O cálculo das mais-valias de um imóvel herdado faz-se da mesma forma que o cálculo de outro imóvel. Simplesmente é possível que não saiba qual foi o valor de aquisição da casa, uma vez que esta lhe foi doada. Mas há legislação que define esse valor nestas situações.
Neste artigo, explicamos-lhe mais sobre mais-valias e a sua tributação em sede de IRS.
As mais-valias referentes a um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o vendeu e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Caso contrário, consideram-se menos-valias.
As mais-valias calculam-se da seguinte forma:
MV = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos cinco anos
Os encargos com a valorização do imóvel referem-se a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a sua valorização. Os encargos com a compra e venda dizem respeito ao Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a escritura de compra.
O cálculo pode ser complexo, mas, a pensar nisso, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias. Pode utilizar o simulador para obter o valor de mais-valias que vai receber da venda do seu imóvel, bem como o cálculo aproximado do montante que irá pagar, se não estiver isento.
Leia ainda: Na hora de vender a sua casa, lembre-se das mais-valias
Sendo uma herança, como saber qual foi o valor de aquisição?
O valor de aquisição destes imóveis, tratando-se de bens adquiridos a título gratuito, é o correspondente ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45º do Código de IRS.
Esse valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que constava na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Assim, é aconselhável que verifique o valor junto das Finanças.
É necessário declarar as mais-valias?
Com a entrega do IRS correspondente aos rendimentos de 2019 à porta - acontece entre 1 de abril e 30 de junho -, não se esqueça que tem de declarar estas operações. Se obteve as mais-valias durante no ano passado, tem de as incluir na declaração de IRS a entregar este ano.
Leia ainda: Calendário IRS 2020 - Conheça todos os prazos
As mais-valias estão sujeitas à tributação das Finanças. O seu valor deve ser inserido no quadro 4 do anexo G do Modelo 3 da declaração de IRS.
As mais-valias referentes a imóveis, para residentes fiscais em Portugal, são tributadas em 50% do seu valor. Mas há exceções.
Segundo o Código do IRS, escapam à tributação em sede de IRS as mais-valias de imóveis herdados antes de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Contudo, continua a ser obrigatória a sua declaração - neste caso no anexo G1 do Modelo 3.
Também nos casos em que o imóvel vendido era habitação própria e permanente e exista a intenção de reinvestir noutra casa própria - num prazo máximo de 36 meses -, as mais-valias obtidas podem ficar excluídas de tributação. Se este é o seu caso saiba como pode poupar no crédito para outra casa. E isto sem custos.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde.
Herdei mais a minha irmã um imóvel por falecimento dos nossos pais o ano passado. O imóvel foi vendido por menos do valor que estava na caderneta predial. Neste caso nao ha mais valias, Pergunto se na declaração anexo G tenho que declarar o valor total ou so a parte que tive direito .Irei precisar de ajuda para preencher o anexo G. Obrigado
Olá, Leonel.
O imóvel foi vendido por um valor abaixo do valor patrimonial tributário? Se sim, isto não significa estar isento do pagamento de imposto. Se a casa não era a sua hpp, pode ficar isento caso se tenha registado uma menos-valia.
Deve declarar apenas a parte a que teve direito.
Boa tarde, estou um pouco confusa no que diz respeito ao apuramento de mais valias de venda de um imovel herdado; Este foi adquirido pelos meus pais em 1979. A minha mae faleceu em 1990 e o meu pai recentemente (2019). Eu e o outro filho procedemos à venda do imovel em 2020. Como se calcula a mais valia?
obrigado
Olá, Maria.
No falecimento da sua mãe, a Maria e o outro filho herdaram alguma percentagem da metade do imóvel?
Boa tarde,
Como se processa a declaração e pagamento das mais valias da venda de um imovel herdado sendo que sou Português mas não sou residente fiscal em Portugal?
Muito obrigado desde já pela disponibilidade!
Olá, Marco,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Bom dia,
em Maio de 2013, aquando do falecimento do meu sogro, a minha esposa, os seus irmãos e a sua mãe herdaram a sua parte (50%) da habitação de família (os outros 50% pertenciam à esposa, a minha sogra).
Essa mesma casa foi por nós vendida em Agosto de 2020. No entanto, aquando da altura da herança, a casa dividia-se por 2 artigos prediais que, em 2019 e por exigências legais para efeitos da venda, foram agrupados num só artigo na Conservatória de Registo Predial.
Posto isto, apresento as seguintes questões para as quais solicito a vossa ajuda:
• como devemos apresentar o preenchimento das mais valias em sede de IRS, indicando os dois artigos originais ou apenas o artigo conjunto da venda?
• entendendo ser este último, o valor de aquisição da parte herdada deverá ser o somatório dos valores dos 2 artigos sujeitos a imposto de selo aquando da herança ou o valor patrimonial do artigo conjunto que foi criado e avaliado em 2019?
• por comentários anteriores neste fórum, entendo que a parte da minha sogra deve ser declarada em 2 linhas, numa para os 50% correspondentes à sua parte com a data e valor da aquisição original (que remonta a 1975) e os 12,5% herdados da parte do marido com o ano de 2019 e o valor que indicarem no ponto anterior. Está correcto este entendimento?
• em relação às despesas dedutíveis ao cálculo das mais-valias, para além das despesas com a obtenção do certificado energético, poderão também ser incluídas as despesas de emissão e novos averbamentos em certidões prediais e emissão de certidões das finanças sobre o imóvel durante a fase de regularização da documentação para efeitos da venda?
Desde já muito obrigado
Olá, Sérgio,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia. Pensei reenvestir o dinheiro das mais valias na compra de outra casa para habitação própria permanente.Mas a minha dúvida é, só posso reenvestir esse dinheiro na compra? E se eu quiser fazer obras na casa novaque compro ( neste caso é uma casa com alguns anos)
Ou seja queria reenvestir na compra e obras da casa nova
Olá, Clara.
Sim, pode utilizar uma parte do dinheiro da venda na compra de uma nova habitação própria e permanente e a outra parte em obras de melhoramento no mesmo imóvel.
Devo realçar que a possibilidade de reinvestimento apenas se coloca quando a habitação vendida era também própria e permanente.
A venda do imóvel deve ser declarada no quadro 4 do anexo G da declaração de IRS e a intenção de reinvestimento no quadro 5 do mesmo anexo.
Paralelamente, deve também guardar todas as faturas com as despesas gasta no novo imóvel caso as Finanças levantem alguma questão ou, se nos próximos 12 anos desejar vender a casa, elas podem ser deduzidas.
Bom dia
Acabei de vender uma casa herdada que era minha habitação própria. Vou reinvestir uma boa parte , não a totalidade, na compra de uma casa nova também para habitação própria permanente. Nas mais valias declaradas às finanças na simulação pus despesas da imobiliária, certificado energético mas estou na duvida de uma despesa, posso por também o recibo da escritura da casa nova?
obrigada
Olá, Clara.
As despesas que pode incluir são apenas as referentes ao imóvel vendido.
Sugiro a leitura deste artigo: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
Boa Tarde,
Uma amiga da minha avó herdou uma casa. Ela irá vender-me a casa por um valor perto do valor tributário da casa que será por 60,000€. Visto que a casa está avaliada pelas finanças em 58,000€, ela não irá ter grande problema com mais valias uma vez que será só 2,000€ acima, correto?
No meu caso, que vou realizar obras, pensando que serão num valor de 60,000€, este valor poderá ser usado para abater nas mais valias durante 12 anos, correto?
Portanto, se decidir vender a casa mais tarde e se na altura a casa for vendida por 160,000€, teria mais valias de 40,000€?
Teria portanto que nos próximos 36 meses à venda deste imóvel, comprar uma casa de residência permanente de no mínimo 160,000€?
Agradeço desde já a ajuda.
Olá, Antónia,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite,
Gostaria de saber se não existe isenção de pagamento de IRS caso a mais-valia da venda de um imóvel herdado seja usado para amortização do crédito à habitação que o herdeiro possui para a sua habitação própria.
Obrigada
Olá, Elsa,
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Bom dia,
Sou um de 5 irmãos.
O nosso pai faleceu há cerca de 5 anos, tendo a nossa mãe ficado temporariamente com a moradia que era deles. No ano 2020 a habitação foi vendida.
Relativamente às mais valias, percebo que o valor de aquisição a mencionar na declaração IRS deverá ser com base no valor patrimonial no ano de falecimento do nosso Pai, bem como a percentagem que cabe a cada um dos Filhos e nossa Mãe, no entanto, temos dúvidas nos custos envolvidos com a venda da habitação, nomeadamente, valor pago à imobiliária (10 000€).
No preenchimento da declaração IRS, qual o valor que cada um deve mencionar nas despesas? Aplica-se a mesma filosofia para o valor de aquisição da habitação?
A herança foi repartida do seguinte modo:
Mãe: 58,33%
5 Filhos: 8,33% cada
Muito obrigado
Olá, Pedro,
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