Rendas: Como funciona a compensação fiscal para os senhorios?

O Orçamento de Estado para 2023 trouxe algumas novidades no que diz respeito à tributação dos valores recebidos a título de rendas.

Estas alterações devem-se, essencialmente, ao facto de ter sido anunciado, pelo atual Governo, um travão ao aumento das rendas em 2023. Assim, os senhorios podem aumentar as rendas, no máximo, em 2%.

Sem este travão, as rendas poderiam ser atualizadas em cerca de 5,43%, valor correspondente à variação do índice de preços do consumidor (IPC) nos últimos 12 meses, tendo como referência os valores a agosto 2022.

Assim, em termos práticos, uma renda mensal de 500€, apenas pode sofrer um aumento de 10€ em 2023. Sem esta medida, o senhorio poderia aumentar a renda em cerca de 27€.

Dada a perda que esta medida traz aos senhorios, foram legisladas algumas alterações em sede de IRS, no sentido de compensar, na totalidade, os senhorios por esta medida.

Como declarar as rendas recebidas?

Os rendimentos recebidos a título de rendas tipicamente são considerados rendimentos da categoria F (rendimentos prediais). Neste caso, em concreto as taxas de tributação variam entre 10% e 28% consoante a duração do contrato de arrendamento.

Contudo, pode optar pelo englobamento das rendas, o que significa que estes rendimentos são tributados em conjunto com os outros rendimentos que aufere, por exemplo, decorrentes do seu trabalho por conta de outrem. No entanto, esta opção apenas pode ser interessante para contribuintes com rendimentos inferiores a 15.992€, em que a taxa marginal de IRS é de 26,5%, ou seja, inferior aos 28% das taxas especiais aplicáveis a contratos com uma duração inferior a dois anos, no caso de não optar englobamento.

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Apuramento do valor dos rendimentos prediais

Os rendimentos prediais sujeitos a tributação não correspondem ao valor total de rendas recebidas num ano. Isto porque existem um conjunto de custos que pode usar para reduzir o valor sujeito a tributação. Entre estes custos, incluem-se os seguintes:

• Obras de conservação e reparação no imóvel arrendado;
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
• Despesas com o condomínio;
• Eventuais comissões pagas a imobiliárias, decorrentes da celebração de um contrato de arrendamento.

No caso do valores das rendas, as mesmas aparecem automaticamente na sua declaração de IRS, desde que tenha registado o contrato de arrendamento no portal das finanças e emitido os respetivos recibos de renda, aquando do pagamento das mesmas.

No entanto, os custos incorridos não aparecem de forma automática na declaração, pelo que deve ter cuidado com esta situação. Assim, deve apurar o valor de custos dedutíveis em sede de IRS incorridos durante o ano, e colocar os mesmos no quadro existente para o efeito no anexo F da declaração de IRS.

Para perceber em termos práticos, como funciona a tributação dos rendimentos prediais, considere o exemplo abaixo:

• Total de rendas recebidas ao longo do ano de 6.000€;
• IMI no valor de 200€;
• Despesas com condomínio de 400€;
• Pequenas reparações no imóvel no valor de 100€.

Assim, neste caso, o valor relevante para efeitos de tributação é de 5.300€, ou seja, os 6.000€ de rendas deduzidos dos 700€ de custos totais. A este valor de 5.300€ é aplicada a taxa de tributação respetiva, que depende da duração do contrato. Se, por exemplo, for de menos de 2 anos, a taxa seria de 28%.

Compensação fiscal para os senhorios em 2023

Conforme referido acima, está previsto em sede de IRS, uma compensação para os senhorios pelo facto de não poderem atualizar a renda à taxa de inflação. Assim, encontra-se excluída de tributação uma parte dos rendimentos recebidos a título de rendas.

A parte excluída de tributação varia entre 9% e 30%, consoante a taxa de IRS aplicável ao arrendamento. Assim, para casos em que a taxa de IRS seja de 28%, estão excluídas de tributação 9% dos rendimentos totais. Pelo contrário, na situação em que a taxa aplicável seja de 10%, estão excluídos de tributação 30% dos rendimentos.

Para beneficiarem desta medida, os senhorios devem ter rendas que cumpram os seguintes requisitos:

• Rendas referentes a 2023, e pagas nesse ano;
• Rendas relativas a contratos de arrendamento anteriores a 1 janeiro 2022.

Os senhorios que tenham celebrado novos contratos de arrendamento em 2022, veem essas rendas excluídas da compensação fiscal. A razão prende-se com o facto de, segundo o governo, essas rendas já incluírem o efeito da inflação de 2022, pelo que não faria sentido conceder apoio a estas.

Exemplo

Para perceber, na prática, como vai funcionar este apoio, considere o exemplo abaixo com os seguintes pressupostos:

• Renda de 500€ em 2022;
• Contrato iniciado durante o ano de 2021;
• O senhorio decide atualizar a renda em 2023, à taxa máxima legal de 2%, ou seja, aumentando-a para 510€;
• Contrato de arrendamento com um prazo de 10 anos, ou seja, a taxa aplicável de IRS é de 14%.

Neste caso, uma vez que a taxa aplicável de IRS é de 14%, de acordo com a tabela de coeficientes publicada pelo governo, estão excluídos de tributação 21% dos rendimentos.

Assim, passando para valores anuais, o senhorio vai receber um valor total em termos brutos de 6.120€ em 2023. Uma vez, que 21% dos rendimentos estão excluídos de tributação, tal significa que os 14% de taxa de IRS vão ser calculados considerando apenas 79% de 6.120€. Neste caso, o valor total de imposto a pagar em 2023 vai ser de 676,87€. Em resumo, em termos líquidos, o senhorio recebe um valor total de cerca de 5.443,13€.

Vejamos agora o que aconteceria, no caso de o senhorio, pudesse atualizar a renda à taxa de inflação, ou seja, 5,43%. Neste caso, o valor mensal de renda cobrada passaria para 527,15€, o que em termos anuais representaria um valor total de 6.325,80€. Considerando a taxa de imposto de 14%, o valor a pagar de IRS total seria de cerca de 885,61€. Ou seja, o valor líquido final a receber pelo senhorio seria de 5.440,19€.

Em resumo, conforme pode verificar acima, este mecanismo de compensação fiscal criado pelo Governo, faz com que o senhorio seja totalmente compensado, acabando por receber o mesmo em termos líquidos, face à situação em que poderia atualizar a renda à taxa de inflação.

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Como aceder à medida?

De acordo com os esclarecimentos prestados pelo Governo, esta compensação é automática. Ou seja, não é necessária qualquer comunicação ou ação por parte do senhorio.

Assim, basta garantir que o contrato de arrendamento está devidamente registado no portal das Finanças e com os dados corretos. Desta forma, aquando da entrega da declaração de IRS de 2023, o sistema vai calcular de forma automática a tributação aplicável às rendas.

Alerta sobre atualização em 2024

De notar que o mecanismo de compensação referido acima, para já, é uma medida transitória a vigorar apenas durante o ano de 2023. Assim, deve ficar atento ao que se pode passar em 2024.

Ou seja, se este mecanismo de compensação cair, e o Governo decretar a atualização de rendas para 2024, à taxa de inflação de 2023, tal significa que a renda cobrada pelo senhorio em 2024 vai ser inferior à que seria aplicada no caso de não ter sido decretado o travão de 2%.

Dando um exemplo prático, considere os pressupostos abaixo:

• Renda de 500€ até dezembro 2022;
• Coeficiente de atualização das rendas para 2024 de 2%, em linha com a inflação de 2023.

Neste caso, a renda bruta em 2024 seria de cerca de 520€. Caso o senhorio, pudesse em 2023 ter atualizado a renda à taxa de inflação, o valor seria de cerca de 538€. Ou seja, se o mecanismo de compensação fiscal efetivamente cair em 2024, tal significa que o senhorio acabaria por perder dinheiro em 2024, devido ao mecanismo de travão.

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