Quero vender a minha casa, como é feito o cálculo das mais-valias?

Se vai vender a sua casa, já estará a fazer contas às mais-valias imobiliárias, que estão relacionadas com a diferença do preço pelo qual vendeu e comprou o seu imóvel. Isto porque, se a diferença for positiva - ou seja, se obteve lucro com a venda - terá de pagar IRS sobre esse valor.

Veja, neste artigo, como é feito o cálculo, e tudo o que deve ter em consideração.

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Comprei uma casa e agora quero vendê-la por um valor mais elevado. Como calculo as mais-valias?

Para calcular as mais-valias imobiliárias, em primeiro deve identificar a diferença entre o valor pelo qual vai vender o seu imóvel (valor de realização) e o valor pelo qual comprou a sua casa (valor de aquisição).

Após chegar a este valor, deve ter em conta o coeficiente de atualização monetária, se já tiverem decorrido mais de 24 meses entre a compra e a venda do imóvel. Este coeficiente tem como objetivo atualizar o valor de um imóvel tendo em conta o ano em que comprou/vendeu a sua casa.

Por fim, deve ainda subtrair os encargos com a compra e venda da habitação e valorização do seu imóvel.

Dito isto, a fórmula para perceber como é feito o cálculo das mais-valias é a seguinte:

Mais-valias = Valor da venda (valor de realização) - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - (encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel)

Para perceber melhor, vamos a um exemplo. Imagine que, em fevereiro de 2004, comprou um imóvel por 140.000 euros. Agora, em julho de 2023, vai vender o seu imóvel por 220.000 euros. Neste caso, o coeficiente de atualização monetária é de 1.22. O que significa que a mais-valia imobiliária corresponde a 49.200 euros [220.000 - (140.000 x 1,22)]. Se tiver encargos associados de 10.000 euros, a mais-valia seria de 39.200 euros.

Contudo, dado que nem sempre é fácil perceber qual é o coeficiente de atualização monetária que será aplicado, para facilitar estas contas pode recorrer à calculadora de mais-valias de imóveis.

Nota: No cálculo das mais-valias, a Autoridade Tributária tem em consideração o valor mais elevado entre o montante de aquisição/realização e o VPT (Valor Patrimonial Tributário).

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Herdei uma casa e agora vou vendê-la. É usada a mesma fórmula de cálculo?

Sim. A fórmula utilizada para o cálculo das mais-valias mantém-se inalterável no caso de vender uma casa que herdou. No entanto, dado que se trata de uma doação, pode estar com dúvidas sobre qual foi o valor de aquisição da casa herdada para proceder ao cálculo das mais-valias.

De acordo com o Código de IRS (artigo 45.º), quando se trata de bens adquiridos a título gratuito, o valor de aquisição de um imóvel corresponde ao Valor Patrimonial Tributário que consta na matriz até aos dois anos anteriores à doação. Assim, em caso de dúvida, o melhor é verificar o valor do VPT junto da Autoridade Tributária.

Contudo, pode haver casos em que o valor de referência para o cálculo das mais-valias tem duas componentes. Usando o exemplo de um casal em que um dos elementos faleceu em 2010, tendo a casa sido comprada em 2000, o valor de referência passa a ter duas componentes, quando o herdeiro do resto da casa quer vender o imóvel.

As duas componentes são as seguintes: metade do valor de aquisição da casa e metade do VPT à data da herança. Caso o imóvel tenha sido comprado por 100.000 euros, o valor de referência corresponde a 50.000 euros + 50% do VPT à data da herança.

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Construí uma casa há 20 anos, e vendi o imóvel agora. Como calculo as mais-valias?

A fórmula de cálculo das mais-valias é igual às restantes situações. O que muda nesta situação é o apuramento do valor de aquisição do imóvel. Na construção de uma casa é tido em conta o valor mais alto entre:

• O VPT (Valor Patrimonial Tributário);
• Ou o valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados.

Contudo, estes dois valores podem ser bastante distintos. Assim, vamos a um exemplo de como é feito este cálculo.

Imagine que construiu um imóvel em fevereiro de 2003. O valor do terreno e os custos de construção totalizaram 190.000 euros. No entanto, a AT calculou o VPT em 220.000 euros. Agora, em maio de 2023, vendeu a casa que construiu por 300.000 euros e teve encargos de 11.000 euros.

Nesta situação, o valor de aquisição seria os 220.000 euros (valor do VPT), o valor de realização 300.000 euros, o coeficiente de correção monetária 1,24, e as despesas 11.000 euros. Logo, a fórmula de cálculo seria a seguinte:

Mais-valias = 300.000 – (220.000 x 1,24) – 11.000 = 16.200 euros

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