Imobiliário: Comece agora a investir

Nos últimos quatro artigos, procurei dar orientações para qualquer potencial investidor em imóveis melhor orientar os seus investimentos.

Falamos de segmentos de mercado, estratégias de investimento, localizações e prazos de investimento. Percebemos – assim o espero – que investir em imobiliário envolve muito conhecimento e recolha de informação. Mas, sobretudo, cada um conhecer-se muito bem enquanto investidor.

A escolha dos segmentos de mercado

Vimos que existem muitas alternativas de investimento no que toca ao tipo de imóvel – escritórios, comércio, habitação, etc. Mas vimos, também, o que pode condicionar o investimento em cada um destes segmentos de mercado, principalmente se o leitor se tratar de um pequeno investidor.

Uma vez que os ativos imobiliários são, por natureza, ilíquidos, a escolha do segmento de mercado ganha uma outra importância.

Por isso, escolha bem em que segmento investir e com informação.

A estratégia de investimento

Analisamos ainda as estratégias de investimento prosseguidas pelos investidores. Tipicamente, existem 4 estratégias diferentes em investimento imobiliário:

• Core. Para investidores que procuram menos risco, logo também não exigem rentabilidades elevadas. Tipicamente, compram imóveis para arrendamento para prazos mais longos, fundamentalmente com recurso a capitais próprios;
• Core-Plus. Investidores que querem um pouco mais de rentabilidade. Para o conseguirem, procuram obter dívida como complemento aos seus capitais próprios e aceitam algum trabalho de gestão ou manutenção. No entanto, também irão privilegiar imóveis de arrendamento;
• Value-Add. Para aqueles investidores que procuram mais risco e pretendem adicionar valor ao imóvel que adquirem, seja por via de obras de requalificação ou reposição no mercado, seja por via de maior trabalho de gestão dos imóveis;
• Oportunístico. Estratégia dirigida mais aos investidores que procuram risco e pretendem comprar ao valor mais baixo possível. Buscam a obtenção de mais-valias futuras.

Como vemos, e tal como falado no artigo Imobiliário: rendas ou mais-valias?, podemos dividir as estratégias de investimento em função de uma maior inclinação do investidor para obtenção de renda ou de mais-valias.

E qual o prazo de investimento?

Já sabe a resposta. Depende! E dependerá, entre outras coisas, da estratégia de investimento que queira prosseguir. Isto porque o investidor core é tendencialmente um investidor para prazos mais longos porque privilegia o arrendamento e a segurança do mesmo no tempo.

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Já investidores mais oportunísticos poderão ser investidores para prazos mais curtos, sempre à procura das melhores oportunidades para encerrar mais-valias num curto espaço de tempo.

No entanto, nunca esqueça: investir em imobiliário é e sempre foi tendencialmente um investimento de longo prazo.

A escolha da localização

Por fim, a localização. Provavelmente a variável mais importante no que toca ao investimento imobiliário. Com certeza, a mais desafiante e dependente de tantos outros fatores. Quais? Estilo e estratégias de investimento do investidor; tolerância ao risco; prazo de investimento; dinamismo da procura.

Ou seja, há um número bem alargado de fatores que condicionam a escolha da localização, fatores esses que não se extinguem naquilo que caracteriza a própria localização mas que vão também ao encontro das escolhas do próprio investidor e das estratégias que decidir levar a cabo. E essas estratégias variam em função da tolerância ao risco e do prazo de investimento.

Por isso, pondere tudo. Analise tudo. Escolha bem.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.