Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.
No Doutor Finanças, durante os processos de crédito habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.
O que são as mais-valias?
Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).
Como calculo a mais-valia do meu imóvel?
Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"
O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.
Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:
- Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;
- O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
- Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.
Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
A Calculadora de Mais-Valias
Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.
Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de especialistas com a missão de ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde ,vendi uma moradia em 2017, fiz a escritura e 1999 com empréstimos para a casa,depois mudei de Banco e juntei Novo empréstimo par a obras.Resultado todo o dinheiro da venda foi para pagar ao banco ,o crédito a habitação .Qual o valor que vou declarar no Irs?
Maria Marques
Boa noite,duas questões?
Nas mais valias de imoveis sem ser para HPP,o empréstimo que foi amortizado na venda tambem é considerado como encargo?E o valor que inserimos no portal no campo da realização,é o valor da venda com o coeficiente corrigido e menos o valor dos encargo?
Boa Noite, Preciso de saber se isto é considerado mais valia:
Comprei uma casa para habitação permanente em 2005 por €106.250.00, em 2017 vendi a mesma por €80.000 na altura devia ao banco do empréstimo ainda €67.564.40 a diferença ou seja os €12.500 são considerados mais valia?
Boa noite, gostava de saber quanto vou pagar em mais valias no seguinte caso: eu e o meu ex marido compramos um imóvel por 95.000 euros, (1999) em processo de partilha por divórcio fiquei com o imóvel avaliado por 199.000 euros (2017), quanto pagarei de mais valias se o vender pelos 199.000 euros. Mto obrigada.
Boa tarde Maria Helena Mestre,
Existe muita informação que não dispomos, nomeadamente o acordo de divorcio, a estrapulação do valor de 95.000 Euros para um valor de 199.000 Euros. Aconselhamos que peça um parecer escrito ao seu bairro fiscal para ficar devidamente salvaguardado (apesar de acharmos, não obstante a falta de informação que temos, que o apuramento da mais valia tem de ser apurada considerando o valor de aquisição, ou seja, os 95.000 Euros).
https://www.doutorfinancas.pt/irs/irs-mais-valias-em-imoveis-e-exclusao-de-tributacao/
Obrigada.
Boa tarde! vendi um imovel que nao estava classificado como HPP, apesar de o ter comprado para HPP… Em 2015 arrendei-o e fui viver com a minha mae….como precisava de regressar a minha casa, pedi aos meus inquilinos a saida antecipada e vendi e casa e comprei outra para HPP…o dinheiro da mais valia foi integralmente aplicado na compra da nova casa HPP…tenho forma de o provar….existem na lei exceçoes que me permitam contornar esta mais valia como reinvestimento? nao tenho forma e liquidar um imposto tao elevado e a verdade é que nao usufrui da mais valia a nao ser na compra da nova casa…obrigada Alexandra
Apesar de não dispormos de informação concreta que nos permita consubstânciar um parecer, podemos informá-la que o facto de não estar catalogada como HPP não lhe confere isenção de mais valia. Como não sabemos valores, se o arrendamente foi fiscalmente declarado, entre outras informações necessárias, aconselhamos que peça um parecer escrito ao seu bairro fiscal, de forma a que possa ter a informação correcta (as finanças dispõe de toda a informação e assim ficará salvaguardada como também saberá como proceder). 🙂
Boa noite,
A minha mãe adquiriu uma casa em 1999 por 122mil€ e vai agora vender por 178mil€, sendo que vai ainda abater de empréstimo ao banco cerca de 25500€.
Depois de pagar o remanescente do crédito vai adquirir nova habitação permanente por 130mil€.
De acordo com estes valores, terá de pagar mais valias?
Obrigado,
Bom dia Filipe,
Não dispomos de informação relevante para lhe poder responder, nomeadamente se a nova casa a adquirir vai ter CH associado, mas poderá validar a informação pelo calculo a partir da seguinte formula:
(Valor de venda – valor de compra ajustado ao ano da compra – despesas a deduzir) x 50%
Boa noite.
Vendi este ano um prédio a mim doado com 2 frações de habitação e uma de comércio. Já dividido em propriedade horizontal. Está venda servirá para comprar outro prédio, estando o processo bancário já em curso, estando este registado como habitação. Irei reinvestir a totalidade do resultado da venda anterior. Será considerado reenvestimento ou este só tem lugar aquando de habitação própria permanente para habitação permanente?
Se for cobrada a mais valia, como essa seria transparecida no escalão de irs? Eu estou no escalão mais baixo ou próximo dele, o que representa os 28% da mais valia. Mas se esta for contabilizada como rendimento salto para o escalão mais alto 48%??!!!?!?!
Obrigado.
Bom dia Nuno,
O reinvestimento terá de ser feito para habitação permanente, só depois de apurado o valor é que poderá verificar qual o escalão de IRS a que ficará sujeito.
Aconselhamos que valide o apuramento da mais valia pela fórmula:
(Valor de venda – Valor de compra ajustado ao ano da venda – despesas a deduzir) x 50%
Boa noite,
Vou comprar uma apartamento no valor 120.000€ ( capital proprio) sendo que vou realizar a escritura nos próximos dias. Entretanto tenho uma moradia ( habitação própria permanente e residência fiscal ) já a venda por 115.000€ que espero vender até ao final do ano e passar a residir no apartamento.
As minhas duvidas são:
Poderei usufruir da isenção de mais valias já que vou comprar o apartamento antes de vender a minha moradia?
Devo mudar a minha morada fiscal ( habitação própria permanente) para o apartamento no momento da escritura ou esperar a venda da minha moradia actual?
Obrigado,
Pedro Simões
Olá Pedro,
Existe muita informação da qual não dispomos para lhe poder responder, no entanto, podemos referir que no caso de vender um imóvel que não seja HPP, ou no caso de vender um imóvel que seja HPP mas decidir não reinvestir o dinheiro na compra de outro imóvel HPP, já não poderá evitar e será sujeito à tributação de mais-valias.
A amortização de outros empréstimos não é aceite pela Autoridade.
Viva, há uns atrás decidi que iria vender um apartamento que comprei com empréstimo e adquirir um terreno e construir moradia aplicando a mais valia. Tinha um individuo para adquirir o apartamento , que no entanto não comprou o apartamento que actualmente ainda tenho em minha posse. No entanto contrai um segundo empréstimo e construi a moradia e mantenho os dois empréstimos. Tenho uma pessoa interessada na compra do apartamento que irá gerar mais valia. Questiono,posso aplicar a mais valia, na amortização do empréstimo da moradia que é minha habitação principal. Desde já grato pela a atenção que minha questão possa ter junto de vós.
Cumps
Luis S
Boa tarde,
O meu avô adquiriu um imovel em 1986 por um valor que desconhecemos.
Este imovel foi posto em nome do meu pai há dois anos e foi vendido em 2018 por 400.000 Euros.
Como é que podemos saber se as mais valias vão ser tributadas?
Obrigada
Boa tarde Joana Costa,
Agradecemos a sua mensagem.
Atendendo a que não temos informação e documentação necessária para podermos emitir uma opinião, propomos que valide por escrito junto do seu bairro fiscal, para que possam validar a forma como o imóvel foi passado para o seu Pai e para, com base em toda a informação que têm, lhe possam prestar a informação.
Recomendamos este procedimento porque o apuramento das mais valias obedece a uma formula complexa e com variantes, sendo que desta forma estará devidamente precavido.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.