros a serem entregues à mãe e 50.000 euros à tia. Como serão taxadas as mais-valias?
Como adquiriu duas metades em anos diferentes, as contas têm de ser feitas em separado. Ou seja, tem de dividir o valor pela qual a casa foi registada pelas duas filhas; dividir o valor pela qual fez a partilha pelas duas filhas e, por último, o valor a considerar como valor de realização terá ainda dividir o valor pela qual vendeu a casa, ou seja, o valor de realização.
Atenção: se estiver a vender abaixo do valor patrimonial do imóvel é provável que seja considerado na mesma pelo valor patrimonial.
Neste caso, é provável que para efeitos de IMT quer para efeitos da mãe pagar mais-valias, serão considerados os 50.000€, de acordo com o nº2 do artigo 44º do CIRS.
O valor da venda (90.000€) é superior ao valor patrimonial do imóvel. O valor de realização que deve ser inserido na declaração de rendimentos deverá ser de 40.000€ no caso da mãe e de 50.000€ no caso da tia?
Obrigado
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Somos 7 irmãos, herdámos a casa de habitação da nossa mãe que foi adquirida em meados dos anos 70. Aplica se a tributação de mais valias ou há isenção?
Olá, Silvério.
Quando diz que a casa foi adquirida em meados dos anos 70, refere-se à aquisição pela sua mãe, certo?
No entanto, como são vocês que vão vender a casa, o que conta é a data em que vocês a adquiriam. O que deve ter acontecido na data em que a vossa mãe faleceu.
Podem simular cada um dos vossos cenários concretos recorrendo à calculadora de mais valias.
De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, devem indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Devem inscrever os valores na proporção da quota parte que detenham (ex: se o imóvel valia 70.000€ e foi vendido por 140.000€, cada um deve indicar que a sua quota parte valia 10.000€ e foi vendida por 20.000€).
O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdaram o imóvel.
Um familiar meu faleceu em 2005 e tem 4 filhos, a casa onde vivia vai ser comprada por um dos filhos no valor de 80.000 euros a dividir por os 4
se um dos Irmãos comprar vai dar a parte aos Irmãos no valor de 20.000 euros.
Queria saber se esse valor taxado pelas finanças . E quem compra quanto irá pagar de imposto?
Olá, Pereira.
À operação a que se refere dá-se comummente o nome de “tornas” (um filho fica com a casa e dá “tornas” aos outros herdeiros – os tais 20.000€ para equilibrar).
Certo é que cada um tinha direito a 25% do imóvel. O filho que fica com a casa nada tem a declarar às Finanças (para além de passar a casa para seu nome). No entanto, no que aos outros diz respeito, houve alienação do direito que tinham sobre o imóvel em troca de dinheiro (onerosa). E isso tem de ser declarado ao abrigo do artigo 10º do Código do IRS.
Cada um dos herdeiros que recebeu as tornas deve assim entregar o anexo G juntamente com a sua declaração de IRS. No quadro 4 desse anexo G deve acrescentar uma linha referente à sua quota parte do imóvel em causa.
Se por acaso adquiriu partes diferentes do imóvel em alturas diferentes (por exemplo, por terem herdado uma parte do pai e outra parte da mãe), devem criar uma linha correspondente a cada uma dessas quotas partes.
De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Deve inscrever os valores na proporção da quota parte que detinha (se o imóvel valia 60.000€ devem indicar apenas 15.000€ cada um). O valor de realização, conforme refere, é de 20.000€ cada um.
O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel, ou seja, 2005.
Se haverá lugar ou não ao pagamento de imposto depende do facto de ser ou não apurada mais valia com a operação. Mesmo havendo mais-valias, pode não haver imposto a pagar, dependendo do resto dos rendimentos. Pode simular o cenário concreto para cada herdeiro recorrendo à calculadora de mais valias.
Boa tarde, tenho uma pergunta sobre o ultimo paragrafo do articulo:
“Também nos casos em que o imóvel vendido era habitação própria e permanente e exista a intenção de reinvestir noutra casa própria – num prazo máximo de 36 meses -, as mais-valias obtidas podem ficar excluídas de tributação.”
Lei esta informação em varios sitios, me foi confirmado por advogado e contabilista também, mas a perguntar 2 vezes no portal das finanças, me responderam que só os predios adquirdos a titulo oneroso podiam beneficiar de reinvestimento (não pagar imposto sobre mais-valia) (ou adquiridos antes de 1989)
O meu caso: casa adquirida por herança este ano (2020), vivia com minha mãe doente nos ultimos anos, era minha habitação permanente, residencia fiscal tambem.
Somos 3 irmaos, nosso pai faleceu em 2006, tinhamos devolto nossas partes do bem a nossa mae, e nossa mae faleceu este ano. A liquidação do imposto do selo foi realizada. Queremos vender a casa.
Pensava que se eu reinvestia o total da mais-valia nos 36 meses depois a venda, ficava isento do imposto sobre a mais-valia.
As finanças me dizem que não seria o caso, por o bem vendido ter sido adquirido a titulo gratuito.
O anexo G não menciona esta isenção no caso de herança. O disposto do nº5 do artigo 10 do codigo do IRS não esta 100% claro sobre este punto.
Agradeceria muito que me esclarrecem o assunto por favor, já que fico sem perceber. Talvez tem a ver com “habitação PROPRIA permanente”, que significa “propria” aqui? Eu vivia na casa e continuo a vivir dentro, mas estava no nome de minha mae, e agora esta no nome dos tres irmaos.
Obrigado
Olá, Chris,
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Boa tarde.
Os meus pais, casados em comunhão geral de bens) compraram uma casa em 1997. Não sei qual o valor patrimonial nessa altura mas o valor da aquisição foi cerca de 14.500 contos (o correspondente a +- 72.600€)
A minha mãe faleceu em 2001. Nessa altura, metade da casa pertenceria então ao meu pai e a outra metade seria dividida por 4 (o pai e 3 filhos), ou seja, o meu pai passou a deter 5/8 e os três irmão, 1/8 cada um.
vendemos a casa este ano, por 79.500€. Tendo ela um valor patrimonial (calculado em 2018) de 41.300€.
O meu pai e dois dos meus irmão vivem no estrangeiro, e eu em Portugal.
Pelo que entendi das respostas anteriores, o meu pai deverá considerar que adquiriu metade do imóvel em 1997 por 36.300€ (metade do valor total da compra) e mais 1/8 em 2001 por 5.160€ (1/8 do valor patrimonial) e que vendeu a sua parte por 49.687€ (5/8 do valor da venda) e cada um dos filhos adquiriu 1/8 em 2001 por 5.160€ e vendeu por 9.937,5€. Correcto?
Não sei se é importante a data em que foi feita a habilitação de herdeiros (2020) ou se só conta mesmo o ano do falecimento (2001)
Olá,
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Boa tarde herdei uma casa dos meus pais, que tem valor patrimonial registado nas finanças de 48.000€ (construída em 1982), agora vou querer vendê-la por 150.000€, sendo que a comissão e mais alguns gastos despesas rodem os 10.000€ , quais serão as mais valias que vou ter de pagar, sabendo que o meu IRS ronda os 15000€, o coefic familiar -2 e a taxa foi de 14.5%, é que na simulação que fiz deu-me resultado de – 213000….
Obrigada pela atenção
O valor patrimonial que interessa é o que a casa tinha na altura da herança. Se os seus pais faleceram em anos diferentes, até deverão ser dois valores patrimoniais diferentes e a conta feita parcelarmente. É a esse que se refere? Se sim, então é esse o valor de aquisição.
De resto, pode utilizar a calculadora de mais-valias de imóveis com as devidas ressalvas para o caso de ser preciso dividir o cálculo, caso tenha sido herdado em dois momentos diferentes.