O cálculo das mais-valias de um imóvel herdado faz-se da mesma forma que o cálculo de outro imóvel. Simplesmente é possível que não saiba qual foi o valor de aquisição da casa, uma vez que esta lhe foi doada. Mas há legislação que define esse valor nestas situações.
Neste artigo, explicamos-lhe mais sobre mais-valias e a sua tributação em sede de IRS.
As mais-valias referentes a um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o vendeu e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Caso contrário, consideram-se menos-valias.
As mais-valias calculam-se da seguinte forma:
MV = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos cinco anos
Os encargos com a valorização do imóvel referem-se a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a sua valorização. Os encargos com a compra e venda dizem respeito ao Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a escritura de compra.
O cálculo pode ser complexo, mas, a pensar nisso, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias. Pode utilizar o simulador para obter o valor de mais-valias que vai receber da venda do seu imóvel, bem como o cálculo aproximado do montante que irá pagar, se não estiver isento.
Leia ainda: Na hora de vender a sua casa, lembre-se das mais-valias
Sendo uma herança, como saber qual foi o valor de aquisição?
O valor de aquisição destes imóveis, tratando-se de bens adquiridos a título gratuito, é o correspondente ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45º do Código de IRS.
Esse valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que constava na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Assim, é aconselhável que verifique o valor junto das Finanças.
É necessário declarar as mais-valias?
Com a entrega do IRS correspondente aos rendimentos de 2019 à porta - acontece entre 1 de abril e 30 de junho -, não se esqueça que tem de declarar estas operações. Se obteve as mais-valias durante no ano passado, tem de as incluir na declaração de IRS a entregar este ano.
Leia ainda: Calendário IRS 2020 - Conheça todos os prazos
As mais-valias estão sujeitas à tributação das Finanças. O seu valor deve ser inserido no quadro 4 do anexo G do Modelo 3 da declaração de IRS.
As mais-valias referentes a imóveis, para residentes fiscais em Portugal, são tributadas em 50% do seu valor. Mas há exceções.
Segundo o Código do IRS, escapam à tributação em sede de IRS as mais-valias de imóveis herdados antes de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Contudo, continua a ser obrigatória a sua declaração - neste caso no anexo G1 do Modelo 3.
Também nos casos em que o imóvel vendido era habitação própria e permanente e exista a intenção de reinvestir noutra casa própria - num prazo máximo de 36 meses -, as mais-valias obtidas podem ficar excluídas de tributação. Se este é o seu caso saiba como pode poupar no crédito para outra casa. E isto sem custos.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia
O meu pai, no ano passado fez a doação da casa em que vivia, com uso e fruto dele até ao falecimento, em meu nome e do meu irmão.
Entretanto ele faleceu e agora vamos vender a casa.
Já me disseram que vamos ter mais valias, e que constava da seguinte maneira: o valor da venda – o valor patrimonial tributário, que de seguida é dividido por 2 (2 herdeiros). Agora, desta metade a AT faz tributação deste valor ou parte dele e qual, e qual é a percentagem?
Muito obrigado
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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As mais valias apuradas pelo IRS de uma casa herdada e vendida logo de seguida, também podem ser aplicadas em produtos do tipo PPR. Tenho 57 anos e estou desempregado.
Ou tenho de ter 65 anos e estar reformado?
Olá, António,
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Boa Tarde
Sou um de 4 irmãos. O meu Pai faleceu à mais de 20 anos, a minha mãe faleceu em 2017. A casa da família tem as seguintes referências: Ano de inscrição na matriz: 1994 Valor patrimonial atual (CIMI): €16.400,00 Determinado no ano: 2020.
A casa foi vendida em 2020 por 25.000 € , dos quais a imobiliária ficou com 20% (5.000 €).
Pergunto quais as mais valias a declarar por cada um dos irmãos.
Obrigado.
Olá, José,
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Boa tarde sou filha única meus pais faleceram, fiquei com a casa por herança. Vendi a casa este ano 2020. Gostaria de saber até quando posso declarar e quais as mais valias .
A casa foi adquirida pelos meus pais em1974
Grata pela atenção
Olá, Fátima,
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Boa tarde,
Gostaria de colocar a seguinte questão, sobre as despesas a abater nas mais valias.
As despesas de um imóvel (manutenção, venda etc…), cujo titular tem o NIf: Cabeça de Casal da Herança de, deverão ser emitidas com o Nif da herança, ou poderão ser emitidas com o Nif dos herdeiros, visto serem os mesmos a pagar o valor das mais valias?
Grato,
Olá, Pedro,
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Bom dia,
As mais-valias aplicam-se ao vendedor e comprador?..
Ou só vendedor?!
Obrigada
Olá, Luís,
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Boa tarde,
A minha Mãe fez-me a doação de um imóvel e eu resolvi colocar à venda para adquirir um apartamento para mim para habitação própria permanente . Neste caso terei alguma redução das mais valias.
Obrigada
Olá, Olinda,
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Boa tarde, vendi uma casa agora em 2020, que herdei em 2006, por favor quais as mais valias que tenho de pagar ?
Olá, Fátima,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia .
Vendi uma casa que construi num terreno que herdei há mais de 30 Anos tenho que declarar a venda ?
obrigada .
Olá, Fernando,
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Boa tarde,
Somos dois irmãos proprietários de 50% por herança do pai de um prédio, cujos restantes 50% nos foram dados por doação de um familiar em 2003. Se vendermos esse prédio (urbano) como calculamos as mais-valias?
Obrigado pela atenção dispensada.
Olá, Manuel.
Possivelmente, terá de fazer cálculos (da herança e da doação) em separado uma vez que adquiriu ambas as partes do imóvel em momentos diferentes. Paralelamente, os cálculos devem ainda ser feitos em separado dos do seu irmão
Sugiro que utilize a nossa calculadora de mais-valias.
Por exemplo, imagine que os 50% de que é proprietário com o seu irmão têm um valor de 74 mil€. O Manuel deve fazer a conta considerando enquanto valor de aquisição, metade desse montante, ou seja, 37 mil€.
Imagine ainda que estes 50% são vendidos por 90 mil€. Para o cálculo do Manuel, deve considerar enquanto valor de realização metade deste montante, ou seja, 42 mil€.
O seu irmão deve considerar os mesmos valores que correspondem à parte dele para completar os 50%.
Para calcular o valor referente à parte da doação, o Manuel deve considerar enquanto valor de realização metade do Valor Patrimonial Tributário (VPT) que o imóvel tinha à data da venda.
Imagine que estes 50% doados serão vendidos por 50 mil€. Deve considerar enquanto valor de realização 25 mil€.
O seu irmão considera os mesmos valores para completar a metade dele.
Consulte ainda o Guia de Mais-Valias Imobiliárias: https://www.doutorfinancas.pt/impostos/guia-de-mais-valias-imobiliarias/
Contudo, deverá contactar a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.