O Doutor Finanças responde às principais dúvidas dos portugueses sobre a transferência do crédito habitação

O Doutor Finanças esteve presente na rubrica “Contas-Poupança” da SIC Notícias, a esclarecer as dúvidas que os portugueses têm sobre a transferência do crédito habitação. Descubra, através deste artigo, quais as questões que foram colocadas e quais as respostas dadas com o objetivo de conseguir ajudar as famílias portuguesas a poupar. Pode encontrar o programa na íntegra no fim deste artigo e, juntamente a cada pergunta, poderá ainda saber o minuto exato em que é colocada cada questão.

Uma informação bastante importante, e que nem todos os portugueses sabem, é que se teve que pedir um empréstimo bancário para comprar a sua casa, não tem que ficar nessa entidade bancária até ao fim do seu contrato. A transferência do seu crédito habitação para outro banco pode representar uma poupança de centenas de euros por ano.  

Embora há uns anos atrás se conseguissem spreads na ordem dos 0,3%, 0,4% e 0,5% no crédito habitação, com a crise, quem precisou de recorrer aos bancos para comprar casa, teve que aceitar spreads de 3%, 4% e até 5%. Neste momento, com o ciclo económico favorável que se faz sentir, já existem bancos a oferecer spreads de 1%. Mas, se o seu é superior a este valor, saiba que pode poupar centenas de euros por ano.

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Faz sentido mudar de banco se tiver um spread baixo? (minuto 11:56)

Se tiver um spread baixo não faz sentido mudar, salvo raras exceções, tais como se tiver outros créditos em paralelo com o crédito habitação. Muitas são as famílias portuguesas que, mesmo com vários créditos, como têm um spread baixo, decidem não transferir o seu crédito habitação. Nestas situações, como acabam por não conseguir suportar as despesas que têm com créditos, entram em incumprimento e acabam por perder o imóvel. 

Portanto, em alguns casos, pode justificar-se a transferência de banco. Por exemplo, mesmo que tenha um spread de 0,5% e passe para 1%, se conseguir juntar todos os créditos ao seu crédito habitação, em vez de pagar 1000€ de prestação, passa a pagar 500€ e, assim, consegue cumprir com todas as suas responsabilidades. Portanto, não fique preso ao facto de ter um spread baixo. Se sente que pode entrar em incumprimento com as suas restantes responsabilidades, pondere a transferência. Com este processo pode ter oportunidade de incluir o seu crédito automóvel ou até mesmo um cartão de crédito em que está a pagar juros. 

"Como posso poupar nos seguros? Posso apenas transferir os seguros associados ao meu crédito habitação sem ser penalizado?" (minuto 13:35)

Sim, pode apenas mudar os seus seguros sem ser penalizado. Quando falamos em crédito habitação, não se pode esquecer que não está a pagar apenas o crédito propriamente dito, mas também os seguros associados a este crédito. 

Não tem que estar preso ao seu banco. Pode manter o seu crédito habitação na mesma entidade bancária e mudar os seguros para outra entidade. Com esta mudança há bancos que podem, ou não, alterar o seu spread. Por exemplo, imagine que tem um spread de 1,2% e que, com a transferência dos seus seguros, passa a ter um spread de 1,3%, contudo, atualmente está a pagar 100€ de seguro e, ao mudar, passa a pagar 40€. Logo a diferença monetária que resulta da transferência dos seguros, provavelmente, vai compensar o que vai pagar a mais da taxa de spread.  

Deve fazer as contas como um todo, ou seja, fazer as contas tendo em base todo o dinheiro que gasta com a compra da sua casa e não apenas as contas a contabilizar o spread. Portanto, quando analisar o seu crédito habitação, analise também os valores associados aos seguros. Aproveite ainda a transferência de banco para, em simultâneo, baixar os seguros de vida e multirriscos.  

Com a transferência do crédito, acredite que existem poupanças muito significativas nos seguros, até porque, hoje em dia, todos os bancos são obrigados a atualizar o capital do crédito junto da seguradora com quem trabalham, coisa que não acontecia no passado.

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"De acordo com as novas normas, é possível transferir o meu crédito habitação para outro banco com 100% financiamento?" (minuto 19:42)

Segundo as novas leis do Banco Portugal, nos primeiros dois anos após fazer o seu crédito habitação, não pode transferir um valor superior a 85% do valor que solicitou. Logo, o que permite, ou não, fazê-lo com 100% financiamento vai depender do valor declarado da compra. 

Por exemplo, imaginemos que comprou uma casa por 150.000€ e que, na altura, só pediu um financiamento de 75.000€ (50% do valor do imóvel), pode transferir e incrementar os 85%. No entanto, se na altura solicitou logo 85% do valor do imóvel, saiba que durante os próximos dois anos não vai poder transferir o valor total em dívida. Resumindo, tem que deixar passar dois anos e o vai vigorar vai ser o valor da avaliação do imóvel.  

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"Se fizer a transferência do crédito habitação posso perder o benefício fiscal em IRS?" (minuto 22:00)  

Sim, se celebrou o seu contrato antes de 2011, vai perder esse benefício. No entanto, é sempre importante avaliar o benefício fiscal que tem versus o benefício das novas condições que pode vir a ter com a transferência do seu crédito. O que vai conseguir poupar no crédito habitação, vai ser substancialmente superior ao benefício fiscal que tem no IRS, até porque a dedução no IRS são 15% dos juros que paga no ano anterior.  Acrescentamos ainda que, neste momento, os juros estão tão baixos (dado que a EURIBOR está em negativa) que estamos a falar neste momento em 15% de 0%. Portanto, na maioria dos casos, vale a pena ignorar esta dedução e transferir o crédito se encontrar uma condição melhor do que aquela que se encontra atualmente.  

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"Após obter aprovação de crédito de um banco, posso recusar e escolher outro?" (minuto 23:58)

Sim, pode. Não existe nenhuma entidade bancária que obrigue o cliente a aceitar a proposta apresentada. Portanto, até pode ter o crédito aprovado por mais do que um banco e, depois, optar por aquele que lhe apresentar melhores condições. Só fica vinculado a um banco apenas no momento da assinatura do empréstimo, tanto na compra como na transferência de uma casa. É normal que, quando faz o pedido, tenha que assinar um documento do banco onde estão presentes todas as condições. No entanto, mesmo que assine este documento, se desistir, não vai sofrer nenhuma penalização.  

Alertamos apenas que, se tiver algum custo inicial de processo, não vai poder reaver esse dinheiro. Mas, se tiver um outro banco que lhe dê melhores condições, não deixe de transferir o seu crédito apenas porque teve uma ou outra despesa com outra entidade bancária.

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"Quais são os custos de transferir o meu crédito habitação?" (minuto 26:30)  

Em Portugal, hoje em dia, existem bancos que suportam todos estes custos, o que faz com que esta operação tenha custo zero.  

Por outro lado, existem entidades bancárias que lhe podem cobrar alguns serviços. Por exemplo, se quiser mudar de entidade bancária, vai ter uma penalização do seu banco atual. Essas penalizações podem de 0,5% se tiver uma taxa variável (EURIBOR + spread) ou de 2% caso tenha uma taxa fixa. Estes são os únicos custos com o seu banco atual.  

Já com o banco novo, pode ter custos com a nova escritura, com a avaliação do imóvel, com a comissão de dossier cobrada pelo banco, entre outros. No entanto, os valores vão sempre depender de caso para caso e de banco para banco.  

Caso não tenha como suportar estes custos, saiba que o seu novo banco poderá inclui-los quando transferir o seu crédito habitação. Mas, isto só é possível, após perfazer dois anos do seu crédito habitação.  

Mesmo com alguns custos associados à transferência, deve perguntar-se quanto é que vai poupar e, a partir desse valor, fazer contas e tomar uma decisão consciente. Portanto, não tenha medo de ouvir que o seu banco não suporta os custos. Tente primeiro perceber quais são as condições, fazer as contas e analisar quanto tempo vai demorar até começar a ter benefício.  

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"Num divórcio por mútuo acordo, se um dos titulares assumir a dívida, o banco pode mudar o spread?" (minuto 34:35) 

Em Portugal, no que toca ao tema dos divórcios, deparamo-nos com o problema de que nenhum banco gosta de perder garantias, ou seja, existe sempre alguma dificuldade em retirar um dos titulares do seu crédito habitação no seu banco atual, isto porque, quando realizou o contrato com o banco tinha dois titulares, logo dois rendimentos, transmitindo mais segurança ao banco.  

Muitos dos bancos aproveitam quando existe uma mudança contratual, neste caso a saída de um titular, para alterar as condições. No entanto, não existe qualquer lei na legislação que o banco seja obrigado a fazê-lo. Esta é uma decisão meramente comercial do banco. Cabe a si enquanto consumidor lutar pelas suas condições, seja no seu banco atual ou noutro.  

São muitos os casais que procuram o Doutor Finanças para os ajudar nesta questão. E, o costuma ocorrer, é que vamos recorrer a outro banco, em que vamos aprovar o empréstimo só em nome da pessoa que vai ficar com a responsabilidade da casa e, depois no dia da nova escritura, faz-se a assunção de dívida em que o outro interveniente vende a sua parte. Depois o processo é levado daí em diante. Através deste modo, o processo torna-se muito mais fácil e muito mais rápido.  

"Posso transferir o crédito para outro banco 2 anos depois de o ter feito?" (minuto 36:36) 

Sim, assim que fizer os dois anos. Depois terá duas opções: negociar diretamente com o seu banco ou procurar outro banco que lhe apresente melhores condições. Reforçamos que não tem que ficar preso ao banco, apenas porque iniciou lá o processo do seu crédito habitação ou porque é o seu banco de toda a vida. Deve manter-se informado de todas as ofertas dos vários bancos e avaliar o mercado.  

"Caso transfira o meu crédito habitação, tenho que manter os fiadores?" (minuto 42:26)  

A resposta é não. Se vai mudar de banco, esse mesmo banco vai avaliar a sua situação atual, pois existem fatores na sua vida que podem ter alterado desde o momento que solicitou o seu crédito habitação até ao momento. Todos os detalhes são avaliados.  

Portanto, procure num novo banco, com as suas condições atuais, sem fiadores, e veja se o banco empresta ou não a transferência. No caso de ser aprovado, aproveita e retira os fiadores.   

Esta também é uma estratégia se quiser libertar os fiadores do seu empréstimo. Por outro lado, pode acontecer que quando mudar para outro banco, este também exigir fiadores. Mas, não se esqueça, existe sempre uma janela de oportunidade para reavaliar a situação.  

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"Comprei a minha casa no sistema de leasing, posso mudar de banco?" (minuto 48:22) 

O leasing imobiliário tem uma particularidade que é: a casa é do banco. O leasing é um contrato de locação financeira, em que a propriedade não é sua, mas sim do banco. Portanto, se recorreu ao leasing imobiliário e pretende mudar de banco, tem que voltar a pagar o IMT para que a casa passe para a sua posse e, só depois, transferir para outra entidade bancária. Contudo, em termos de custos, não consideramos esta opção rentável.

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"Posso alterar o prazo quando transfiro o crédito de banco?" (minuto 50:13)

Sim, é possível, tanto aumentar como diminuir o prazo, desde que este não ultrapasse a sua idade limite para fazer um crédito habitação. Neste momento, no crédito habitação em Portugal, a maioria dos bancos estabeleceu os 75 anos de idade, embora existam alguns bancos que permitem até aos 80 anos.

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Como transferir o crédito habitação?   

Para conseguir transferir o seu crédito habitação para um banco com spread mais baixo, terá que construir um processo sólido, que minimize o risco para o banco. Pode contar connosco para ajudá-lo neste processo e, para tal, só tem que seguir os seguintes passos:  

1. Preencha o nosso formulário de crédito à habitação; 
2. Envie a documentação que lhe será solicitada; 
3. Aguarde enquanto contactamos várias instituições financeiras e negociamos a melhor proposta; 
4.  Escolha da melhor proposta para a sua formalização. 

Este é um processo completamente gratuito que que lhe poupará muitas dores de cabeça e também de carteira.   

Algumas dicas extra:  

Aconselhamos a valorizar o dinheiro que vai poupar por mês. Não pense que poupar 50€ por mês não vale o “trabalho” de transferir o seu crédito para outro banco. Se fizer contas e multiplicar esses mesmos 50€ por 12 meses e depois multiplicar pelos anos que lhe restam de prestações, vai chegar a um valor que vai surpreendê-lo. 

Mas, se por ventura esses 50€ não lhe fizerem falta, porque consegue suportar bem a sua prestação e cumprir com as suas responsabilidades, então não mexa no valor da prestação, mas sim no prazo do seu empréstimo. A redução do prazo, vai resultar também ela numa poupança significativa. Portanto, independentemente da sua escolha, saiba que pode sempre poupar.  

Uma última dica, mas não menos importante, é que deve avaliar outros bancos e não apenas o seu atual. Podem existir bancos concorrentes que têm melhores condições para lhe oferecer.

Leia ainda: Tudo o que precisa saber sobre a transferência do crédito habitação

Veja aqui o programa na íntegra:

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