Arrendamento. Investir para quê?

Taxas de juro em alta. Rentabilidade dos certificados de aforro mais elevadas. Elevadíssima intervenção do Estado no mercado de arrendamento. Na realidade, será que interessa investir em habitação para arrendamento?

O buy-to-let

Antes de mais, o que se entende por buy-to-let? Não é mais que proceder à aquisição de uma fração de habitação e colocá-la no mercado de arrendamento. Trata-se de investir em arrendamento residencial: invisto hoje uma determinada verba, rentabilizando-a por via de recebimentos constantes futuros por via de rendas.

Tipicamente, o que mais motiva um investidor é o recebimento de uma yield. O investidor procura uma estabilidade no recebimento de rendas, bem como uma certa previsibilidade das mesmas.

Adicionalmente, o investimento em arrendamento é normalmente uma boa forma de cobertura do risco de inflação, porquanto tipicamente as rendas são revistas a esse valor.

Segurança, rendimento constante, investimento de longo prazo. São estas as características principais de um buy-to-let.

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Que rentabilidade se consegue obter?

Obviamente, as rentabilidades de um investimento em buy-to-let variam bastante, em função:

• Do preço de entrada;
• Da renda cobrada;
• Da ocupação gerada ao longo do período de investimento;
• Do preço futuro de venda.

Se olharmos em exclusivo para a yield, ou seja, para a rentabilidade da componente do arrendamento, o mais comum é encontrarmos valores entre 4% a 6%. Em cidades como Porto e Lisboa, por exemplo, é natural o investidor conseguir yields mais baixas. Em cidades de média dimensão, esse valor será provavelmente superior.

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No entanto, na conjuntura atual de taxas de juro em alta, surgem investimentos alternativos e “concorrentes” ao buy-to-let com rentabilidades atrativas. O caso mais evidente parece ser o investimento em certificados de aforro que permite obter uma rentabilidade (bruta) ligeiramente inferior ao de um buy-to-let.

No entanto, investir em certificados de aforro comporta muito menos risco e dá muito menos trabalho que investir numa casa para arrendamento.

Os custos e riscos associados

As yields acima referidas são brutas. Não têm descontado o montante de custos associados ao arrendamento, nem tampouco os impostos envolvidos. E num buy-to-let, há que considerar alguns custos: manutenção do imóvel, IMI, condomínio, seguros. Uma yield de 4% bruta, rapidamente se transforma numa yield líquida de custos de 3%.

Além de as rentabilidades de um buy-to-let rivalizarem, hoje em dia, com alternativas de menos risco, há ainda um conjunto bem alargado de riscos associados ao investimento, nomeadamente: não recebimento de rendas, dificuldade nos despejos de arrendatários faltosos, limitação de 2% no valor da revisão anual das rendas (num cenário inflacionista acima de 8%, atualmente), constante alteração na legislação e fiscalidade associadas, entre outros.

Ora, comparando com a rentabilidade obtida em ambas as alternativas, e olhando para a forma como o Estado intervém no mercado, realmente é de perguntar: investir em arrendamento para quê?

Naturalmente, há várias e fortes razões para o investimento em buy-to-let. Só que há alturas em que realmente esse investimento não parece ser racional.

Bons negócios (imobiliários)!

Nota: o presente artigo não é um conselho de investimento em certificados de aforro nem em qualquer outro produto financeiro. Para investimento em ativos financeiros, consulte um especialista devidamente acreditado para o efeito.

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Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.