Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.
No Doutor Finanças, durante os processos de crédito habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.
O que são as mais-valias?
Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).
Como calculo a mais-valia do meu imóvel?
Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"
O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.
Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:
- Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;
- O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
- Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.
Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
A Calculadora de Mais-Valias
Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.
Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de especialistas com a missão de ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde
Necessito de uma informação sobre o seguinte caso: Em 2002 a minha ex-companheira comprou uma casa por 65.000€ (e pediu um empréstimo nesse valor) Em 2003 pedimos um novo empréstimo (eu e a minha ex-companheira) para fazer obras de remodelação e ampliação da casa, no valor de 96.000€. Vivemos em união de facto e mais tarde separámos-nos. No ano passado eu comprei a casa, que estava em nome dela, pelo valor de 130.000€, o valor dos empréstimos que estavam em dívida. Na verdade não houve mais valias, uma vez que o valor recebido foi utilizado para pagar os empréstimos. Mas agora as finanças estão a considerar que houve lucro, na diferença entre 130.000€ e 65.000€ = 65.000€. Tenho os comprovativos das despesas das obras, mas as faturas têm 14 anos e as finanças não as consideram (porque têm mais de 12 anos)! É uma situação bastante injusta~. Como resolver?
Boa tarde Artur,
Agradecemos a sua mensagem.
As Finanças estão a aplicar a lei vigente, não visualizamos outra forma de resolver a situação que não seja tentar negociar com as Finanças a aceitação das facturas de obra porque a transação imobiliária está a ser realizada agora, mas, as Finanças estão a fazer a aplicação da legislação.
Qualquer questão de futuro ao dispor,
Obrigada.
Olá bom dia,
Gostaria de me esclarecessem uma duvida por favor.há 4anos comprei um imóvel por 90000 e vou vender por 150000. Actualmente estou a trabalhar em espanha, a ultima declaracao d irs ja a fiz em espanha. onde declaro impostos desta venda? Porque acho que em espanha a taxação é sobre os 50%das mais valias?!posso manter as duas residencias fiscais para poder declarar em portugal?
AgradeCo muito a ajuda porque tenho tido muita dificuldade em encontrar informacao sobre este assunto,
obrigada,anabela correia
Boa tarde,
Meu Pai comprou uma casa em 1981, entretanto faleceu e ficaram como herdeiros da casa os filhos.
Vendemos agora a casa em 2018 e queremos saber se a questão das mais valias se aplicam tendo em conta que a casa foi adquirida em 1981 e segundo informação aqui do site doutorfinanças casas compradas antes de 1989 não se aplica pagar mais valias às finanças.
Informo também que a casa em casa era a minha residência fiscal.
Agradeço desde já a ajuda.
Cumprimentos.
Boa tarde António Pedro,
Agradecemos o seu comentário.
As informações do nosso artigo estão correctas. 🙂
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde,
Mesmo que seu pai tenha adquirido a casa em 1981, agora para efeitos fiscais o relevante é a data do óbito dele, porque é nessa data que o imóvel para para propriedade dos herdeiros, ou seja os filhos adquiriram por herança o imóvel na data do óbito, e essa sim é a efectiva data de aquisição para efeito de mais valias.
Assim se o óbito foi após 1989, então a mais valia é sujeita a IRS.
Espero ter ajudado.
Boa tarde,
A minha namorada tinha um apartamento em nome dela que vendeu por 80 000€ e ainda abateu a divida de 19 000 ao banco, ficando por isso com cerca de 60 000.
Compramos uma casa para hpp no valor de 190 000€ e no qual ela deu de entrada esses 60 000€
Agora a fazer o IRS dizem que há divergências, já nos dirigimos Às finanças e uma senhora muito mal humorada disse que ela só pode reinvestir 30 000 e que o restante dinheiro são mais valias e que não devia ter investido.
Sabem me dizer se isso é verdade e se realmente tem mais valias no valor de 30 000€ ou se há forma de declarar que ela realmente deu os 60 000 para habitação, até porque há provas de como esse dinheiro foi reinvestido.
Obrigado
Boa tarde Vítor André,
Agradecemos o seu comentário.
Não dispomos de toda a informação para lhe prestar a informação que necessita, como por exemplo o valor de aquisiçao da casa que vendeu, as despesas que teve com o processo de venda, entre outras.
Pelo que nos expõe, não conseguimos perceber porque é que nas Finanças lhe referem que só poderia aplicar 30.000 Euros porque o restante valor têm de ser tributados.
Parece-nos prudente que solicite um parecer nas Finanças com a explicação dos cálculos para poder estar salvaguardado com a tributação em sede de IRS e para que nos possamos pronunciar (percebendo os cálculos que as Finanças lhe estão a fazer, uma vez que eles dispõe de toda a informação para executar correctamente o calculo das mais valias).
Obrigada.
Bom dia,
Em 2003 adquiri um apartamento HPP por 90.000€. Vendi o mesmo em 2017 por 78.000€, tendo abatido um crédito ainda existente de 55.000€. Nesta situação, são consideradas mais valias ou menos valias???
No mesmo ano (2017), depois de amortizar o crédito, iniciei um processo de compra de uma moradia HPP, que neste momento ainda está em construção. Apesar de ter sido avaliada em 210.000€ a escritura ficou registada por 170.000€ tendo efetuado um novo empréstimo no mesmo valor (170.000€).
Como não consigo perceber se tenho mais valias ou menos valias, não sei se terei de reinvestir para não ficar penalizada no IRS, e quais as possibilidades de reinvestimento.
Cumprimentos,
Mónica Gomes
Boa noite,
Preciso da v/ ajuda no esclarecimento da seguinte questão:
I- Aquisição de HPP: A aquisição verificou-se em dois momentos:
1.ª – o meu ex-marido adquiriu sozinho (1996) e ainda em solteiro esta HPP, posteriormente contraímos matrimonio adoptando o regime de casamento de comunhão geral de bens (1998).
Deste modo adquiri neste momento (com o casamento com este regime de bens) 50% do imóvel – 1998.
VPT na data do casamento – 2.254.30€ (2.254.30/2=1.127.15€)
2.ª No ano da escritura de partilhas por divórcio em 05/2006 adquiri os outros 50%..
VPT resultante da avaliação – 51.770 (51.770/2=25.885)
II – Alienação em 2017/08 pelo valor de 65.000€
Preenchi o anexo G quadro 4 da seguinte forma:
Campo 4001 – Titular – A; Realização 2017/08; valor 32.500 (65.000/2 porque só adquiri 50%); Aquisição 1998/08 (casamento); valor: 1.127.15 (metade do VPT à data do casamento); Despesas com a alienação também pela metade :350.00€
Campo 4002 – Titular – A; Realização 2017/08; valor 32.500( 65.000/2 referente à outra metade); Aquisição 2006/05(escritura de partilhas); valor: 25.885.00€ (metade do VPT resultante da avaliação após escritura de partilhas; Despesas com a alienação também pela metade :350.00€
Total da aquisição – 27.012.15€
Total da Realização – 65.000€
Total das Despesas . 700€
Também no ano de 2017 adquiri nova HPP no valor de 152.000€. Também neste ano e com o produto da alienação amortizei o que devia ao banco da 1.ª HPP – divida 12.729.34.
Pedi empréstimo ao banco para esta nova HPP de 100.000€
A minha dúvida prende-se com os campos do quadro 5:
campo 5001: 2017 ; campo 5002 – 4001 ; campo 5003 – 4002
campo 5005 – 12.729.34 valor da amortização do crédito contraído com a aquisição da 1.ª HPP
E o que meto no campo 5006 e 5008?
Será : 5006 – 52.500 (diferença entre o que pedi ao banco para esta nova HPP e o valor da sua aquisição?
ou será que devo meter os 65.000 (valor da realização) – os 12.729.34 (valor que amortizei no banco à data da alienação referente ao empréstimo da antiga HPP?
e campo 5008 – também é os 52.500?
Muito obrigada
Bom dia,
Preenchi todos os dados no portal das finanças e tentei fazer uma simulação sem o Anexo G (como se não tivesse trocado de casa), e a simulação apresenta-me um valor a receber de 1.336,13€.
Passo, então, ao preenchimento do Anexo G, nomeadamente do Quadro 4:
Realização: 8/2015 por 140.000€
Aquisição: 2/2006 por 115.000€ (tal como me disse na última resposta)
Despesas e Encargos: 1.580€ –> Que despesas posso considerar neste campo? Quando se referem a despesas na escritura que despesas são? Apenas os honorários do notário?
Segue-se o Quadro 5:
(5005) Valor em dívida do empréstimo à data da alienação: 103.000€
(5006) e (5008) Valor de realização que pretende reinvestir: 17.500€ (comprei uma nova cada em 9/2015 por 170.000€ e pedi um empréstimo de 152.500€)
Fazendo “à mão” as contas às mais valias, e considerando a fórmula: Valor de venda – (valor de compra x coeficiente de desvalorização) – encargos necessários à venda e compra – encargos com valorização (últimos 5 anos), obtenho: 140.000€ – (115.000€ x 1,12 ) – 1.580€ = 9.620€
Se reinvesti 17.5000€ (= 170.000€ valor de compra da nova cada – 152.500€ valor do novo empréstimo), posso concluir que reinvesti a totalidade das mais valias calculadas anteriormente, certo?
No entanto, quando faço a simulação no portal das finanças com o anexo G preenchido como referido, passa a apresentar um valor a pagar de 1.742,24€! O que devo fazer?
Fiz mais um “teste”, alterando o valor da compra dos 115.000€ para o valor “corrigido” de 128.800€ (115.000€ x 1,12) e passa a apresentar de novo o valor a receber de 1.336,13€!
Muito obrigada!
Os meus pais adquiriram um andar em 1987 por 320 000$00, o meu pai faleceu em 1993, ficando como herdeiros a minha mãe, a minha minha irmã e eu. Em 2014 faleceu a minha mãe, ficando como herdeiros eu e a minha irmã (com 50% cada).
Em 2017 vendemos o apartamento por 45.000€, para além da despesa no certificado energético de 148,22€, pagámos também 450€ de IMT e 360€ de IS.
Podem me ajudar a preencher correctamente as mais-valias no IRS deste ano, referente a 2017.
Qual o valor que tenho de indicar como valor de compra ? As despesas que indiquei podem ser todas consideradas? Ou só a da certificação energética ?
Boa noite,
Em 2017 vendi um imóvel HPP por 200 mil e que comprei em 2006 por 130 mil. Com a venda do imóvel abati o crédito habitação que tinha no valor de 90mil. No final deste ano estou a pensar reinvestir as mais-valias em obras numa casa que herdei e que será a minha HPP ou na compra de outra HPP.
– Qual o valor mínimo de reinvestimento tenho de fazer para não pagar imposto?
– e o que devo colocar no meu IRS deste ano sendo que ainda não fiz esse reinvestimento?
Muito obrigada.
comprei o meu apartamento por 60,000 euros o ano passado e este ano vou vender por 80, 000 euros, ou seja sao 20,000 de mais valias certo?mas com as despesas da escritura, imobiliária e outra papelada foram uns 10,000 ou seja lucro sao 10,000 euros tenho de parar as finanças 5,000?é isso?
muito obrigado
Boas informações sobre mais valias gostaria de ser ajudado comprei um
bem por45000€ ao qual será vendido por 115000€ mas será registado por 122000€ pergunto o quanto vou pagar de mais valia de 7000€ a mais do que recebi obrigado