Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.
No Doutor Finanças, durante os processos de crédito habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.
O que são as mais-valias?
Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).
Como calculo a mais-valia do meu imóvel?
Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"
O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.
Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:
- Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;
- O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
- Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.
Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
A Calculadora de Mais-Valias
Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.
Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de especialistas com a missão de ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite, os meus pais em 1975, através do Fundo de Fomento e Habitação, adquiriam um andar num bairro o qual foram liquidando ao longo dos anos e cujo o pagamento total terminou em 2000 tendo sido feito nesse mesmo ano o averbamento da aquisição no Registo Predial para nome do meu pai e por compra ao Instituto de Gestão e Alienação do Património Habitacional do Estado.
Neste caso as mais valias são consideradas tendo em conta o ano de 2000?
Muito obrigada
Boa tarde, cara Carla,
Considerando a sua situação, na nossa opinião, a aquisição ocorreu em 2000 porque foi nessa data que a propriedade passou a estar em nome do seu Pai, ou seja, na certidão constará essa data como a data de aquisição.
Estamos ao dispor
Obrigada
Boa tarde,
Os meus pais venderam a casa própria que tinham porque não conseguiam suportar o empréstimo habitação por 72000(valor em divida)..
Gastaram todo o dinheiro recebido para pagar a hipoteca sobre a casa do credito..
Agora vao ter que pagar mais valias sobre a venda de uma casa que nada lucraram de uma casa que construíram em 1996 e na altura o que esta registado nas finanças são 27000..
Faz algum sentido??
Venderam porque não conseguiram pagar e agora ainda tem que pagar mais valias sem literalmente terem nenhuma mais valia.
agora vivem comigo..
Podem me confirmar isto..?
Cumprimentos
Boa tarde, António,
Agradecemos o seu contacto. Apesar de não dispormos de diversos dados importantes para lhe podermos confirmar o que nos refere, de acordo com a lei em vigor, se houve mais valias que não foram reinvestidas na aquisição ou obras futuras de beneficiação (devidamente faturadas e comprovadas), o Estado cobrará imposto de mais valias.
Estamos ao dispor.
Obrigada.
Boa tarde,
Relativamente a mais valias de venda de imóveis, gostava de saber como é na situação em que existem 4 proprietários. Na declaração do IRS todos os valores inseridos são divididos por 4?
Obrigada,
Boa tarde Filipa Batista,
Agradecemos a sua mensagem.
Nas situações de co-propriedade, deverá ser dividido e declarado nas partes correspondentes
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa tarde, ontem dia 20/8/2018 enviei um pedido referente a mais valias, estive a ver agora e não o encontro, será que está para avaliação. Peço desculpa pelo incómodo. Apresento os meus cumprimentos,
Júlia Albuquerque
Exmos. Senhores,
Estou completamente perdida e agradecia a vossa ajuda. Eu e meu marido comprámos a nossa casa em 1990 por 2.500.000$00 (tendo recorrido a empréstimo bancário tendo este sido liquidado em 2017), vamos agora vendê-la por 82.500€ , qual o valor que iremos pagar de mais valias. Sempre me informaram que as contas eram entre o valor tributável e o valor de venda, e esse valor era então divido por dois.
Fico muito grata pela informação que tiverem a atenção de me enviar.
Cumprimentos
Júlia Ferreira
Boa tarde
Para calcular as mais-valias aconselhamos a leitura do artigo que fizemos sobre esta temática:
https://www.doutorfinancas.pt/creditos/credito-habitacao/mais-valias-saiba-o-que-sao-e-como-se-calculam/
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
boa tarde. Vou vender uma casa que comprei em 2008 e é a unica casa que tenho em meu nome. No entanto, a minha morada fiscal está noutra morada, porque entretanto vim viver para casa dos meus pais. Para evitar o pagamento das mais valias devo mudar a minha morada fiscal novamente para a casa que vou vender, tendo em conta que pretendo investir as mais valias numa casa HPP? no fundo, a minha questão é: qual o conceito de HPP para as finanças?
Obrigada desde já pela atenção dispensada.
Boa tarde Sílvia Almeida,
Agradecemos a sua mensagem.
Aconselhamos que faça a alteração antes da venda porque para as finanças, a morada fiscal é a que se encontra registada nas finanças.
Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Sofia Serrano refere: “Devo ainda apontar que no caso de uma herança, apenas 50% dos ganhos é que estão sujeitos a tributação de IRS”. Então e nos casos de compra não é igual?
Obrigado.
Cumprimentos.
J Cevada
Boa noite, em 2000 comprei um apartamento por 160.000€. Vendi este apartamento por 950.000€ este ano pagando ao banco 37.000€ ao banco do empréstimo que tinha e 54.000€ em comissão à imobiliária. Gastei 10.000€ em obras antes de vender. Vou agora comprar outra casa por 440.000€. Ambas as habitações são habitação própria. Pergunta: tenho de pagar mais valias? O que tenho de declarar em IRS? Cumprimentos e parabéns pelo site,
Boa tarde José Catarino,
Agradecemos a sua mensagem.
Sim, esta transacção imobiliária está sujeita ao regime de mais valias e deverá ser declarada em sede de IRS, aconselhamos a leitura do artigo que elaborámos sobre essa temática que o poderá ajudar a esclarecer algum pormenor que seja necessário
https://www.doutorfinancas.pt/irs/irs-mais-valias-em-imoveis-e-exclusao-de-tributacao/
Qualquer questão inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Boa Tarde,
Muito Obrigado por este artigo. É bastante esclarecedor tenho apenas 2 pequenas questões que gostaria de saber se me podia ajudar a esclarecer por favor.
Sou considerado Nāo-Residente Fiscal e tenho um apartamento em Portugal que planeio vender e com o valor da venda pretendo abater o credito habitaçāo em divida. Posso nesta situacao usufruir da Isenção de mais-valias? Caso possa, como seriam efectuados os calculos the IRS para este cenario. Por exemplo (Valor de Venda – 240.000, Valor de Aquisicao em 2007 -167.000, Valor de Emprestimo a pagar 154.500).
Qual seria a formula para calcular o valor da Aquisicao com inflacao? O link providenciado parece ja nao estar disponivel pelas financas.
Muito Obrigado pela ajuda.
Boa tarde Ricardo Bandeira,
Agradecemos o seu comentário.
Não havendo reinvestimento, terá de fazer o pagamento do imposto de mais valia (o reinvestimento só é considerado para HPP).
Estamos ao dispor para qualquer questão,
Obrigada.
Boa tarde. Em relação as mais valias tenho uma duvida comprei a casa em 2016 pedi emprestimo habitacao de 100000.00 e mais 20000 aparte associado ao habitacao desigando como muitiusos. este ano em 2018 vendi por 128000.00. gostaria de saber eu nao reinvistir esse dinheiro qual sera o valor da mais valia que eles consideram. atencao que liquidei agora com a venda o habitacao e o multiusos.e a habitacao era propria e permanente . agradeco uma resposta cumpts
Marta B
Boa tarde Marta,
Agradecemos o seu comentário.
Existe um conjunto de informação que é necessária para se poder calcular o imposto de mais valias, nomeadamente as despesas dedutíveis com a compra e venda do imóvel.
Anexamos a formula de calculo, de forma a que possa verificar a informação que pretende
Mais valias = Valor da Venda – (Valor da Compra x Coeficiente de Desvalorização) – Encargos com compra e venda – Encargos com Valorização Imóvel (últimos 5 anos)
Adicionalmente, juntamos o link no nosso artigo sobre mais valias onde poderá esclarecer algum pormenor que precise:
https://www.doutorfinancas.pt/creditos/credito-habitacao/mais-valias-saiba-o-que-sao-e-como-se-calculam/
Estamos ao dispor,
Obrigada.