Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.
No Doutor Finanças, durante os processos de crédito habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.
O que são as mais-valias?
Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).
Como calculo a mais-valia do meu imóvel?
Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"
O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.
Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:
- Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;
- O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
- Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.
Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
A Calculadora de Mais-Valias
Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.
Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de especialistas com a missão de ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite.
No caso de um terreno como se processa? A situação é a seguinte:
Tenho um terreno muito antigo mas cuja escritura foi feita, depois de urbanizado, por volta do ano 2003. Entretanto, o valor patrimonial foi sendo revisto e está significativamente mais alto do que a escritura. Tenciono construir uma casa e vender. Como se calcula o valor patrimonial final, como se apura a mais-valia e quais os impostos nesta situação?
Obrigado
João Cruz
Olá João,
Depois da casa construída terá de atualizar o registo, com os dados referentes ao imóvel. Terá também de entregar as plantas da construção para que se possam apurar as áreas que servem de base ao cálculo do valor patrimonial.
Quando tiver a noção das áreas do imóvel, poderá simular o seu valor patrimonial usando o simulador do portal das finanças.
Quanto à forma de cálculo das mais valias é a que está indicada aqui neste artigo. Relativamente ao valor de aquisição, diz o Código do IRS:
Não se esqueça, portanto, de guardar comprovativos de todos os custos de construção e garantir que essas faturas identificam sempre o imóvel a que se destinam.
Quando vender a casa deverá declarar a venda na declaração de IRS. Nessa altura, com os dados que indicar, o fisco apura as mais valias que teve com o negócio, adiciona esse montante (ou metade, se for residente) ao seu rendimento coletável e aplica a taxa de imposto correspondente ao escalão em que ficar.
Boa tarde,
Foi-me doado pelos meus avós um imóvel no ano de 2008 que estava avaliado na AT em 6848,09€.
Hoje o mesmo encontra-se avaliado na AT por 31065,80€.
Irei concluir o processo de venda por 55000€ com uma comissão para a imobiliária no valor de 5000€.
É possível apurar o imposto a pagar relativo às mais valias?
De realçar que a habitação em questão nunca foi HPP em virtude de a mesma se encontrar arrendada durante todo o periodo em que fui proprietário.
Obrigado
Olá, Manuel.
O coeficiente de atualização monetária para imóveis vendidos em 2019 só será publicado lá mais para o fim do ano, mas usando os 1,09 dos imóveis comprados em 2008 e vendidos em 2018, dá uma mais valia de 55.000€ – 1,09 * 6848,09€ – 5000€ = 42.535.58€. A este valor pode ainda subtrair o imposto de selo que pagou na altura da doação.
Admitindo que é residente em Portugal, metade deste valor (cerca de 21.000€) será adicionado ao seu rendimento coletável. O valor de imposto a pagar depende do escalão de IRS em que ficar. Por exemplo, se já tiver um rendimento coletável de 25.000€ antes da mais valia e a contar com as deduções, esta será tributada da seguinte forma: 11.856€ a 37% e o restante a 45%.
Bom dia,
Recebi 55000€ em dinheiro numa partilha de divórcio, não comprei casa, apenas arrendei e tive de fazer obras na casa e comprar todo o recheio. Tenho 2 dependentes, quanto pagarei de mais valias?
Olá Alice,
Sem os valores indicados em cima, é impossível dar-lhe uma resposta. É preciso saber, nomeadamente o valor e ano de compra que não indica…
Boa noite,
Agradecia esclarecimento de mais-valias, caso seja possível.
Adquirimos um apartamento em 2013 por €124.500,00, sem recurso a empréstimo bancário, que hipotecámos em Fevereiro 2018 por €130.000,00 para aquisição de outro no valor de €260.000,00, tendo para o efeito contraído um empréstimo no valor de €130.000,00. Houve diversas despesas com o processo e com os impostos.
Vendemos o anterior por €173.000,00, em Agosto de 2018, tendo ido €3.000,00 +IVA para a imobiliária e sido levantada a hipoteca no valor de €130.000,00.
Há lugar a mais-valias sobre a diferença da hipoteca e o valor que recebemos? Caso afirmativo, ainda podemos abater no empréstimo de modo a não sermos penalizado pelas mesmas?
Foi-nos dito pelos bancos envolvidos que as mais-valias teriam sido aplicadas quando fizemos a hipoteca do imóvel, é correcto?
Muito obrigado pela atenção dispensada,
Os melhores cumprimentos,
Rogério Silva.
Olá Rogério,
Em primeiro lugar, importa confirmar se vendeu ou não com mais-valias. Aplicando a fórmula, e tendo em conta que o coeficiente de atualização monetária para imóveis comprados em 2013 e vendidos em 2018 é de 1,02, tem-se uma mais valia de 173.000 – 124.500€ * 1,02 – encargos = 45.010€ – encargos.
No que diz respeito a encargos pode deduzir os impostos pagos na altura da compra, por exemplo, e essa comissão para a imobiliária também; ou obras que tenha feito de melhoria no imóvel (e das quais tenha comprovativos). Não pode deduzir os encargos com a hipoteca pois não se trata de uma despesa essencial à compra nem à venda do imóvel.
Ou seja, mesmo com as deduções referidas, terá ainda uns milhares de euros em mais-valias. Metade desse valor está sujeito a tributação (se for residente em Portugal, senão será a totalidade), isto é, será adicionado ao resto do seu rendimento coletável e tributado de acordo com o seu escalão de IRS.
Se esse apartamento era a sua habitação própria e permanente e se tiver adquirido outro imóvel com essa mesma finalidade, então pode ficar isento dessa tributação, segundo o número 5 do artigo 10º do Código do IRS. De acordo com esse mesmo artigo, para ficar completamente isento teria de reinvestir na aquisição / construção / melhoria do novo imóvel 173.000€ (dado que os 130.000€ não dizem respeito à amortização de um empréstimo contraído para a aquisição do imóvel.
Para reinvestimento apenas são consideradas as despesas que tenha feito com recurso a capitais próprios. Por exemplo, se tiver comprado uma nova HPP por 200.000€ mas tiver pedido um empréstimo de 150.000€ para essa aquisição, apenas se considera que reinvestiu 50.000€ o que, segundo os cálculos acima, não lhe daria direito a ficar completamente isento de tributação sobre as mais valias.
Boa noite,
Desde já agradeço a sua disponibilidade.
Tratou-se de uma venda de anterior e aquisição da nova HPP.
Penso que me expressei mal:
Como não tínhamos €50.000,00 para dar de entrada para a aquisição do novo imóvel que custou €260.000,00, optámos pela solução “troca de casa” que ainda era possível em Agosto de 2018. O imóvel antigo ficou como garantia de €130.000,00 e contraímos o restante, um empréstimo de €130.000,00, num total de €260.000,00. Isto em Fevereiro de 2018.
Em Agosto conseguimos vender a anterior HPP por €173.000,00, levantámos a hipoteca e ficámos a dever “apenas” €130.000,00 (menos o entretanto amortizado pelas prestações).
Na altura disseram-me que não havia mais-valias uma vez que estaria a investir noutra HPP, mas hoje disseram que tenho 36 meses pós venda para amortizar o restante sob pena de me serem cobrados impostos sobre as mais-valias, estou confuso.
As despesas que tive com a compra desta habitação foi IMT +/- €11.358,99, IS €2.080,00, Imobiliária €3.000,00+IVA (venda da antiga HPP), pelo que me recordo.
Obrigado,
Cumprimentos,
Rogério Silva.
Começando pelo fim – as despesas com a nova habitação não interessam para agora – poderão ser deduzidas às eventuais mais valias da mesma, caso um dia venha a vender o imóvel, portanto guarde bem todos esses comprovativos.
Relativamente à questão sobre o reinvestimento, tem sido entendimento da AT que apenas a diferença entre o valor de aquisição e um eventual empréstimo contraído para a mesma contam como reinvestimento. Ou seja, dos 173.000€ que precisaria de reinvestir para ficar completamente isento de tributação, considera-se que apenas reinvestiu 130.000€ – ficará assim isento em cerca de 75% do valor, isto é, em vez de ser tributado sobre 50% dos tais quarenta mil euros de mais valias, sê-lo-á sobre 50% de cerca de 10.000€ – o que deve dar, contas por alto, uns 1000€ a 2.500€ de imposto a pagar, dependendo do seu escalão de IRS…
Em qualquer caso, a título pessoal, parece-me que nos casos em que o reinvestimento é feito antes da venda do imóvel anterior, a amortização extraordinária de um empréstimo contraído para a compra do novo imóvel feita por altura da venda do anterior devia contar como reinvestimento. Senão prejudica-se quem não tem o dinheiro disponível (e está efetivamente à espera da venda do imóvel anterior para reinvestir o dinheiro) relativamente aos mais ricos, que já tinham o capital disponível em primeiro lugar (e para quem a isenção de tributação das mais valias não pesa tanto como para quem não tem assim tanto dinheiro).
Não perde nada em submeter um pedido de informação vinculativa à Autoridade Tributária (pode fazê-lo através do portal das finanças) a pedir uma opinião sobre o seu caso concreto. Indique todos os valores de que dispõe relativamente a ambos os imóveis e termine colocando a questão bem evidenciada e da forma mais simples e objetiva possível, para obter a resposta que procura (que pode não ser a que deseja, bem entendido).
Estas respostas costumam demorar alguns meses, mas como ainda faltam vários meses para submeter a declaração do IRS, deve conseguir uma resposta em tempo útil… Mais – as informações vinculativas fazem jurisprudência para situações semelhantes no futuro, pelo que poderá estar a ajudar a esclarecer outras pessoas na mesma situação…
Mais uma vez, muito obrigado pela sua disponibilidade e esclarecimento! Vou seguir o conselho e depois farei chegar a conclusão aqui. Obrigado!
Cumprimentos,
Rogério Silva.
Olá de novo, Rogério.
Passei há pouco por uma Informação Vinculativa emitida pela Autoridade Tributária justamente sobre a questão da amortização de empréstimo contraído para comprar a HPP antes da venda da anterior.
Segundo essa informação (que foi emitida apenas no ano passado), neste caso pode ser considerado reinvestimento desde que a amortização seja feita logo na altura da venda.
Boa noite,
Com a mudança da casa ainda não tenho todos os dados que necessito, para solicitar o parecer.
Muito obrigado pela atenção e informação disponibilizada.
Cumprimentos,
Rogério Silva.
A vossa ajuda seria preciosa.
Comprei HPP em 2001 por 67,330 Eur.
Em 2005 emigrei e um ano depois comprei HPP no país onde resido até hoje.
Com a ajuda financeira de um familiar, consegui manter o apartamento em Portugal mas este ano decidimos vende-lo.
Planeamos vender por 98,000 sendo que comissao imobiliaria seriam cerca de 5,000 Eur.
– Como calcular as mais valias e imposto a pagar?
– As mais valias apuradas da venda, se forem aplicadas na compra de HPP no Reino Unido, alivia a carga fiscal?
– Onde sou tributada pelas mais valias, PT ou UK?
– Quais as opções para reduzir as mais valias?
– Qual a melhor entidade(s) para aconselhamento financeiro/fiscal em casos como este?…
Antecipadamente grata.
Olá Luz,
Relativamente ao cálculo das mais valias, de acordo com os dados que fornece e seguindo a fórmula acima, o seu valor será de 98.000€ – (67.330€ * 1,32) – 5000€ = 4124,40€
A este valor poderá ainda deduzir os impostos pagos na altura da compra (imposto de selo, sisa, custos com a escritura, etc) e eventuais encargos com a valorização do imóvel feitos nos últimos 12 anos (deve ter comprovativos de todos estes encargos, naturalmente).
Quanto ao imposto a pagar, enquanto não residente, deverá ser tributada sobre a totalidade do valor. Sendo um valor relativamente baixo, e admitindo que não tem quaisquer outros rendimentos em Portugal, será tributada à taxa de 14,5% do primeiro escalão, ou seja, terá de pagar 598,04€ de IRS.
Se tiver outros rendimentos em Portugal, poderá subir de escalão e ser tributada a uma taxa mais alta…
Uma vez que esta não é a sua HPP, as questões referentes à possibilidade de isenção de tributação pelo reinvestimento numa nova HPP não fazem sentido, uma vez que um dos requisitos é que o imóvel vendido fosse HPP.
Dado que o imóvel se situa em Portugal, será tributada cá pelas mais valias obtidas com a venda do mesmo. Se será tributada ou não no UK, isso já depende da legislação fiscal do UK e deverá procurar aí aconselhamento sobre essa matéria.
Se a situação fosse ao contrário, enquanto residente em Portugal, todos os rendimentos obtidos no estrangeiro deveriam ser declarados e provavelmente seria tributada sobre os mesmos, embora pudesse também declarar o imposto pago no estrangeiro para deduzir ao imposto a pagar cá e evitar a dupla tributação….
Muito obriigada pelo esclarecimento.
Pena que a maior parte das imobiliarias nao se informem dos pormenores para nao sermos induzidos em erro.
Enfim… mais vale tarde que nunca e as informacoes que deu foram mesmo muito boas.
Muito agradecida mesmo.
Luz
Boa Tarde,Sendo imigrante na Suiça, comprei um imóvel para férias em 1995, por 62.590€ ( era em escudos ) o mesmo foi vendido em 2017 por 84000€, qual o valor que tenho de pagar das mais valias e qual o prazo. não penso investir, mas no caso de…. terá de ser em HPP?
Olá Vanessa,
Dado que o imóvel era para habitação secundária, a opção de reinvestir ou não o dinheiro é completamente irrelevante para o cálculo do imposto a pagar.
Se o imóvel foi vendido em 2017, deveria ter declarado essa venda na declaração de rendimentos submetida até ao fim de Maio deste ano que está quase a terminar (o prazo terminou há mais de meio ano, portanto).
Com esses valores e devido ao coeficiente de atualização da moeda (1,55), não teve mais-valias – isto é, vendeu com prejuízo – e não terá qualquer imposto a pagar relacionado com a venda. Mas, ainda assim, a declaração da venda é obrigatória – se não a fez, poderá ter de pagar uma multa pelo atraso…
Boas, tenho uma pergunta muito importante, a ver se me podem ajudar com a resposta, por favor.
Tinha uma casa de habitação própria onde morava. Entretanto, decidimos, como estava já quase paga, comprar outra. E encontrámos uma em que o vendedor nos deixou mudar para lá só com o CPCV pois o empréstimos já esta aprovado.
Mudamos para a nova, logo após a assinatura do CPCV, e arrendamos, com registo nas finanças a casa antiga. A ideia não era vender.
Entretanto vendi a casa onde morávamos, por acaso, nem andava a procura de comprador, para não ter um encargo tão grande com a nova, mas vendi, e tinha ideia de como ia aplicar o dinheiro todo na nova não teria de pagar IRS sobre a mais valia.
Mas hoje assustaram-me e disseram-me como a tinha alugar, tenho de pagar IRS mesmo que aplique a mais valia toda na nova.
É mesmo assim?
Obrigado
Olá Alexandre,
Com efeito, assim é. A isenção de tributação sobre as mais valias apenas se aplica no caso em que é vendido um imóvel que se destine a habitação própria e permanente e reinvestido o produto dessa venda noutro imóvel para habitação própria e permanente.
Se a casa anterior estava arrendada, então não se destinava a habitação própria e permanente, logo não confere direito a essa isenção.
Boa noite
No meu caso, o apartamento foi adquirido para habitação própria e permanente em 1996, com crédito habitação. Em 2013, fui obrigada a mudar de cidade, passando para uma casa arrendada. 2 anos depois amortizei a dívida ao banco e arrendei o meu apartamento. Agora, passados 3 anos, vou finalmente vender o meu apartamento e reinvestir em habitação própria e permanente. A minha questão é a seguinte: se o imóvel de que sou proprietária é o único que possuo, e se vou adquirir hpp com a venda do mesmo, não estou abrangido pela isenção da tributação das mais valias? Como devo proceder na declaração de irs?
Obrigada.
Olá Glória,
A venda de um imóvel, independentemente de se vir a ficar isento de tributação sobre as mais valias ou não, deve ser declarada no quadro 4 do anexo G.
A isenção da tributação apenas se aplica nos casos em que o imóvel vendido era hpp e o dinheiro da venda é reinvestido noutro imóvel para hpp. Se o imóvel que vendeu não era a sua hpp, então não estará abrangida por esta isenção, não. Mas, se fosse o caso, os dados relevantes para a Autoridade Tributária, deveriam ser declarados no quadro 5 do anexo G.
Bom dia, a minha esposa é herdeira de 1 terreno rustico que está a venda por 300000€, o meu sogro já morreu, minha sogra esta viva, não sei o valor da compra (foi herança do pai do meu sogro), minha esposa e mais 3 irmãos são os herdeiros + minha sogra, como faço o cálculo das mais valia?
Olá Carlos,
Para calcular a mais valia para cada herdeiro deve aplicar a fórmula que consta no artigo, sendo que o valor da compra deve ser o valor patrimonial do imóvel à data do falecimento que deu lugar à herança; e o coeficiente de desvalorização o correspondente ao ano em que esse falecimento ocorreu (creio que a lista dos coeficientes para os imóveis vendidos este ano ainda não foi publicada, mas deixo aqui a dos imóveis vendidos em 2017, não deve diferir muito). Multiplica o resultado pela quota parte de cada herdeiro e obterá assim a mais-valia para cada um.
No caso da sua sogra, e dependendo do regime de casamento dela, pode ter herdado uma parte pelo falecimento do sogro dela e outra pelo falecimento do marido. Nesse caso, deve usar a fórmula 2 vezes, respeitante a cada quota parte e a cada um dos anos de falecimento. Na declaração de IRS, deverá declarar a venda de cada uma das quotas partes em separado também, se for efetivamente esse o caso.
Boa noite!
Comprei casa para HPP em 2010. Fiz obras e melhorias, como instalação de aquecimento central. Em 2016 arrendei-a. Depois disso já tive encargos com obras e melhorias. Tenciono voltar a ocupá-la, mas julgo que não será por muito tempo. Caso a venha a vender depois, que encargos com obras e melhorias poderei subtrair no calcucá das mais-valia?
Obrigada.
Boa tarde Clara Pinto,
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
(Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras))
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT).
Qualquer questão de futuro estaremos inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Com a morte do meu pai em 1990 e da minha mãe em 2000 adquiri uma propriedade que vendi em 2018 por 290 000,00 sou aposentada da Função Publica e tenho 829,00 euros de pensão quanto irei pagar às finanças como IRS ?
Tenho 70 anos de idade
Boa tarde Susete Evaristo,
Existe muita informação importante que não nos refere e que nos impossibilita de efetuar os cálculos, no entanto, deixamos-lhe o link do artigo que elaborámos sobre essa temática, onde encontra a fórmula de calculo que lhe permite verificar quanto terá de pagar de mais valias. https://www.doutorfinancas.pt/irs/irs-mais-valias-em-imoveis-e-exclusao-de-tributacao/
Estamos ao dispor,
Obrigada.
ola bom dia , vendi uma casa por 80000, qual a percentagem que tenho que pagar as finanças?