O cálculo das mais-valias de um imóvel herdado faz-se da mesma forma que o cálculo de outro imóvel. Simplesmente é possível que não saiba qual foi o valor de aquisição da casa, uma vez que esta lhe foi doada. Mas há legislação que define esse valor nestas situações.
Neste artigo, explicamos-lhe mais sobre mais-valias e a sua tributação em sede de IRS.
As mais-valias referentes a um imóvel dizem respeito à diferença entre o preço pelo qual o vendeu e o valor pelo qual o comprou. São consideradas mais-valias quando a diferença é positiva, ou seja, quando há lucro. Caso contrário, consideram-se menos-valias.
As mais-valias calculam-se da seguinte forma:
MV = Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos cinco anos
Os encargos com a valorização do imóvel referem-se a obras ou investimentos na casa que tenham contribuído para a sua valorização. Os encargos com a compra e venda dizem respeito ao Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e a escritura de compra.
O cálculo pode ser complexo, mas, a pensar nisso, o Doutor Finanças desenvolveu uma calculadora de mais-valias. Pode utilizar o simulador para obter o valor de mais-valias que vai receber da venda do seu imóvel, bem como o cálculo aproximado do montante que irá pagar, se não estiver isento.
Leia ainda: Na hora de vender a sua casa, lembre-se das mais-valias
Sendo uma herança, como saber qual foi o valor de aquisição?
O valor de aquisição destes imóveis, tratando-se de bens adquiridos a título gratuito, é o correspondente ao considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45º do Código de IRS.
Esse valor diz respeito ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) que constava na caderneta predial até aos dois anos anteriores à doação. Assim, é aconselhável que verifique o valor junto das Finanças.
É necessário declarar as mais-valias?
Com a entrega do IRS correspondente aos rendimentos de 2019 à porta - acontece entre 1 de abril e 30 de junho -, não se esqueça que tem de declarar estas operações. Se obteve as mais-valias durante no ano passado, tem de as incluir na declaração de IRS a entregar este ano.
Leia ainda: Calendário IRS 2020 - Conheça todos os prazos
As mais-valias estão sujeitas à tributação das Finanças. O seu valor deve ser inserido no quadro 4 do anexo G do Modelo 3 da declaração de IRS.
As mais-valias referentes a imóveis, para residentes fiscais em Portugal, são tributadas em 50% do seu valor. Mas há exceções.
Segundo o Código do IRS, escapam à tributação em sede de IRS as mais-valias de imóveis herdados antes de 1989 e de terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Contudo, continua a ser obrigatória a sua declaração - neste caso no anexo G1 do Modelo 3.
Também nos casos em que o imóvel vendido era habitação própria e permanente e exista a intenção de reinvestir noutra casa própria - num prazo máximo de 36 meses -, as mais-valias obtidas podem ficar excluídas de tributação. Se este é o seu caso saiba como pode poupar no crédito para outra casa. E isto sem custos.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia,
O ano passado (2020) foi vendido um apartamento pertença dos meus pais, entretanto já falecidos.
O apartamento foi adquirido pelos meus pais em 1976.
A mim, como herdeiro, coube-me cerca de 30.000 (trinta mil euros) dessa alienação.
Pergunto;
1 – qual o anexo em que devo declarar esse rendimento ?
2 – declaro apenas o valor que me coube (30.000 euros), certo ?
Muito obrigado,
luis
Olá, Luís.
Deve preencher o anexo G da declaração de IRS.
Sim, declara apenas o valor que lhe coube. Se, por exemplo, o Luís detinha 25% do imóvel, deve inserir 25% do valor do Valor Patrimonial do Imóvel à data da venda no valor de aquisição e os 30.000€ (que, por exemplo, correspondem a 25% da venda) enquanto valor de realização.
Bom dia.
Vendi por venda judicial um bem herdado (somente metade era meu) , tenho de declarar mais valias? É uma casa antiga, construida pelos meus avós. Para além do valor patrimonial e do valor pelo qual foi efetuada a venda em tribunal, não tenho mais dados referentes ao imóvel.
Como devo proceder?
Obrigada
Olá, Maria.
Sim, tem. Deve considerar enquanto valor de aquisição 50% (a sua metade) do Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança. Enquanto valor de realização deve considerar apenas metade do valor da venda.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Bom dia.
Agradeço que me esclareça se, no simulador devo inserir os valores com virgulas ex: 150,000 ou sem 150000.
Com e sem virgulas dá um resultado muito diferente.
Muito obrigado.
Olá, Zélia.
Sem virgulas. 🙂
Ex: 150000
Vendi casa herdada pelo falecimento de meus pais. Posso usar dinheiro dessa venda para usar em obras na minha HPP e assim não pagar imposto de mais valias? E que tipo de obras são consideradas para esse efeito?
Olá, Pedro.
Se a casa vendida não era a sua Habitação Própria e Permanente (HPP), não há possibilidade de reinvestir o valor da venda.
Bom dia,
em Maio de 2013, aquando do falecimento do meu sogro, a minha esposa, os seus irmãos e a sua mãe herdaram a sua parte (50%) da habitação de família (os outros 50% pertenciam à esposa, a minha sogra).
Essa mesma casa foi por nós vendida em Agosto de 2020. No entanto, aquando da altura da herança, a casa dividia-se por 2 artigos prediais que, em 2019 e por exigências legais para efeitos da venda, foram agrupados num só artigo na Conservatória de Registo Predial.
Posto isto, apresento as seguintes questões para as quais solicito a vossa ajuda:
• como devemos apresentar o preenchimento das mais valias em sede de IRS, indicando os dois artigos originais ou apenas o artigo conjunto da venda?
• entendendo ser este último, o valor de aquisição da parte herdada deverá ser o somatório dos valores dos 2 artigos sujeitos a imposto de selo aquando da herança ou o valor patrimonial do artigo conjunto que foi criado e avaliado em 2019?
• por comentários anteriores neste fórum, entendo que a parte da minha sogra deve ser declarada em 2 linhas, numa para os 50% correspondentes à sua parte com a data e valor da aquisição original (que remonta a 1975) e os 12,5% herdados da parte do marido com o ano de 2019 e o valor que indicarem no ponto anterior. Está correcto este entendimento?
• em relação às despesas dedutíveis ao cálculo das mais-valias, para além das despesas com a obtenção do certificado energético, poderão também ser incluídas as despesas de emissão e novos averbamentos em certidões prediais e emissão de certidões das finanças sobre o imóvel durante a fase de regularização da documentação para efeitos da venda?
Desde já muito obrigado.
Olá, Sérgio,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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O meu pai vendeu um imóvel. Era segunda casa de habitação pois ia lá todas as semanas passar 2 a 3 dias. O dinheiro da venda pode ser investido em produtos financeiros e ficar isento das mais valias?
Olá, Isabel.
Se esse imóvel não é aquele a que está associada a morada fiscal do seu pai, então não há hipótese de ficar isento.
Bom dia
Recebi de erança de um tio 2000.euros da venda de uma casa..Tenho que declarar as finanças? Obrigado
Olá, Maria.
Sugiro a leitura deste artigo: Herdei dinheiro, tenho de pagar impostos e declará-lo no IRS?
Dúvida:
Recebi imóvel em herança. Não é HPP.
Já entendi que a tributação das mais valias é feita em função do valor patrimonial.
A minha questão é: se eu investir as mais valias no pagamento de parte do empréstimo à habitação da minha HPP é considerado válido para efeitos de isenção deste pagamento de mais valias? E se eu investir em melhoramentos/remodelação da minha HPP? Também é válido?
Obrigada!
Olá.
Não. A possibilidade de isenção apenas se coloca quando o imóvel vendido é HPP.