Investir em imobiliário: Devo continuar a pedir crédito?

Muitos são os investidores que preferem recorrer a dívida para financiar os seus investimentos imobiliários, ao invés de realizarem os seus investimentos exclusivamente através de capitais próprios.

No entanto, com a subida recente das taxas de juro, coloca-se a questão se continua a ser uma estratégia válida recorrer a alavancagem financeira.

O efeito da dívida nos investimentos imobiliários

Em artigos anteriores, já tive oportunidade de elencar os efeitos e vantagens de recorrer a dívida para financiar investimentos imobiliários. Resumidamente:

• Potencia um aumento da rentabilidade dos capitais próprios investidos;
• Permite alcançar uma maior e melhor diversificação numa carteira de investimentos;
• Pode originar um efeito de acumulação de património.

Em teoria, quanto mais dívida colocar num investimento, maior a rentabilidade gerada nos capitais próprios investidos. Claro está, maior também o risco. Por esta razão, o efeito da alavancagem pode ser interessante em alguns casos, porquanto permite a um investidor alcançar uma rentabilidade superior dos seus capitais próprios, além de lhe permitir fazer mais investimentos.

Naturalmente, existem riscos associados. Também já abordámos este tema e vimos que o risco de taxa de juro ou mesmo o risco financeiro de não conseguir gerar fluxos suficientes para fazer face ao serviço da dívida são os mais óbvios e imediatos.

O longo período que o mercado viveu com taxas de juro historicamente baixas potenciou sobremaneira o investimento em imóveis. O baixo custo de endividamento, aliado a um cenário de yields historicamente baixas, proporcionou um forte aumento no investimento em estratégias mais value-add e a uma valorização dos ativos imobiliários.

Ao mesmo tempo, permitiu a alavancagem de investimentos – fossem investimentos baseados em yield ou mais focados em mais-valias – a um custo muito baixo, potenciando assim uma maior rentabilidade dos capitais próprios.

Leia ainda: Riscos na alavancagem de investimentos imobiliários

E agora, ainda compensa financiar investimentos imobiliários?

Com a subida das taxas de juro, importa refletir se os efeitos que a dívida provoca na rentabilidade dos capitais próprios investidos ainda se mantêm.

Se, em teoria, o recurso a dívida potencia a rentabilidade dos capitais próprios investidos, na prática tal pode eventualmente não ocorrer.

Na conjuntura atual, com taxas de juro elevadas, o custo da dívida pode ser superior à rentabilidade operacional do investimento. Nesses casos, o investimento não vai beneficiar com o recurso a alavancagem.

Pensando num caso simples, em que procuro investir num buy-to-let com uma yield bruta de 5%, basta que a taxa de juro contratada se aproxime desse valor para o efeito da alavancagem poder ser nocivo na rentabilidade dos capitais próprios investidos.

Na prática, se a rentabilidade que espero vir a obter com um determinado investimento imobiliário for inferior à taxa de juro contratada, à partida não compensará recorrer a dívida.

Por isso, antes de procurar alavancar os seus investimentos imobiliários, faça contas e procure calcular as respetivas rentabilidades. Só depois, então, é que procurará analisar alternativas de financiamento.

Bons negócios (imobiliários)!

Leia ainda: Imobiliário: Afinal o que é uma yield e como se calcula?

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Gonçalo Nascimento Rodrigues é Consultor em Finanças Imobiliárias, tendo trabalhado em empresas como Ernst & Young, Colliers International e Essentia. É Coordenador e Docente numa Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários no ISCTE Executive Education. Adicionalmente, exerce atividade de consultoria, prestando serviços de assessoria ao investimento imobiliário. Detém um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um master em Finanças, ambos pelo ISCTE Business School, além de uma licenciatura em Gestão de Empresas na Universidade Católica Portuguesa. É autor do blogue Out of the Box.